劫后余生，更加精彩的2018
相信很多人在2017年的最后一天都长舒一口气，喔，亲爱的，我们终于渡过了房地产犹如过山车一般令人心惊肉跳的2017。
充斥在各大微信文章头条的都是，多伦多的房价跌幅创历史之最；财富一年缩水50万；家庭破产亏本卖房……越听越令人绝望，越看也越让人心寒。
不过也有人贴出这样两张图，是bloomberg对比温哥华在2016年施行外国人额外收税的政策后到2017年的房地产变化图；和2017年多伦多房地产施行新政后的房产变化以及由此而预测的2018年多伦多的房地产走势。
其实通过这张图可以清晰地看到，目前真的是入市的最佳良机，如果一再等待，等到风起云涌又开始乌烟瘴气抢offer，就得不偿失了。
满怀复杂的情感回顾2017，年初的疯狂售房，四处狼烟起，OFFER抢的真的让人手颤抖，心兢兢。房价居然可以攀升到叫价和售出价比高达130%-140%的奇观。政府一看形势不对，狠下重手出台好几个政策，还没到暑期淡季，4月就兜头一盆冷水浇得2017年下半年从5月开始就一直萎靡不振，2017下半年多伦多房地产开始急转直下，多伦多所有房屋平均价格为732292加元，较4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多伦多地区的房屋销量同比下降34.8%，至6357套。
从5大区来看，降幅也都达到双位数：其中多伦多市和约克区降幅最大，降幅各为19.95%和19.67%；杜兰区和荷顿区的降幅各为16.82%和14.19%；降幅最小的是皮尔区，但也达到11.28%。
若论绝对数字，几乎每个区减幅都超过10万，其中多伦多市独立屋均价下滑最多，按月净减$311,645；约克区净减$284,716；荷顿区净减$176,856；杜兰区和皮尔区则各为$129,208，以及$116,771：
若与去年3月份相比，GTA地区上月独立屋价格普遍回落，但华人聚居区似乎差别很大：比如皮尔区的密市，去年12月份比3月份的均价下滑低于GTA平均，仅为8.99%；而约克区的万锦市，虽然12月份的均价比3月下降10.91%，但也低于GTA平均；降幅最大的要数列治文山，两个月相比，降幅竟然高达25.62%。
仅仅看比例还看不出变化，若比较12月和3月的均价之差，这个差距就再明显不过了：列治文山独立屋均价下滑严重，12月与3月份竟然相差$470,346！而万锦则为$183,503；密市更只有$112,792。
实际上，去年3月还不是GTA地区独立屋价格最高之时。2017年的4月才是最高峰，当时列治文山独立屋价格曾经冲到$188万之多，如果与年底的12月份比较，那就不止$47万，而是超过半个million，差不多$52万！
$52万是个什么概念？要是在10年前，拿这笔钱买个独立屋可以说轻轻松松，想当年GTA像模像样的独立屋的价格也不过就是$30万，拿$50万买独立屋可以说是随便挑。
怎么说呢，任何事件都有它的两面性。暴跌的同时也控制了疯长的泡沫，这是件好事儿，要不然，2018年，保不齐就把2012年没来的世界末日一起过了。
2017年的这个全年平均价格，虽然较年初略低，但是，对比2018年，又有了进步。2017年全年的平均房价82万2比2017年的72万9涨了8.8%，比夕子认同的5.8%到6%的幅度要高不少，数量缩减了一些，整体出入并不是很大。
售出待售比例再一次降到30%以下，但是总挂牌数量只有区区12926，证实了8月份开始慌张上市抛售的很大一批卖家，由于三个月卖不掉，选择了继续住在房里，或者把房屋出租。市场价格被抛售压力向下的动力已经明显减弱。
整个2017年，其实很明确的可以分为两个阶段，第一个阶段是4月份之前的抢Offer阶段，市场上资源稀缺，买家个个摩拳擦掌，进入到抢Offer阶段的买家，信心坚定者，多加10万20万都可以接受，只要自己喜欢这个房子。
而第二个阶段是5月到12月的下跌阶段，尤其以独立屋最甚。各种政府打压政策不仅打击了海外买家，更重挫本地买家的积极性，同时吓退了一批准备跃跃欲试的新买家。市场上挂牌的房屋越积越多，最终一部分卖家不得已挂出低价，接受卖出。
