无物业管理小区如何找到新出路?

干净整洁的友谊花园小区。 (本组摄影 赵滨)

在友谊花园小区的健身广场,全新的健身器材方便居民使用。

友谊花园小区的楼道里,悬挂着居民书写的励志警句。

有问题,找物业,但一些老旧散小区经常处于无人管理、无人清洁、无人维护的“三无”状态,直接影响到居民的获得感、幸福感、安全感。“小”问题给老旧散小区居民添了“大”麻烦。宽城区积极探索无物业小区的管理方法,摸索出了自助物业、托管物业、公益物业的新模式,目前已有10个无物业小区旧貌换新颜。近日,记者深入这些老旧散小区采访,感受这些小区的新出路、新变化。

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友谊花园小区自助物业模式——

生活更舒服 脸上有“面子”

“家里亲戚来我们小区,都特别羡慕。”“我们小区的环境好、治安好,成了远近闻名的'明星小区’,我们生活在这里都感觉特别有面子。”近日,记者来到友谊花园小区,小区道路平坦,停车有序,绿化植被郁郁葱葱,四四方方的议事亭里,居民坐在一起夸着自己的小区,从他们话语中,记者感受到的不仅是小区环境变化后给居民生活带来的改变,更多的是大家凝聚力的增强。

凯旋街道一心街社区党委书记王蕾也为小区能走出“自助物业”模式欣慰:友谊花园小区以党组织为核心,以“三长”为骨干力量,以自治、共治、法治、德治为抓手形成“一心三长四治”治理模式,打造上下联动、共建共享的城市基层党建工作新格局,有力提升了基层治理水平。

友谊花园小区建成于2000年,共有10栋居民楼400余户居民,2008年成为物业弃管小区。“那时候小区的环境就别提了。”说起小区曾经的面貌,居民窦贵启皱着眉头说。绿化带被人围起来建了小菜园,车辆乱停乱放把消防通道也堵上了,居民矛盾纠纷增多。为破解这些难题,街道办事处和社区引导居民积极参与基层治理,以胡殿才等6名老党员为核心成立小区党支部,开始实施“自助物业”——居民开始自己管理自己的家园,自己为自己服务。

小区党支部书记胡殿才介绍,为了让居民看到变化与希望,小区党支部先从居民最关心的安全问题入手,在凯旋街道党工委的支持下,小区实行封闭化管理,居民入门刷门卡、车辆进入有车证。封闭化管理的成效立竿见影,赢得居民的认可,胡殿才又带领“三长”和志愿者开展物业收费标准民意调查,邀请专业律师参与,制订小区物业管理收费标准,小区保洁、安保等各项费用支出在门口公示栏上公示,业主缴费情况公开。面对小区治理这个系统工程,只靠党员冲锋远远不够,小区还需要居民齐抓共管。小区未来如何治理,居民最有发言权。经过一番摸索,这里搭建起“小区党支部+红色自治委+三长协会”的组织架构,协同各方力量,把党支部的工作延伸到小区楼栋、单元,做实“定点、定岗、定人、定事”的网格化管理模式,激活党组织神经末梢,共同支撑友谊花园小区自治管理。同时,依托“三长”熟悉民情的特点,及时收集小区居民对环境卫生、物业服务、文娱生活各方面的社情民意,借助“居民议事厅”“百姓说事点”等活动平台,与居民共同研究生活中的烦心事、闹心事、揪心事,形成人人参与的共治氛围。曾经小区里的设施坏了,居民似乎“看不见”,可如今,小到路上有垃圾,居民们都会弯腰捡拾起来。在此居住快20年的老住户刘兴国看着这里的新变化,骄傲地说:“我们小区变美了,人更文明了。”

2

长山花园小区托管物业模式——

0.3元“物业费”管出星级服务小区

团山街道长山花园小区曾是典型的老旧散小区,环境老旧脏乱差,各类矛盾突出。如今,靠党建引领治理,居民发扬主人翁精神,小区不仅变成环境优美、服务完善、管理有序的新家园,更成为居民安居乐业的花园式文明示范小区。

