财务高手教你快速掌握测算数据的取数和勾稽

五一结束了，疯狂嗨皮三天的小伙伴们，是不是意犹未尽,内心还有一万个不情愿？

我！不！想！上！班！

其实，牧诗的五一，是在加班中度过的！

言归正传，后台很多小伙伴留言，想对房地产投资拓展中的经济测算有更全面、深入而系统的学习，今天我们从财务的角度来说一说投资测算的取数和勾稽。

我们都知道投资测算表最重要的两个指标——一个是利润率，一个是IRR。

投资发展部拿项目，对这两个指标也是有要求的，比如利润率必须大于10%，IRR必须在15%以上。

这两个指标，利润率来自利润表（有些公司也称为成本表），IRR来自现金流量表。可以说只要把这两个表做平了，基本上投资测算部分的财务部就齐活了。

而投资测算往往是多部门分工协作完成的结果，要完成财务部分的测算，所有的原始数据都取自其他部门，主要包括投发部、运营部、营销部、成本部和财务部。咱们接下来一一展开细说。

-投发部-

财务部分会重点从投发部获得的数据主要是地块的基本情况，比如占地面积、建筑面积、物业类型、可售面积、土地的起始挂牌价格等。

1.占地面积

如果企业做开发贷，并且开发时间跨度大，需要分期贷款的话，一般用占地面积做分摊。

2.建筑面积

用于做成本做分摊。一般来说车位不分摊地价成本，商业部分分摊多少按照公司的规定，比如有些公司规定商业部分只分摊1/3的地价成本，其他的地价成本全部归到住宅。如果公司有特殊规定，那就按照公司的规定处理。

3.物业类型

对同一期中存在多种产品类型的，需按照产品类型单独填报。财务需要关注的是，这些产品是属于住宅，还是属于非住宅，如果属于住宅，那么是属于普通住宅还是非普通住宅，这些都会影响到最终的土增税。

4.可售面积

一般财务在做土增税测算的时候，会用这个将土地成本重新分摊。

5.土地起始挂牌价格

这会影响到成本表的地价及契税等。另外，配套费这个需要问下

投发部门是按照多少计算，因为不同的地方约定不尽相同。

-运营部-

运营部主要负责开发节奏表，也就是项目的主要节点排布。财务人员主要会关注：首开时间、施工证时间、竣备时间和交付时间。

1、首开时间，决定了项目的主要税费的缴纳时间起点。

2、施工证时间，决定了项目开发贷的放款时间。

3、竣备时间，决定了项目开发贷的最后还款时间。

4、交付时间，决定了财务上收入成本的结转时间，也是增值税从预缴的模式转变为另一种计算公式的变化时点。

-营销部+成本部-

营销部会出两张表，一张销售计划表，一张销售回款表。

成本部则一般会提供建安成本、公用配套成本及分摊和工程款支付节奏表。特别注意的是，对于增值税的税率是需要留意的，5月1日之后，17%将会变成16%；11%将会变成10%。

-财务部-

那么，数据搬运工财务部在投资测算中负责什么呢？

一张成本表（财务部分）、一张增值税表、一张土地增值税表、一张融资方案计划、一张现金流量表、一张敏感性分析表。表有很多，各个表之间又有勾稽。

做表的顺序可以是：①成本表（地价部分）；②增值税表；③土增税表；④融资计划；⑤现金流量表；⑥敏感性分析表。这只是一个大致的顺序，有的时候也需要跳着做。

先说说增值税表和土增税表。

1.    增值税表

销项税=（销售收入-土地价）/（1+11%）*11%，其中特别关注要关注的是，2018年5月1日以后按10%计算。

进项税：成本给的表会直接带出来。

这里进项税我们需要去验证一下，“进项税/（地价+建安成本）”等于多少，一般来说除出来经验值大概6%、7%左右，如果除出来的结果特别高，那估计是哪里填错了。

增值税=销项-进项；附加税=增值税*12%。（如果有哪位对公式不是很了解的，建议去看下牧诗的《房地产投资测算入门》）

2.    土地增值税表

先按每个物业类型区分，再合计按土增税清算单位区分：普通住宅/非普通住宅/其他。

清算期数按照工程规划许可证领取时间确认。

清算时销售收入=含税收入/（1+11%）+土地成本*11%/(1+11%)，其中特别说明一下，5月1日以后，11%将会变成10%。

在成本表中车位的土增税是不分摊成本的，但是在土增税表中，车位是需要分摊成本的。

一般可以按照可售车位的个数*13.5平方米/个进行估算。

值得特别提醒的是，有些公司会规定，土增税口径上会按照清算口径与预征口径孰高填报。如果公司有这个规定，那么就按照规定执行。这主要是考虑到，在税源充足的年份，税局退土增税会比较好退，如果税源不充足，那么土增税退税可能不会那么顺利。

其次再说说融资方案计划。

很多人关注其中的开发贷和股东借款。

开发贷，全称房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。

房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

开发贷在四证齐全后放款，这四个证里施工证是最晚拿到的，也就是说开发贷在施工证拿到后放款。如果开发期限跨度大的，可以分期放款。

还款时间上，一般销售到60%-70%左右开始还款，竣工前必须全部还清。

融资额度来说，一般是项目总投的50%，这里的项目总投=地价+工程款。利率则视市场行情而定，以前6%多，现在差不多要7%或者更高。

股东投入一般有资本金投入和股东借款投入，如果企业的资本金加上融资不足以支撑项目的现金流，那么不足的部分就视为股东借款。

开发贷和股东借款的归还，除了硬性的规定外，一般谁的利率大，先归还谁的。不过股东借款的利息一般都高于开发贷的利息，会先归还股东借款。

另外你也要考虑到公司的特殊规定，比如有些项目要求股东借款必须1年内还清，那么在排融资计划的时候，这些细节都需要考虑进去。

总之，投资测算在处理各类数据和表格的过程中，需要极大的耐心和细心。

其过程也势必比本文晦涩的文字来的更加枯燥和令人眼花缭乱，往往是地产投资新人最头疼的部分，唯一的解决办法就是在实操中反复锻炼，熟悉各个表格子项的含义，最终熟能生巧，不再迷失于一个个套表之间。

关于投资测算的数据取数和勾稽，篇幅有限，实在难以一一详述。