这位大佬说房地产已很难，最大公司也降价了，开发商还能撑多久？

就仅仅这几天，安家融媒已经听到至少两位大佬表示房地产行业不容乐观了，一个是地产大佬融创孙宏斌，一个是最大的房地产公司万科郁亮。

11月15日，孙宏斌对房地产行业的判断依然不乐观。孙宏斌说：“没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨，这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。”

前不久郁亮表示，高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义。但是，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，以及城市圈带的扩张，发展空间很大。轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。

就在这几天，兴业证券发布的问答记录显示，万科认为明年上半年价格管制或者预售证管制等方面政策放松的可能性很小，明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。一二线城市房价难以上升，但是继续下调的风险也不存在；而基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

由此可见，两位行业大佬都表达了对未来房地产的悲观情绪。那么对其他开发商而言也应该深受启发，不是当耳旁风。如果到此时仍然寄希望于调控放松恐怕要落空和失望了。所以，当困难来临时，不在于你如何去做，更在于你如何认识新时代的变化，正如郁亮提到的房地产新时代已经来临。如果连新变化丝毫都未感受到，那么将来一定死得很惨。

有了正确认识，我们该如何做呢？孙宏斌说到，这种情况下，控制风险的唯一方法，就是不要把地买贵了，否则，谁都救不了你。长远来看，房地产肯定没问题，但是，地买贵了，明年你可能就过不去，“房地产行业不用看那么远，一看五年，咱们看不了那么远，就看下个月，真是一个月一个月过，等把别人都熬到不在的时候，你就行了。”

很显然，孙宏斌讲到了一个开发商拿地的问题。市场并不好的情况下，万科又是怎么面对的呢？上个月，渔村村长在文中说，万科降价了！房价真的降了！而且是大降！他列了这样一组数据，今年2月，万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平，而刚过去的9月，万科最新的销售均价为1.46万元/平。从2月到9月，均价降幅已近2000元/平，8月份还创下年内最低均价，跌幅接近20%。

他的这种说法或许你不以为然，但是万科对市场的态度我们必须承认，他们时刻警惕着行业的点滴变化。就在今年年初的年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。所以，万科顺应市场的做法绝对不是说说而已。

万科同样回应了拿地问题。万科回应称，其在2016年甚至2017年新增的项目平均地价上升并不明显，而且相当长时间万科拿地都是要低于销售，收缩规模审慎拿地在一定程度上可以做到地价稳定。因此即使在房价不增长的情况下，相信万科未来的毛利率还能相对稳定。

可是那些不顾一切拿地的开发商们呢？特别是一些拿高价地的开发商，不管自己能力，盲目追求大规模。不拿地是死，拿了地或许有生的希望，但是高价地却不能卖高价房，如何赚取利润则是巨大考验，如果你没有足够钱，在这个时候还想举债能把自己给拖死。一些中小房企面临被市场淘汰出局是不可避免的了，因为有些企业按正常规矩是不可能存活下去的，加速入市等于要他们的命，或被并购或被淘汰。

从孙宏斌和万科的判断来看，其实与国家的政策是相吻合的。从去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，就注定了房地产真的跟以前大不一样。即“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。安家融媒认为，对于大城市买房者而言，大部分人请不要指望价格回落让你买得起，不要这样想，房地产市场要稳定，稳定就是要求不大起大落，保持供求关系和预期等关系的稳定。

无论李嘉诚、潘石屹，还是王健林都纷纷表达过对楼市的悲观态度。安家融媒认为，这些排在靠前的几大品牌房企集体对市场看淡，实际上是很容易理解的，房子是用来住的，而不是用来炒的，过去投资投机占房地产市场很大一部分，如果剥离掉这部分需求，那对市场是一个很大的打击。

所以，开发商们不看好市场是很容易理解的。特别是今年以来，全国各地又呈现出新一轮的调整，曾经影响市场的逻辑也在发生变化。最重要的是，这次国家的决心也是相当大的，所以，难免对开发商造成巨大的心理影响。当然，他们纷纷看淡市场，也在于他们更希望乱世中抢夺机会，企业并购不言而喻。

从这个角度讲，房地产行业所谓的悲观，其实是相对而言，并不是房地产要出事，也不是所有城市房价都下跌，更不是所有开发商都要被淘汰，而是分化会更加严重，需要更高的智慧来判断，来赢取更大的市场机会。