房产市值过450万亿，为何房价不见下跌？

据最新数据显示，中国房地产总市值是65万亿美元，大约450万亿人民币，如果该数据准确的话，那么也就意味着中国的房地产总市值，超过了美国，欧盟，日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

更可怕的是，美国30万亿美元房产，30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产，20万亿美元股票，日本10万亿美元房地产，6万亿美元股票市值，而中国65万亿美元的房地产，6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当，而我们却差了十倍，中国多数货币超发资金都流向房地产市场，造成了房地产市值畸型的庞大。

除了房地产市值超过450万亿元外，国内房地产的空置率也高得惊人。一般大中城市空置率在20-30%之间，很多小区整天人流稀少，清洁工和保安要比居民还多，无论是电表运转还是晚上亮灯率都显示长期空关无人居住。就连北京市中心也有100多万套房产被长期空置。显然，投机炒房不仅推高了房地产的市值，加大了系统性金融风险，而且还使房地产资源无法得到合理配置。

可能有人会问，既然国内房地产市值超过450万亿，空置率又这么高，为何不见房地产泡沫破裂，房价下跌呢？首先，房地产调控并不希望房价出现大起大落，之前我们还听到“坚决遏制房价上涨”到现在是“稳经济，防风险”。正是有了房地产限购和限售政策，限制了房地产市场的交易，使得一二线城市房价只能小幅下挫，难有大幅下跌。

实际上，大城市如果动辄一套上千万的房子集体下跌，那肯定会带来系统性金融风险。在决策层看来，房价可以通过缓慢下跌，再让当地居民收入也稳中有升，经过几年时间让房地产实现“软着陆”。所以，目前一二线城市房价市值短期内明显缩水几乎不太可能。但长期来看，这种市值缩水会积少成多。

此外，三四线城市房价上涨由于前期棚改货币化安置、农民工返乡置业、房价补涨等因素，虽然已经涨幅趋缓，甚至即将转跌，但至少目前房价还处于高位。当然，现在部分三四线城市已经放开了房地产调控，未来房价市值可能会出现幅缩水。但是，部分三四线城市房地产调控也刚刚松绑，要看到大幅缩水还尚需时日。

再者，受到一二线城市高房价的影响，要买房的人早就买了，也有好几套房了，而买不起房的人都去住长租房、共有产权房。而且，由于现在经济下行和房地产调控发酵，人们对未来收益和房价上涨预期都有了明显变化。所以，尽管业主都有低价出售的愿望，但是多数一二线城市房价“有价无市”。从表面上看，上千万的房产市值很高，但实际上，下面已经找不到接盘买单的人了。

最后，一些媒体喜欢报房价上涨的喜讯，却不愿意报房价下跌的新闻。事实上，去年一些城市房价也出现了下调，只是媒体秘而不宣。以北京为例，北京的房价2018年已经跌去了20%，郊区的房价下跌了30%。尽管，北京房价跌了，但是还是有价无市。就下面接盘的人都没有了，其实这个高房价市场已经与全社会脱节了。

中国房地产市场已超过450亿，已经是美国，欧盟，日本的总和。这么庞大的泡沫谁也不敢轻易处置。现在只能试图将高房价实行“软着陆”。实际情况是，房地产之所以出现450多亿的高市值现象，主要是受到房地产调控的影响，楼市成交快速萎缩，房地产市值无法受到影响。同时，目前一二线城市二手房有价无市，以及一些房价下跌的消息被掩盖了起来。当然，也有一些媒体掩盖房价下跌的真实情况。所以，我们才看到了房地产处于高市值，却不见泡沫被剌破的那一刻。不过，随着时间的推移，房地产的450多万亿的高市值，肯定会被大幅瘦身。