傻傻分不清，图价格便宜？“商改住”陷阱！3招教购房者识破

近些年，关于开发商将办公用地的房屋包装成为公寓楼盘销售，欺诈、误导购房者行为屡见不鲜。

万科佛山金域中央楼盘因“办公改公寓”被央视喊话不能店大欺客。据悉，项目销售时，售楼处工作人员告知购房者项目可入住，业主收房时得知项目土地规划为办公用地，不能做居住用途。此外，郑州万科城·小世界公寓项目同样因为项目“办公改公寓”，导致业主诉求权益。

此类事件层出不穷，那作为购房者怎么避免进入“陷阱”呢？当然，我们首先要搞清楚“商住房”、“商办房”及“商改住”的概念。

商办房土地性质为商业、办公、科研、综合楼等。

商住房是开发商创造出来的概念，在房屋性质中根本没有商住这一规划用途，真实用地规划还是“商业/办公”，本质为“商办房”。

商改住是对“商办房”和“商住房”的另一种称呼。

那么购房者应该如何辨别开发商把“商业/办公”土地规划房屋当作可以居住的公寓来销售呢？

第一：购房者可以在售楼处查看销售许可证或预售证，上面会明确标注项目土地性质是“商业/办公”还是“住宅”。购房者要注意的是，开发商会“调包”预售证，比如把“B项目”预售证放到的“A项目”售楼处。购房者也可以在住建委查询用地规划许可证。

第二：商住房在产权年限、贷款年限、周边配套甚至水电费用等方面与住宅均存在较大差异，购房者在购买房屋时稍加注意就能够辨别：商业用地、商办用地、住宅用地的产权年限分别为：40年、50年、70年；贷款年限分别为10年、10年、25年（30年为最长期限）。

第三：双方签订合同时也可以进行识别。以北京市为例，住宅规划用地项目《北京市商品房预售合同》上会标注“住宅类”；“商业/办公”规划用地项目《北京市商品房预售合同》上会标注“商业/办公等非住宅类”。

当然，售楼处工作人员天花乱坠的销售承诺以及周边项目2万元／平方米，本楼盘15000元／平方米的价格优势，会让消费者产生侥幸心理，从而购买“商业／办公”用地的房屋，但是天上不会掉馅饼，价格便宜可能多有问题。因此，在这里提醒购房者，关于项目的宣传广告与销售人员口头承诺（录音）一定要保留取证。

保留证据的好处是，如果购房者当时没有识别出开发商虚假宣传的猫腻，相关取证对保护消费者的合法权益在司法认定上有优势。

此外，开发商会经常把没有预售证的“商业／办公”用地房子当作公寓销售，在签约正式合同之前，开发商会和购房者会签订一个草签合同。如果购房者在草签合同之后，发现了楼盘存在虚假宣传行为，业主可以直接提出解除合同，因为没预售证之前签约草签合同是不被法律认同。

还有一种情况为，业主直到收房才发现其中的问题。例如，广东省奥园开城首府项目业主曾向媒体反应称，购买的“商品房”其实是“商住房”，因开发商前期“虚假宣传”，致使500名业主购买，直至网签合同发下来，谎言才被撕开。

面对这种情况，购房者该如何运用法律途径来维护自身权益？

其实，开发商将不能当住宅的房屋作为住宅来卖，本身是一种欺诈行为，根据合同法规定，一方在订立合同中有欺诈行为，另一方可以主动撤销合同，因此，业主可以要求上诉要求撤销合同。

“当然，业主解除合同也要根据实际情况考虑。”建议开发商具备赔偿能力的，业主可以解除合同，要求赔偿；如果开发商已经出现资不抵债的情况，不具备赔偿能力，不建议业主解除合同。