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基于历史原因等，实操中经常发生仅在房管部门办理了抵押登记的情况，此时，是否认可抵押效力及于土地使用权就成为了一个争议点。对此，《物权法》第182条规定了“房地一体抵押”的原则，《九民会议纪要》第61条也强调“仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地”，但对“占用范围”没有进一步的界定，本文通过对判例的梳理以求明晰建筑物办理了抵押登记的情况下《物权法》第182条的适用、仅办理建筑物抵押登记的抵押效力能否及于土地使用权、仅在房管部门办理抵押登记能否视为土地使用权已办理抵押登记等。
《物权法》第182条第一款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，第二款规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。对上述法规的适用规则，可通过最高人民法院的部分判例窥得一二。在（2014）民申字第1170号案民事判决中，最高人民法院认为，《物权法》第一百八十二条第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋（或者该房屋所占用的土地使用权）上已设立了抵押权，则与该房屋（或者土地使用权）相对应的土地使用权（或者土地使用权之上所附着的房屋）也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。在（2015）民二终字第269号案民事判决中，最高人民法院认为，该条（即《物权法》第182条）第二款的规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。如果仅以建筑物办理抵押，按照《物权法》第182条抵押效力及于“占用范围”内的土地使用权，但“占用范围”有多种理解，包括仅为界定建筑物与土地使用权的所属关系、等同于建基面积、等同于证载的建筑占地面积、以办理抵押登记的建筑面积占规划建设总面积的比例确定等。1、“占用范围内”仅为界定建筑物与土地使用权之间的所属关系在（2018）苏01民终8324号案民事判决中，南京市中级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。案涉三宗地块上的所有建筑物均抵押给了富邦华一银行苏州分行，抵押房屋与讼争的三宗土地使用权具有一一对应关系，依法富邦华一银行苏州分行对三宗土地使用权的全部享有优先受偿权。在（2018）粤民申599号案民事裁定中，广东省高级人民法院认为，一、二审认为“一并抵押”的是该建筑物占用范围，对判令中行东莞分行对建筑物及其建基面积占用范围的土地使用权享有抵押权，并无不当。3、以土地使用权证上登记的建筑占地面积为“占用范围”在（2017）最高法民申4257号案民事裁定中，最高人民法院认为，魏任凭申请再审主张两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积应为424平方米，即包括占地270平方米的综合楼和占地154平方米的宿舍楼。长城公司申请再审认为，两栋抵押房屋占用土地使用权范围应为涉案全部1120平方米。根据原审查明的事实，原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米，其中“建筑占地”656平方米。魏任凭、长城公司亦均认可该宗地范围内只有两栋抵押房屋办理了产权登记手续。因此，原审法院认定两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为656平方米并无不当。4、以抵押建筑物的面积占规划总建筑面积的比例来认定“占用范围”在（2015）宁商终字第00847号案民事判决中，南京市中级人民法院认为，虽然抵押人实际办理建设工程规划许可证面积和领取房产证的建筑面积少于《建设用地规划许可证》中所载的规划建筑总面积，但并不表明案涉工业用地不能按照规划要求进行后续建设，也即案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已经建成并领取房产证的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。5、办理建筑物抵押登记时宗地内仅有该栋建筑物的，“占用范围”为整宗土地在（2018）鄂民终364号案民事判决中，湖北省高级人民法院认为，“该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”中的“占用范围”在本案中应如何理解问题，因方伟在以房屋办理抵押借款时，在原房屋所有权人方伟名下的房屋所有权证号为洪2013009642桂19-E室别墅的房屋，所对应的土地使用权证洪国用2013私第4867号土地上仅只有该房屋，而无其他建筑物或附属建筑物，本案应认定涉案房屋所占用的范围为洪国用2013私第4867号土地使用证上所载明的2020.58平方米土地。6、整个宗地内的建筑物整体抵押的，“占用范围”为整宗土地在（2018）粤52民终888号民事判决中，揭阳市中级人民法院认为，从抵押物的现状来看，11幢建筑物分散建设在22557平方米的土地上，是一个整体建筑群，11幢建筑物占用的土地(建基面积)与建设面积完全相同，之外7131.68平方米的土地是作为通道，绿化等配套使用，建筑物本身并不能人为地分割或单独地存在，11幢建筑物占用范围的土地设立抵押而其他土地不一起抵押并不现实也不符合实际。结合其他事实认定土地是否办理抵押登记以及抵押效力是否及于土地的思路
