港币保卫战激战正酣 香港楼市能否承受重压？

最近，港元兑美元汇率创33年来新低引发香港金管局的持续买入，一场港币保卫战正在进行中。4月18日，香港金管局又两度入市，共买入约51.02亿港元捍卫汇率稳定，这已经是金管局自4月12日以来第10次出手捍卫港元汇率和香港联系汇率制度。

对此，香港特区政府财政司司长陈茂波呼吁外界对港元流走无需过分担心。他强调，特区政府早已做好准备，有足够财力应对资金流出，也早已为香港银行和金融体系做好防震措施，防患未然。

实际上，港元持续走低的原因除了美元指数长期疲弱，套利交易也是“罪魁祸首”。即投资者借入低息货币（港元）去买高息货币（美元），从中牟利。也就是说，套利的空间出现在香港银行同业拆放利率（Hibor）和美国借贷成本伦敦银行同业拆借利率（Libor）之差上。

以1个月期的美元Libor和Hibor为例，二者目前的利差仍大于100个基点。鉴于美联储近期持续不断加息，港美利差丝毫没有收窄的迹象，这或许是港元汇率迟迟未见回升的主要原因。

一直以来，美国利率是否恢复到正常状态，始终是决定香港资金流向的隐忧。由于港币与美元挂钩，美元跌，港币也跟着跌，甚至于香港的货币松紧也要跟着美国，这就导致了当美联储开始了紧缩货币之时，香港经济恰好需要货币宽松环境，届时香港也不得不跟着紧缩货币，否则货币贬值，资金流出，会导致资产泡沫的破裂。

为了应对港币持续下跌，抛售外储固然是一个不错的办法，但是香港这4400亿美元的外储还要应对将来更大的金融风暴，所以在外储子弹并不宽裕的情况下也不能乱用。

随着美联储加息与缩表步伐加快，多家香港本地商业银行已开始有所动作。包括汇丰、中银香港在内的多家香港龙头商业银行曾在近期开始陆续暂停定息按揭产品，市场人士普遍认为，这是银行为将来上调按揭利息进行铺垫，香港方面加息也如箭在弦。

如果香港上调房贷利率将对谁最为不利呢？首当其冲的是香港的房地产业。根据美联物业公布的香港房价走势图显示，今年3月以实用面积计算的平均呎价为12809港元，继续创下新高。

同时，今年以来香港二手住宅注册量已突破万宗，达到10245宗，逼近去年首季10261宗的水平；涉及金额已达799亿港元，比起去年首季681.2亿元更高出约17.3%，创下近7年来同期最高。

更直观一点说，香港的房地产调控“辣招”均已无效，如今在香港普通两房的价格差不多都要卖到上千万港元。目前，香港私人部门信贷占GDP之比已经高于45%的长期趋势水平，为全球最高，这是典型的泡沫迹象。

一边是港币大幅贬值，要求香港特区政府出手捍卫其稳定，但稳汇率必须要去杠杆，紧货币。另一边香港楼市高烧不退，屡次调控均以失败而告终。目前香港特区政府正在考虑对空置房屋征收空置税，此举或可剌激手中囤积了大量房源的企业或个人释放手中的新房或二手房源。

事实上，香港金管局出手捍卫港元是一把“双刃剑”，因为政策收紧将迫使Hibor走高，消除额外的流动性，但可能暴露大量潜在风险，威胁到高高在上的香港楼市，特别是价格虚高的豪宅项目。

而压垮香港房地产最后一根稻草的是，未来香港跟着美联储一起收缩金融杠杆，一起频繁加息。上世纪90年代初，日元也与美元挂钩，虽然一度分享到美国经济繁荣的利益，但日本跟着美联储一起加息，日本的高房价泡沫就此破裂，至今经济还尚未完全恢复。

对于香港来说，究竟是保汇率，还是保房价。如果要保汇率，就要跟着美国一起收紧货币，提高利率，但这样香港楼市就要泡沫要破裂。而如果要保房价，那么继续释放流动性，继续低利率，任凭汇率贬值，但大量游资也要抛售港币计价资产流出香港。

所以我们要在警惕香港房地产市场波动的情况下。建议投资者投资香港楼市更趋谨慎。这既是因为香港房价投机炒作氛围浓郁，而且已在高位，未来投机成本将开始越来越高，更是香港是自由市场，资金在香港出入自由，香港房地产更易受国际环境影响，遭受直接冲击。