有一种户型叫"看了就想买"（评宝能国家专利户型）
【老潘说】前晚参加宝能集团2015年深圳“心”产品发布会，老潘静静的聆听了宝能做产品的心声，也聆听了男神一样的宝能副总裁宋凯的精彩TALKSHOW，酷炫之外，创新之外，也为未来千亿黑马的宝能速度叫好，更为宝能敬畏客户，死磕自己的产品情怀所感动。也就是在这个发布会上，一个非常走心的“三代同堂”国家专利户型引得全场热议和关注。
文\地产总裁内参 潘勇堂
一、三代同堂产品，处在居住方式创新的台风口
1，87%老人不愿意同子女分开
与“三代同堂”户型相比，这几年很火的养老地产就相对缺乏了点“温情”。老潘一直反对在好山好水的荒山野岭的地方建所谓的“养老社区”， 这是典型的开发商一厢情愿，完全忽视了老人害怕寂寞、重视情感的精神需求，与好山好水相比，与老年社群相比，老人更需要的是来自家庭的关怀，来自儿女的关心，孙辈的环绕。上海社科院对老人居住需求大数据调查后，87％的老人表示“不愿意同子女分开”。
但是问题来了，老年人和年轻人生活习惯不同，长期住在一起，矛盾也不少；但住的太远，又不忍心，也不方便照顾……左右为难下，基于三代同堂的“老少居”户型顺势而生。现实中，老潘也发现全国零星的“老少居”产品颇为抢手。
2，老少居：即分得开、又挨得近
所谓“老少居”住宅，两代人住在相邻或是同一住宅里，一般都在130~160平米之间，既保留老年人的独立居住部分，同时又有利于年轻一代对老年的关怀和照顾，有合有分，自成体系，保持距离，但又亲密无间，这种“分得开又紧密融合”的三代同堂户型，在房地产回归产品原点，在老年社会加速来临时候，相当走心，也越来越受市场追捧。
可以预见的是，伴随老年人平均寿命延长，伴随大都市人与人情感淡薄，未来以家庭亲情为纽带的“老少居”产品将备受追捧，也将创新无限，政府和行业也都会促进中国人居方式更高维度的进化和创新，比如日本就为两代人住在一起的家庭提供住房贷款并对那些照顾年迈父母的成年人给予特殊的免税待遇。意大利对那些老年人和几世同堂的设计建筑给予嘉奖。
今天中国的“老少居”在产品创新已经演化为多种模式，已经打破以往两家住同一层楼、同一栋楼或同一小区的限制，而是用“一碗汤的距离”来定义和衡量，也就是端上一碗汤往返于父母与子女的住所之间，只要汤仍然是热的，便可称为“老少居”。
3，人居创新的台风口
令人欣慰的是，中国建设部已出台了适合我国国情的老年人使用的建筑设计规范。国家老龄委也提出解决我国老龄问题必须实行个人、家庭、社会和政府四结合的观点。未来中国养老居住模式，将实行以家庭养为主，社会养为辅，并与社区养老服务网络相结合的多层次的综合养老居住模式。也就是说——家庭养老依旧是主力。
二、两种“老少居”住宅
老少居在行业中并非纯粹新事物，行业早已老人、年轻人和小孩的各自需求和生活习惯，作息习惯衍生出N种户型和产品。大开大合却又各有侧重，归纳起来大致有两类。
1，近距离“同居型”
这是最基本的、也是最简单的老少居产品，通俗的说就是同在一个屋檐下的老少居。分为完全同居型和半同居型，完全同居型，核心是一套房子由一个门进，老年人和子女同用一个厅，一个厨房，但是卧室各自分开，厕所设双卫。而半同居户型则是老少各自独立空间拉得更开。某种程度上，开门是一家，关门是两家，上下辈互相照应，又可避免矛盾。各有各自的厅，卧室、厨房及厕所。
2，两种“相邻型”
从分布图来讲，相邻型将“老”、“少”居住有更多的隔离。一种是从平面分离来构思，在同一栋楼里，一个门栋有套二，又有套三的住房，年青人可以住套三的（因为有小孩）、老年人住套二，两套住房各有各的配套设施，如厨房、厕所等；另一种是从立体分离来构思。如修成跃层式楼房，老人户与成年子女以室内垂直交通相互联系。两户共设一个门，关起来是一家，内部上下互不干扰直接分为两家。面积可以较大，在120平方米以上，考虑到老年人体弱，平衡能力差，行走不方便，不宜爬楼等生理特点，所有老年人的起居室都安排在底层，上层则由青年人居住。
三、是什么才是好的老少居？
老少居产品创新越来越多，但究竟什么才是好的“老少居”？或者评价“老少居”好坏的标准是什么？目前总结下来，核心有三点。
1，合不合理，看功能分区
首先，传统三代居中户型内功能空间面积不适宜，比如年轻女主人的衣柜从来就没嫌弃过大，但可以肯定的是，过小的衣柜，肯定是女主人天天抱怨的痛点。其二，住宅内功能分区上，三代居应满足一家三代居住在一个空间内的同时，应考虑年轻人起居部分尽量保持其分隔的灵活性和可变性，并在条件允许的情况下，保持年轻人自己创造的可能性。老年人空间可相对稳定，但必须保证老年人可以得到照顾，发生紧急情况时亦能及时被发现，年轻家庭也能得到老年人的托管。
