多伦多房市过山车：惊心动魄的2017春天
今年的多伦多，实在可以用触目惊心，惊心动魄来形容。
先说几天前刚刚飘过的大雪，拜托，这可是四月啊，多伦多独有的春天也是醉了。一天之内的温差上下都有20度，难怪说几个多伦多人凑到一起，谈论最多的话题就是天气。
和天气一样做过山车，是另外一个热门话题的就是房子了。
今年市场的异军突起，令夕子想起2002年底的上海，世博会一敲定，一夜之间，很多楼盘每平方米暴涨万元，令人愕然。
市场的战火，越烧越旺，从独立屋，半独立屋，镇屋甚至到公寓楼；从世嘉宝，到万锦市，到列治文山，到Aurora, New Market, Whitby, Oshawa, Mississauga 凡是华人聚居的社区，买房就如同一场硝烟弥漫的战争，无比凶残。
在整个三月里，感觉好像每一个挂牌出售的Listing，都需要看一看是几号抢Offer，而不像从前，要看看这个房子要不要抢Offer。而每一个抢OFFER的现场，已经不是几千的增加，也不是几万的加价，很多甚至到几十万的加价！华人社区的售出房产，华人买家的比例之高，让人不敢置信。
夕子的每个周末的工作都安排得从早到晚，一刻不得闲，尽管如此，还是觉得时间恨不得一天48小时。
三月多伦多全市普通住宅(联排别墅、公寓)平均价格同比上涨1/3至91.63万加元(约合470万人民币)，去年同期为68.8万加元(约合353万人民币)，单月成交1.2万套，同比增加17%。这个涨幅在历史上是比较高的，夕子做过测算，历史平均水平大概在5.8%左右，如果涨幅到17%，就偏离平均水平比较多了。
让我们一起来看看抢Offer的恐怖二月的结果，这是过去18年来，加拿大房价最大2月份增长，多伦多2月份房价比去年同期上升了23%！由于多伦多房市火热也推动了周边城市的房屋价格，多伦多附近的汉密尔顿价格上升了14%。
加拿大国家银行经济学家Marc Pinsonneault表示，多伦多房市尤其令人担心。
多伦多公寓销售只占房屋销售的26%，其他户型的房屋可负担性已经成为一个尖锐的问题。〞他说。
除了高级公寓以外的其他户型房屋，中等收入户主支付房屋贷款的金额已经占收入超过64%。
而市场上存货越来越少也加剧了房地产市场的疯狂。当市场上存货增加速度比不上市场消化的速度，存货就会越来越不够，买家不得已只能加价，现在常常见到的多人抢一个房子的现象也会越来越普遍。
惊心动魄的成因之一：市场依旧缺货
市场缺货，其实最主要的原因，还是买家太多。我们要好好想想，买家从哪里来的。市场上有一个现象，就是华人社区作为抢Offer的最集中的地区，最终买家有超过四分之三的都是华人。这个数据，是以万锦、列治文山、Aurora、Newmarket这些社区过去三个月成交记录算出来的结果。
惊心动魄的成因之二：资深贷款经纪细说端详
夕子还特别采访了拥有十三年贷款经验的资深贷款经理CIBC的SAMMY SUN，也是金融分析评论员啸月，他从专业角度为夕子详细分析了抢OFFER的一大热因：
“华人热抢，其实说明一个问题，就是很多新的买家要么是买第二套房，套现第一套拿出首付，能够负担得起比较大额的贷款，或者是带着现金的新移民，首付达到至少35%，有的甚至超过50%，然后能够支付剩下贷款额度的月供的买家。要知道，在十年前，最长25年还款期，利率超过5%的时候，每20万贷款，月供差不多1200，现在20万贷款，30年还款期限，利率基本在3%以下，月供大概在800附近。用收入来计算负担能力的时候，能负担的贷款额比过去大多了。”
