不瞒你,苏州这些盘卖的真不好
现在,苏州楼市有些开发商既想当运动员,又想当裁判。开盘不论卖的好不好,热销海报先准备上,导致市场迷雾重重。
今天我整理了苏州2021年至今所有的纯新盘,用数据揭秘最真实的销售情况!
注:网签存在一定延迟,只能一定程度上反映楼盘销售情况,此数据仅供参考。
纵观上半年苏州纯新盘开盘数据,苏州楼市目前真相如下,有买房打算的可以作参考:
1、凄惨!2021年至今,共有17家纯新盘,已开盘16家,其中11家网签不过半,占了总数的近7成!甚至有楼盘开盘一个月只卖出8套房子,凄惨无比。
2、热销7成以上的红盘,仅有5家,最高达100%!事实证明苏州新房市场并不是一片哀嚎,只要地段好、产品过硬就有买房人为之买单。
3、没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格!高性价比的刚需盘,依旧有市场,如万科湖山观云庭,总价129万起,开盘仅2个多月网签达到9成以上。
4、在苏州,热门板块的稀缺产品依旧值得购买,如苏州樾府,占据寿桃湖一线湖景资源,也是板块内同期在售的唯一5-6层洋房,被买房人疯抢。
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惨淡!2021年1-5月苏州仅4家新盘网签过7成
我们姑且把网签7成以上称为“热销盘”,2021年过了快一半,领证开盘的项目中仅有3家。
这些楼盘基本受到很多买房人的追捧,要么是位于热门板块:吴江太湖新城、姑苏平江新城,要么是自带光环、价格低,或是不断有利好规划落地。
此外,项目本身也比较有特色,产品稀缺、性价比高、或是依靠别样的风格出圈。
Part.1
吴中木渎 苏州樾府
网签率100%
每个苏州人都梦想拥有一片湖。
苏州樾府位于寿桃湖旁,项目打造了40栋清一色洋房,其中32栋5F洋房,8栋6F洋房,面积105㎡、135㎡,容积率仅1.05,楼间距21-26米。
项目第一批173套房源开盘,均价28800元/㎡,后期又加推128套房,两次总计306套房全部售空,目前网签率100%!
首先,项目在整个木渎板块来说,是同期在售的唯一纯洋房社区,只有5-6层,和其他高层社区有明显差异,并且,项目又紧靠寿桃湖,能够享受到一线湖景资源。
不论是地段还是产品,都可圈可点,网签率100%也是情理之中。
Part.2
吴中东山 湖山观云庭
网签率91%
没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格!苏州,永远不缺刚需市场!
湖山观云庭2021年3月19日开盘至今,销售总额5.47亿元,成交面积36802㎡,共400套,成交365套,去化率高达91%,表现亮眼。
湖山观云庭位于吴中区东山镇环太湖大道东侧。项目打造了14幢层高5-6F的洋房,精装交付,容积率1.2。成交均价仅14800元/㎡,总价在129-153万之间,门槛比较低。
虽然项目位于苏州的非热门板块,但是只要房价够便宜,不愁卖不出去!
项目总价只要129万起,这个价格,即使在三四线城市都不一定能够买到洋房,更何况还是万科品牌。
Part.3
吴江太湖新城 琥珀半岛
网签率81%
琥珀半岛,2021年1月29日开盘至今,销售总额9.05亿元,成交面积34172㎡,共315套,成交255套,去化率81% ;
琥珀半岛位于热门板块吴江太湖新城板块,距离吾悦广场、爱琴海、万象汇,开车大约3公里。不远处还有正在改造的砂之船奥特莱斯(原水秀天地),方便未来业主的生活。
项目共规划了5-7层洋房与4层叠墅产品,容积率仅1.2。
虽然加上精装包,价格在3.1-3.3万元/㎡,但是架不住人家产品好,还是板块内目前唯一在售的叠墅产品。
近三年,吴江太湖新城每年都会有一个叠墅+洋房的产品,和周边产品有非常大的区别,专门来验证吴江人的购买力。
2019年的亨通朗诗熙华雅苑 2020年的建发悦江南 2021年的绿地香港琥珀半岛
项目热销,不仅是市场的一贯延续,更是吴江顶级圈层对核心地段稀缺产品的向往。
Part.4
姑苏平江新城 印象平江
网签率71%!
印象平江,2021年1月27日开盘至今,销售总额7.79亿元,成交面积23483㎡,共284套,成交202套,去化率71% ;
印象平江位于平江新城日益路以北、苏清路以东。是板块内,唯二有洋房的项目,整体成交价也不低,高层3.2万/㎡,洋房3.4万/㎡左右。
不仅在产品上,项目和周边做出差异化竞争,在装修上标准上也属于前列,再加上金科凭借浅棠平江等项目带来的平江新城的号召力,能够脱颖而出并不意外。
同时,项目在开盘时间上选择比较恰当,选择在周边各大楼盘基本断供青黄不接的时候开盘,打了竞品一个措手不及。
新房同质化,竞争压力大!去化不足1成的楼盘不在少数
有热销,当然也有楼盘的表现不尽如人意,甚至不少项目网签率不足1成。
排除网签延迟的因素,总结来看,项目成交困难的原因不外乎以下三点。普通楼盘占了一个已经足以让开发商头疼了,甚至有楼盘几个都占了。
1、竞品多,自身产品力不过硬,很难突出重围。
2、非核心区位,以地缘性客户居多。
3.地段硬伤,配套不足,规划落地周期长。
Part.1
吴中城南 中交春映东吴
网签率3%
中交春映东吴,2021年4月23日开盘至今,销售总额2965万元,成交面积1010㎡,共242套,成交8套,去化率仅3%,成交均价29358元/㎡。
虽然中交春映东吴产品确实不错,精装标准高,三大件都有,但是周边界面不好,一眼望去几乎都是工厂、小平房。
吴中城南同期在售5个楼盘:绿城明月滨河、朗月滨河、中交春映东吴、阳光城檀悦、龙湖泱望,以及即将入市的3个新盘:久寻花园、香江控股地块、中建晴翠璟园,未来7盘竞争激烈。
尤其是与项目紧挨着的这3家楼盘:绿城明月滨河(2.85万元/㎡)、朗月滨河2.85万元/㎡)、晴翠璟园(放风价2.9万元/㎡)。
朗月滨河雅苑2021年3月19日开盘至今,销售总额8076万元,成交面积2863㎡,共348套,成交32套,去化率仅9%;
三家楼盘紧靠在一起,价格又都差不多,开盘时间又比较密集,免不了会被买房人拿来做对比。
Part.2
碧桂园大境风华
网签率7%
碧桂园大境风华,2021年4月2日开盘至今,销售总额6869万元,成交面积2382㎡,共302套,成交20套,去化率仅7%,成交均价28910元/㎡。
境雅四季花苑位于吴中区木渎镇金枫路东侧、花苑东路南侧,项目打造了8幢11F小高层和8幢27F高层,精装交付,容积率2.2。
碧桂园大境风华周边新盘扎堆,产品同质化严重,板块竞争大,后期溢价也比较难。且项目靠近高架,噪音也比较大。
大部分人在买房时,价格、商业配套、学区、交通等因素,都被列入考虑范畴,且在预算范围内,总希望找一个各方面都比较突出的项目。
但是,现在苏州新房市场鱼龙混杂,每一个都称自己为限价盘,这个时候,买房人一定要擦亮眼睛仔细观察,谨慎且果断出手。
祝每个人都能选择一套质好价优的房子。
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