2，是否人性，看人性细节
事实上，既有的“老少居”产品往往对老年人“适老设计”考虑不足，比如老年人因生理原因，使用卫生间平均次数多于年轻人，因此卧室远离卫生间会给老年人生活上带来不便。又比如，适老设计，室内尽量不设台阶、门槛等，以防老年人摔倒；厨房及老人卧室等老人常用空间、通道上应充分预留如轮椅等器械的使用空间。
3，适用不适用，看平面布局
平面布局反映的不仅仅是空间，更是360天生活的便捷度、舒适度，比如平面布局的各自功能的“建筑面积”就是个学问，过小或过大都带来不便，市场上老少居很多为紧凑性，往往面积狭小，反而不能满足基本的使用功能，而面积过大又会使老年人产生孤独空旷，缺少安全感，且浪费空间，而且面积过大无法在单一产权内解决，且空间浪费过多。
四、怒赞宝能三代同堂，摘得“国家户型专利”
宝能副总裁宋凯表示，宝能的创新来自于客户的需求，来自于团队对生活痛点长期的理解，宝能希望为深圳打造最好的房子，宝能希望通过自己的努力和用心，真正实现人居生活方式的持续优化。而三代同堂的户型创新，只是开始，其他不说了，先上户型图吧。
老实说，老潘看完这个户型图，真是醉了，典型的户内联通式的完全邻居型产品，里面的功能分区、人性细节和平面布局个个都合吾心。面积段150平米，新型三代居为大平面、五房两厅三卫户型，适合三代同堂6~8个人居住，解决了三代同堂居住的空间需求，一个基于老少居的中间景观带，更是形成了老少的隔离带，把动与静，老与少，私与公都处理的恰到好处。整体总结下来，亮点至少有四个。
1，一条景观带，即是亲情纽带，又是私人隔离
这个户型最大的感受是，将狭长的独立入户花园带，将年轻人居住区和老人小孩居住区做了有效的隔离。既能满足各自拥有独立的生活空间的需求，又能保证三代同堂，相互照顾联络。整个空间上，形成了“入户花园、客厅集合、厨房”而成的公共空间作为户型中心带。而两边则将主人房和老少房做了有效隔离，解决了三代人不同生活习惯的矛盾。典型的如，男女主人加班太晚回家完全不会干扰到老人、小孩睡觉，也不会引来父母的埋怨。
2，多变空间，实现家庭居住的灵活性
比如主人居所的“主卧连接主卧书房”，同时拥有独立衣帽间和独立卫生间，满足了起居生活的私密性和功能性需求，解决了主人居住区域空间的灵活性和可变性。又比如小孩房旁设置客房，同时也可用作小孩房2，增强隔代的交流和沟通，以及生活上的相互照顾，满足了老人、小孩居住区域的稳定性。
3、集约化设计，多功能的入户花园
22平方米入户花园功能上可规划为家庭活动室，解决了摆放健身设备、儿童游乐设施的空间需求，同时将外部自然景观引入室内，增进家人与自然的亲近感。空间上与客厅连接，空间灵活拓展，满足了大型家庭聚会的需求。又比如设置独立家政厅，解决了如洗衣机、清洁工具等的摆放问题，同时保证了功能的完整性。
4、适老性设计，体验关注老人的细节
宝能三代同堂对老人关注有加，很多适老性设计非常贴心。第一，设置了老人卧室套房，满足老人起夜和入睡的方便。第二，老人卧室中大开间落地窗设计，拓展了老人卧室的活动空间，满足老年人晒太阳、读书上网及相互交流等休闲活动的空间功能需求。同时可以欣赏室外景色，满足了通风、采光等多种需求。第三，在老人套房中设置轮椅回转空间，方便老人使用；第四，老人居住区设置紧急按钮，连接主人卧房和物业管理处，解决了安全隐患不能被及时发现问题的。
五、老少居要以“老人”为本
随着老少居的创新与被追捧，老潘相信，未来老少居需求将越来越大，但无论如何，考虑到老少居是弱势群体，考虑到老人若是照顾不当也反过来让年轻人揪心，因此未来整体老少居户型，在整体定位和设计上，都应该多倾斜“以老人”为本，许多建筑与设计的定位、尺度、设施的确定都应以方便老人使用为原则。比如老人卧室的柜、公共空间常用的柜的位置、高度、深度、开启方式都应格外注意老人的需求。比如卫生间的空间要大些，应有容纳儿女帮助老人洗澡擦身的地方。比如老人多体弱多病、反应迟缓，又有一些急性病、慢性病突发的可能，所以应在卧室的床头、卫生间、厨房等老人经常活动的地方安装紧急按纽，并与儿女的卧室相通，以防万一。
老少居，不仅是白银时代产品创新的“正能量”，也是中国社会家庭养老的“正能量”！期待更多类似宝能“三代同堂”的创新产品，因为我们始终相信，懂生活的房子才是好房子！
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码字时间：夜晚22点