楼面价13167元/平!重庆楼市真要凉了，龙溪土拍意外爆冷
重庆在2019年2月前楼市本来已陷入了低迷，而3月后意外开启的土拍大戏，却点燃了新房的小阳春行情。买房是大事，作为购房者，或许可以从土拍楼面地价中预测出未来重庆房价的涨跌，进而有效避免盲目的购房行为！
而目前重庆的地王，是今年5月28日由荣安拍下的九龙坡滩子口地块，楼面价13549元/平；
今天显然是个不寻常的日子，隔壁成都上午刚刚创造了土地楼面价新高，让人对重庆下午的土拍充满了期待。
拍卖楼面地价：14000元/㎡；
成交楼面地价：19800元/㎡；
竞得者：珠海华发
结果今天下重庆的土拍结果，渝北龙溪一块土地楼面价只拍出了13167元/平的价格，由名不见经传的合能中标，价格还不如之前九龙坡滩子口，看来重庆楼市凉气逼人。
这次土拍的详细分析：
1.这是2019年下半年供应为数不多的主城核心地块之一，地块容积率仅1.93，且为纯住宅用地，在主城是属于稀缺的北区内环以内土地资源；
本次出让土地高空拍摄实景；
2.2019年6月后重庆土拍降温，这块地土地能否成为重庆土拍的转折点？我们拭目以待。
此次出让的31.32亩的纯住宅用地，最大容积率1.93，建筑高度不大于36m，建筑体量约4万方。由于限高，基本杜绝了高低配的可能，因此很有可能全是12层左右的小高层社区；一方面能保证居住的舒适性，另一方面，也符合市场往改善型发展的趋势。
本次出让地块比较平整，有利于打造高端产品；
这次土地面积虽然较小，起拍楼面地价9695元/㎡，但仅要求配建菜市场、社区卫生服务站，条件较为简单。没有其他特殊要求。
交通配套：龙华大道、松石大道、松树桥立交、新牌坊立交等环绕，可以快速通达主城各区；轨道交通方面，轨道6号线花卉园站距离项目约700米；轨道3号线嘉州路站距离地块直线距离约1公里左右。
本次拍卖土地紧邻公交龙溪镇站点；
教育配套：地块2公里范围内有金龙幼儿园、龙溪小学、长安锦绣实验小学、松树桥中学等学校，其中松树桥中学为渝北区重点中学，教育资源较为丰富，可满足全面龄段教育需求。
商业配套：地块距离嘉州商圈1公里左右，距离观音桥商圈2公里左右。
医疗配套：地块距离渝北区第二人民医院不足500米，距离重庆市江北区中医院2.5公里左右。
在2017该板块还有一宗观音桥组团C分区共计44.56亩的地块入市，该地块与本次供应地块相聚仅500多米。该地块竞拍起拍价为8000元/㎡，容积率4.31，并最终被象屿地产以9531 元/㎡拿下，随后开发成目前在售的象屿观悦府；
象屿观悦府位置图，其4.31的容积率远高于今日土拍土地，2018年以来重庆住宅土地容积率呈断崖式下滑，居住舒适度会有明显上升：
项目介绍：
高层
容积率住宅：4.31
绿化率：35%
规划户数：1129户
楼层状况：30-33层
工程进度：在建中，竣工时间：2020-12-30
物业管理费：住宅：3元/m²/月
物业公司：象屿物业
该板块附近土地供应稀缺，新增商品房少，地段依旧是核心竞争力，类似于附近的冉家坝片区的绿城蘭园等项目；但都比较尴尬的是，周边环境大多是陈旧的老街道，居住体验较差，不易形成豪宅氛围。
象屿观悦府建面单价在16500元/㎡-18600元/㎡，考虑到当年拍下的土地楼面价以9531 元/㎡，这个销售单价加上建安成本，财务成本，营销费用，税费合计5000-6000元/㎡刚好覆盖成本，当年的地王只能勉强微利。
二手价格数据来自链家网；
项目周边二手房大多是老破大，价格最便宜的步行楼老房子在建面1万左右，有电梯的稍微新一点的在1.3-1.5万一平左右；
土拍价格的确会影响未来的房价，但是无法逆转现在楼市的趋势。判断土拍的影响非常简单，就看这次土拍后一个月，周边的二手房市场是否涨价。但从今年三四月份土拍的情况来看，高价面粉对周边的二手房价几乎没有太大影响，天量的二手房存量形成了强大的压制。
项目周边旧房拆迁如火如荼，后续或还将有地王涌现；
土地是不可再生资源，“核心”区域的土地更不可复制，从这个角度来考虑，我们期待土地价格大幅下跌恐怕难以实现的。从理性的角度判断，当重庆有意识地控制了土地供应量后，新房的房价目前仍有支撑力量，不具备大幅下跌的基础，但二手房下半年转淡下跌或不可避免。
今天的土拍凉了，重庆楼市或许也快凉了。
北区楼盘：
北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
楼市评论：
1.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；
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