虽然最近银行贷款政策随着政府提高门槛，条件变得比以前苛刻，但是大部分的门槛是限制了首次购房的买家，这也是政府考虑到新买家财务状况还不是很稳定，工作刚刚开始，积蓄也不是很多，在耗尽所有积蓄付完首付之后，应对风险的能力比较低，政府希望控制这些未来最有可能在风险来临的时候最先被打击的人群的安全，才逐渐调控。而对于能够支付35% 首付，甚至50%首付的买家，财务状况比较宽松，抗风险能力比较强，不会很轻易被银行收回拍卖，形成断供潮，这一部分的买家成为银行追逐对象，而且这一个部分的人群数量越来越庞大，也是推动房价的一个比较有利的因素。
惊心动魄的成因之三：有钱任性的华人买家
如果是首次买家，首付从国外带进来，也就是中国大城市随便卖个房就能筹集的到，对于将来中国房地产风险出现危机，会不会影响这里的购买力？
夕子认为，中国经济在过去二十年进入全球化以后，经历了很多次全球性的危机，包括了98年亚洲金融危机，2000年美国科技股泡沫，2008年次贷危机，2011年差点出现的经济衰退。这些全球性的危机给中国一定有冲击，看看中国股市在期间的动荡就知道。不过每一次危机，都没有打倒中国前进的方向，反而在一浪一浪新政策改革下，撬动了许多年撬不动的能量，比如所谓的人口红利，平均收入水平的上升，全民养老和医保的普及，导致的消费扩张，信用的广泛使用，以及马上将要到来的资产证券化，存款保险制度，上市注册制，这些在西方国家已经普及了几十年上百年的基本游戏，一步一步在中国展开，这些游戏将释放无比巨大的购买力，推动中国经济继续向前航行。这些因素潜在的能力将会是华人财富继续累积的保障，也是未来很长一段时间海外华人聚集区购买力的保障。
惊心动魄的成因之四：以房养房导致卖家不出货
那么除了这些有钱任性的首次买家之外，那些来了很多年，积累了本地工作经验，收入稳定，第一套房升值外加已经偿还的贷款，换取第二套房首付的卖家来说，他们的房卖给谁了呢？当然，新来的移民是一大批买家，其次，很可观的卖家还有一个选择，就是把从前的房子出租，用租金养活这个房子，自己筹集到买第二套房的首付。这些房子越来越多的出现在出租市场上，而不是在出售市场上。
出租房的数量，按照道理应该越来越多，市场上租金也应该保持很低的水平。事实上是，从MLS上看挂牌出租的房屋（主要说的是华人聚集区的House或者Townhouse，这里不分析市中心的Condo出租市场），并没有明显的增加，倒是租金在过去几年，也没有明显的上涨，毕竟出租要考虑租客的承受能力，还有出租盘之间的价格竞争。这个市场是比较平稳的市场，目前放租的House，只要价格合理，基本上一个月都能找到租客。
所以除了买家之外，稳定的租客也是支撑房地产市场的最好的来源。
惊心动魄的成因之五：买家不断，大环境依旧稳步上扬
那么这些需求，或者说刚性需求在未来会不会有所变化？
夕子想考虑几个方面，第一，中国经济能不能稳定？第二，本地经济能不能稳定？第三，货币政策能不能维持当下的低利率环境？我们逐个剖析，中国经济的增长能力，在上面提到过，夕子认为这个向好是大概率事件；本地经济一直都不理想，最近连续出现的大卖场倒闭，也从一个侧面反映了经济从金融危机的泥潭中爬出来的过程还是非常艰辛，尤其当前又出现石油价格低迷，直接打击了西部的省份，自然会多少波及安省这样的非石油省份的经济。但是至少，目前来看，维持经济在一定水平的最大功臣，还是低利率。低利率这个战无不胜的武器，在始终让人放心不下的经济复苏大环境下，不会轻易被政府所放弃。
所以市场上面，买家依然不缺，只要利率够低，政府接纳够多的新移民，本地居民收入够维持当前的支付，或者说能够消化出租市场的供给，房地产市场的基础就一直都在。我们在未来几个月会持续关注需求的起伏，同时紧盯存货的变化，看看未来几个月，和传统的5月Peak，夏天低潮相比，会有什么不同。