黄埔、番禺,哪个更有前途
最近,不少粉丝在知识星球问这样一个问题:
万科城市之光、越秀和樾府,怎么选?
这个问题很有代表性,两个都是网红盘,而且一个在黄埔,一个在番禺,都是热门住区,二者颇有瑜亮情结。
关于这道选择题,今天就给大家盘一盘。
区位PK:
这一局,打个平手吧。
坦白说,二者都属于近郊区域,和中心城区的联系度,不相上下。
万科城市之光位于老黄埔区域、第二CBD辐射圈,西侧5公里范围内有鱼珠商务区、正在崛起的天河东商圈(美林商圈),处在广州东进的主轴上,区位当然是不错的。
不过,黄埔还有更当红的科学城、知识城,这都给老黄埔带来分流效应。
相比而言,和樾府所在的万博,在番禺是首屈一指的存在,是番禺无可争议的强中心,在区内享受的首位度,远超城市之光所在的板块。
产业PK:
这一局,黄埔胜。
作为国家级开发区,黄埔的政策优势远远超过番禺,这几年在高新技术产业的发展上,完胜番禺。
不过,番禺的优势是藏富于民,所以番禺GDP虽没有黄埔高,但高端豪宅的数量可不少,比如星河湾半岛、南天名苑、金地壹阅府等等。
相比而言,黄埔至今没啥叫得出名字的高端豪宅。
交通PK:
这一局,又打个平手。
城市之光就在黄埔大道边上,和珠江新城的来往非常便利。
不过,万博也有新块和华快两条快速路直达珠江新城,高峰时期的通达性甚至比黄埔大道还要好。
地铁方面,万科城市之光拥有5号线始发站文冲站、大沙东站两个地铁站,乘5号线10-11站直达珠江新城,而且有始发站优势。
项目A区到文冲站最近约100米,F区到大沙东站最近约600米,走路很快就到。在建的13号线二期双岗站、裕丰围站也在小区附近,预计明年开通。
和樾府距离地铁7号线南村万博站直线约500米,距3号线汉溪长隆约1.5公里。如果从万博站坐地铁去珠江新城,需要在汉溪长隆换乘一次,7站到珠江新城站。
特别值得一提的是,“湾区竖轴”、时速 达160公里的地铁18号线在南村万博设站,4站直达珠江新(冼村站),预计年内开通,这对和樾府来说是一个超级大利好。
周边配套PK:
商业方面,万博胜;教育方面,黄埔胜。
万博商圈起来后,整个黄埔的商业发展水平其实输给番禺。
教育方面,黄埔的公办学校会好一些,番禺主要靠私立学校。从发展潜力来看,黄埔的教育应该比番禺更好,毕竟黄埔产业强,能够吸引到更多高新产业人才。
具体来说:
城市之光位于老黄埔,周边的配套比较成熟,周边有中山大学附属第一医院(三甲)、广医大附属第五医院等,医疗资源丰富。
文冲地铁口出来就有沃尔玛,1公里左右处是今年刚动工的旧改黄埔新溪项目,据说将引进华润“万象系”商业。
和樾府与万博商圈仅一路之隔,可以享用万博CBD现成的配套:
商业有番禺天河城、万达广场、四海城商业广场、山姆会员商店等;
3公里左右有广东省妇幼保健院番禺院区(三甲);
教育资源比较丰富,周边有育才实验小学、执信中小学等、华师附中番禺小学等名校。城光则自带两所幼儿园,并配建一所小学,计划引入华师附小。
环境PK:
这一局,和樾府胜出。
和樾府主打公园大盘,即将推出的1-1#、1-2#、2-1#栋也是南向望公园的,居住舒适度更高。
城市之光的园林中规中矩,而且还靠近石化厂,部分人会介意。
这里多说一句,番禺很多楼盘最初都是在农田上盖的,没啥污染,但黄埔是工业区,很多楼盘靠近工业园,绿化虽然做得好,但工业仍然对环境有一定的干扰。
档次PK:
档次感是一个楼盘的核心卖点之一,这一局,和樾府胜出。
城市之光是一个典型的旧改大盘,占地约50万平,建筑面积约200万方的旧改大盘,规划总户数约5300户,回迁房体量较大,容积率3.2,绿化率28%。
和樾府则定位“公园大盘”,豪宅气息多一点,项目占地约13.4万平,建面约57.4万方,总户数3650户,容积率约4.2。
其中,内部园林面积就有2.7万平,旁边还有十几万方的山体公园、绿轴公园,看来“一半公园一半城”确实有底气。
户型PK:
户型方面,城市之光涵盖刚需与改善户型,和樾府则以改善为主。
两个楼盘要推的户型,我都打听到了,大家一起来看看:
城市之光接下来要推的户型,涵盖建面85/95/125/140㎡的三到四房,2梯6户,选择较多。
95㎡三室两厅两卫
125㎡四室两厅两卫
南北对流,带入户花园与长阳台,空间尺度较大。公卫在入门处,方便入户洗手、更换衣物,但距离两个次卧较远,晚上上厕所不太方便。
140㎡四室两厅两卫
140㎡为飞机厅格局,卧室分居客厅两侧,主卧与次卧互不干扰。不过,主卧门对着客厅,私密性还是会受到影响。
和樾府推的是110㎡、130㎡两种四房户型,2/3梯4户,偏改善。
110㎡四室两厅两卫
110平做到四房,实用率高;四开间朝南,主套带转角飘窗,舒适性不错。
130㎡四室两厅两卫
110㎡的加大版,同样四开间朝南,且南北对流,舒适性更高。主卧设置了衣帽间,玄关右侧还有一个小空间,居住体验更佳。
价格PK:
城市之光预计开盘的E1、E2、E3、E8楼栋,备案价格在5.2-5.5万/平之间,不过受限价影响,装修可能会降标减配;
和樾府吹风价约6.4万/平,交房方式暂未定。
总的来说:
和樾府居住舒适感更好,小区园林设计不错,马路对面就是万博商圈,生活便利,周边城市界面也比较新,去市区有地铁3号线,18号线,以及华快、 新光两条直达快速。
城市之光的区位很好,属于黄埔这个强势产城,发展潜力自然不会差。可达性也很好,沿着黄埔大道可以直接开到珠江新城,还有地铁5号线。不足是生态环境不如和樾府好。
如果是自住,我更喜欢和樾府。保值方面,城市之光沾了黄埔的光,但和樾府也不会差多少,因为这个盘在万博没有竞争对手,首位度比较高,这个对保值增值是比较有利的。