抵押登记的办理因时因地各异，有时会发生仅在房管部门办理抵押登记、房管部门出具的他项权证上记载了抵押土地证号等的情况，对此，需要结合抵押物清单的内容、抵押物估价的对象等、房产他项权证的记载、是否符合担保法司法解释第六十条、房地分别抵押登记的实际操作安排等来认定土地是否已办理抵押登记、房屋抵押的效力是否及于土地等。在（2017）最高法民终40号案民事判决中，最高人民法院认为，借贷双方签署的《最高额抵押合同》中约定的抵押物除案涉房屋外，还包括产权证号为分乡国用（2009）第028号，分乡国用（2013）第016号、第017号的土地使用权。《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，其中约定的抵押物明确包括案涉土地使用权在内，双方当事人对该土地使用权作为抵押财产均有明确预期。即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。在（2015）浙温商终字第3233号案民事判决中，温州市中级人民法院认为，本案《最高额抵押合同》虽未将土地使用权列入抵押物清单，但根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，抵押房产占用范围内的土地使用权应视为一并抵押。另一方面，中国建设银行股份有限公司乐清支行向宏兴公司提供的授信额度2100万元是根据涉案抵押物即乐清市石帆街道朴湖工业区房地产的价值总额确定的，包括5275.43平方米建筑物成本价和4559平方米地价，宏兴公司确认订立最高额抵押合同时的真实意思是将房地一并抵押，事后未将土地使用权另作抵押，故本案中不存在房地分别抵押并登记的情形，确认房地一并抵押亦符合缔约双方的合意。3、结合房产的他项权证中附记中对土地证号等的记载认定抵押范围在（2011）浙甬商终字第510号案民事判决中，宁波市中级人民法院认为，我国建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位的，一宗地上只有一个建设用地使用权，一个建设用地使用权也只存在于一宗地上。本案中，A公司将其所有的房产及该房产占用范围内面积158000.2平方米的土地使用权作为抵押物，在B银行取得了该房产的他项权证，且他项权证附记中也记载了讼争的158000.2平方米土地使用权的土地证号及土地性质后，根据《物权法》的规定，应视为B银行已将该158000.2平方米土地使用权一并作了抵押登记。A公司认为建筑物占用范围内的建设用地应是指该建筑物垂直范围内的土地，于法无据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条规定“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。若符合上述规定的情形，也可主张土地使用权的抵押登记完成。同样在（2017）最高法民终40号案民事判决中载明，二审庭审中，双方当事人均确认办理案涉土地使用权抵押登记时，当地县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门。据此，最高人民法院认为，分宜县房产交易所在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。在（2016）粤19民终3832号案民事判决中，东莞市国土资源局在给一审法院的复函中明确其出具的《东莞市土地登记资料查询结果表》上记载的抵押情况为“未抵押”，仅表示其未受理过案涉房地产的抵押权登记，不可以此认定案涉土地使用权上未设定抵押权。案涉房地产抵押权所涉及的土地范围，应以已核发的他项权证书和抵押合同及经双方确认的抵押物清单为准。据此，东莞市中级人民法院认为，根据东莞市国土资源局的回函，东莞市在2007年6月形成统一意见，即对于“大地块小房产”上抵押权的设定，申请人到国土、房管任何一部门办理即可；到房管部门办理的，其处理方式为“对整块土地及其上建的所有房产一起办理同一宗房地产抵押登记”。结合东莞市国土资源局的回函以及东莞市办理房地产抵押登记的实际情况，可以认定抵押权人对案涉整块土地已办理抵押登记。通过上述案例可以发现，若土地使用权未显示在土地管理部门办理抵押，并非当然认定土地使用权的抵押没有登记，但也并非当然的认定房屋抵押的效力及于整宗土地，可结合以下各方面分析和确定土地使用权的抵押范围：1、查明彻底未办理土地使用权的抵押登记，还是，虽未在土地管理部门办理登记但有在房管部门办理；2、当时当地抵押登记的办理要求，是否必须在土地管理部门办理土地使用权的抵押登记，还是要求至某一部门办理即可；4、抵押物价值评估中是否将土地使用权纳入评估对象的范围；
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