是什么办法让长山花园小区成功蜕变,旧貌换新颜?那就是在党建引领下,社区从解决物业问题出发,带领居民探索出“托管物业”新的物业管理模式:搭建以社区两委为核心,以居民代表、社区工作者组成的“居民事务志愿服务站”为辅助的管理架构,以“社区托管+低偿”的形式为居民提供基本物业服务。

据介绍,长山花园小区的物业管理曾经历了一波三折。2002年,曾经聘请了一家物业公司,但因为管理不善、运行效益差等原因,导致居民和物业之间矛盾激化。社区与物业公司几次商谈无果后,召开了居民代表大会,决定解聘该物业公司。2004年、2010年小区又先后聘请了两家物业公司提供物业服务,结果都不尽如人意。三次“不如意”激发了居民参与社区公共事务的积极性和主动性,也为居民自我管理小区物业积累了经验。

2010年,社区党委组织居民相继成立了“小区自治管理委员会”“居民事务志愿服务站”“居民物业议事会”“物业事务监委会”,组织居民自主管理物业。在这些“主人翁”的精心管理下,小区的治理困局被有效破解。

“通过民主议事,解决了一大批'老大难’问题,比如楼道粉刷、换窗换门等等,大到燃气改造,小到规划停车位,这些与我们居民生活息息相关的事,都拿到居民议事会上讨论,全都得到了妥善解决。”说到小区这么多年来的变化,居民事务志愿服务站主任李杰抑制不住心中的喜悦,“物业服务费到现在还是按每户每月0.3元/平方米的标准收取,从没涨过价!”

如今,小区彻底变了模样:房子暖和了、漂亮了,房前屋后栽花、种草,跟公园似的,环境一年比一年好。多年来,经居民议事会商议,陆续为小区增添监控摄像、休闲长椅、晾衣架等便民设施,解决疏通下水、铺设防水、修缮门窗等等日常琐碎事务,同时经过政府暖房子和旧城改造两大惠民工程的实施,环境也进一步改善,居民的怨气儿少了、笑容多了。

“这里原来是个锅炉房,一到冬天,到处都是黑烟,出门都呛人。你看现在,大家没事儿都出来散散步,聊聊天,那边还有打乒乓球的,多好啊。”李杰见证这里一点一滴的变化,特别骄傲地说。

3

银达小区公益物业模式——

小事无偿低偿 大事点单购买服务

每个小区的情况不同,需要的管理方法也要因地制宜,位于新发街道上海路社区内的银达小区就选择了“公益物业”的方式——街道和社区提供物业维修零件工具,由党组织牵头成立管理委员会,鼓励小区党员和热心群众加入其中,主动承担起管理和服务职责,有些物业维修服务项目由小区志愿服务队提供无偿或低偿服务,有些难度较大的临时物业服务项目采取协商引进、点单式购买服务等方式进行,费用支出一事一议。

银达小区建于1993年,共有居民楼18栋居民2056户,由于历史原因大部分楼栋没有物业接管。为改变这样的局面,社区一次次召开民情恳谈会,与居民面对面商讨解决办法。最终,街道党工委、社区党委确定:发挥基层党组织的核心作用,建立社区党委领导下的小区党支部,并动员各方力量参与组成了社区治理的“红色管家”,社区党组织、居民自治组织、物业服务企业、社会组织、志愿服务组织等多方议事联动,共同为居民提供服务。

很快,小区里热心公益的居民纷纷站出来,老党员杨德峰擅长电器维修,小区内谁家有电器维修的问题都会找他,他都不计报酬热心帮忙;居民杜惠杰和李文民不求报酬,主动承担小区停车管理的工作,李文民为了方便小区居民车辆随时进出,还将监控系统连接到了自己家里,不论白天黑夜,随时提供服务……银达小区一步步发展中,通过社区党委初期代管,到引领居民自治,成功摸索出一条党组织引领下的“公益物业”模式,通过组建“红色管家”志愿服务者队伍,以志愿服务形式开展小区治理,居民参与,居民受益,效果不错。

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