上涨和调整，在2017年完整地演绎了一遍，未来大部分时候，市场都会沿着这样相似的情形继续下去，唯一没有出现的，只有大规模失业或者暴涨之后的泡沫破灭，一条街10户人家，超过一半在卖房子，房价将会崩盘。
这好像是很多人心目中对于房产市场的一个预兆，因为基本上每天都会有客人打电话给夕子，忧心忡忡，好像不大难临头就不像话一样。
那么2018年可能出现什么情况呢？让夕子同学客观地、理性地、大胆地给大家勾勒一个蓝图吧——
低价房大热！将成为宠儿
低价房包括了低价位的Condo，以及低价位的Townhouse或者单车库的小独立屋。其中的Townhouse和单车库小独立屋在2017年下半年市场调整的时期，依然有一些区域在某几个月保持上升的态势。原因很简单，买房是刚性需求，家庭人口结构发生变化，就非要买卖不可，尤其对于一个越来越大的家庭来说，租房变得更加不切实际。每一次搬家，不只是对自己伤筋动骨的折磨，更加是对小孩的朋友圈一种伤害。
在2017年贷款新政带来的调整中，一大部分受影响的买家，都隶属于这个范畴，他们首付不多，很多是第一次购房者，在大一些的房子买不了以后，特定情况下不得不选择小一些的房子，作为未来几年的一个“过渡”。
还有一批买家，在贷款新政出台之后，选择了退出买家市场，转而租房。但是租房终究不是长远之计，在明年租约到期之后，他们将有一部分看到市场疲软无效的时候，陆续入市买房，成为低价房的生力军。
在市场处于平衡市场的时候，尤其是首次购房者被人为挤出市场之后，恢复的过程里，低价房将会成为他们的目标，多人抢Offer的情况将会可能在春夏之际再现在小户型的Condo，以及Townhouse上面。
高价房平缓！将会压力更大
如果确定地说去年海外买家的15%附加税是市场转折的最大推手的话，2018年还有一个推手，就是可能出台的，央行再次加息。如果美国加息加拿大跟进，全球市场会迎来加息周期，那么过去十年低利息的优势可能会因此大幅度削弱。
多伦多市场中，百万元以上的房子，在稍稍新一点的社区，以及传统的豪宅区里比比皆是，如传统富人区玫瑰谷，森林山这些地方，是没有低于两三百万的房屋的。
对于这些地方的买家，大部分是来源于旧房升级，旧房里面一般除了自己以前的首付，贷款被付清的部分，还有就是市场增值部分。这些价值累积在一起，就可以给买家提供豪宅超过20%的首付。
然而对于某些高薪的年轻人（做设计，做高端文化产业，做高精尖科技和金融人材），他们有可能是几百万房产的买家，但是让他们高薪在短期内积攒20万以上的现金作为首付似乎很难。这一批买家在2018年贷款新政，将被踢出局，或者选择租，或者选择降级，退而求其次，买低一些价位的房产。
这个高价位房屋受限制之后，平均房价将会被上游的房屋拉低，但是这个并不影响数量庞大的中低价房屋，所以这个房价下跌完全不能反映市场的供求变化，而是人为地改变了数字，市场依然还是老样子。
所以说，2017年，因为宏观调控，作为价格并没有继续飙升而有所回落的一年，我们应该赶到庆幸。
夕子讲过，房价下跌，有两个情况，一是大量的集中失业，像2007年2008年的底特律、温莎；一是下跌之前出现过短时期的暴涨，比如1986到1989年的多伦多市场，2004到2007年的美国大部分市场，尤其与加州，佛罗里达，内华达州这些泡沫巨大的地区为巨。
多伦多，作为大都市，大规模的失业在2018年基本是不可能的事情，而市场从2005年到2017年的12年，其中包括了两次大调整，一次是2008年，一次是2012年；除此之外，平均的增长数值大概是6%；如果抛去2017年3月高峰时期的房价离谱变态涨幅，对于多伦多过去的40年来说，平均的增长数值也就是5-6%。
这个涨幅已经持续了40年，所以不能说市场出现过度暴涨。那么两个因素都不能实现的话，市场将平稳地度过2018年，市场还会维持适当的活跃，在低利率和良好就业的环境下，继续维持6%左右的上涨。
让我们一起预祝，2018，顺心顺意，更加精彩！