房屋托管-到底天使还是魔鬼？
2017年以来，国内陆续爆出长租公寓倒闭的消息：
2018年8月，杭州鼎家公寓也传出爆仓，4000多名租客受影响
曾经资本市场宠儿的长租公寓，转眼已经进入了冬天……
重庆这边也未能独善其身
今年年初，位于南岸的老牌托管公司管家婆也闹出了资金链断裂的问题
就这几天，来自北京的小家联行也传出了关门的消息
一时间，房东收不到房租、租客回不了屋还要付租房贷款的消息，刷爆了重庆本地各大媒体。
房屋托管公司，你到底肿么了？
小树历时半年走访了几十名业内相关人士，终于拼出了一副接近完整的图像。
躺着中枪的会分期
其实重庆这两个托管公寓倒闭的直接原因，均指向了一种金融产品：会分期
会分期其实是由会找房（北京）网络技术有限公司提供的一款公寓供应链金融产品。根据小树了解到的情况，全国的小家联行在会分期合计贷款敞口达到2个亿。
小树了解到的会分期的风控流程和营运模式。
实际操作时，需要在会分期APP上由托管公司提出贷款需求，总部马上会来电话与租客核实租赁真实性，随即放款给托管公司，目前半年付年化利率在5%。对于租客来说，要避免风险其实已经很容易了。
之前会分期的可以做一年付，随着今年以来政府租金贷管控趋向严格，到期后全部只能半年或季度付，突然的倒戈一击让很多人措手不及，个别激进扩张的公寓资金链自然崩塌。
小道消息：会分期放贷给管家婆时，事先掌握了老板冯科的房产信息，事情刚露端倪业务员就睡在他家门口，最后￥%&*@
但这是事情的全部吗？小树决定继续深挖到底
首先，重庆到底有多少家托管公司？
根据多个第三方公寓平台软件了解的数据，大概是接近200家。如果算上一些小规模的，很可能接近300家左右，主要集中在主城各大商圈人流密集区域，总共管理的房源可能在5-6万套左右，15-20万间的规模。目前规模最大的当属小家联行接近上万间，其他相对较大的有蜗蜗之家、美丽屋、满城等上千间，绝大部分托管公司人数在10人以下，管理房源在100-200套左右。
随着服务业的发展，传统的工厂宿舍模式已经无法满足新生代白领人群流动人口居住的要求，合租的生活方式逐渐成为潮流，托管公司的N+1的方式合租正好迎合了这种需求。
从2016年起，长租公寓在重庆迎来了爆发式增长，根据小树的统计合租房源至少增长了300%以上，市场逐渐过剩，分化淘汰开始加剧。
总体而言这个行业主要依靠租金价差生存，每套房屋的租金价差在500-700元/月，利润微薄且琐事繁多；由于进入门槛不高，在托管行业工作半年后三四个人开始创业的故事也是数不胜数。
拓荒者的史诗
新凯和博缘居算是重庆这个行业最早的拓荒者，进入的时间在2011年左右。新凯在经营的过程中还专门研发了公寓管理系统全房通并向外推广，开始向互联网软件服务商转型。
博缘居的刘军（化名）在行业内毫无疑问算得上是老前辈，也见证了这个行业的潮起潮落，小树曾与他多次见面。他表示在2016年以前，由于市场竞争比较少，总体收益还算良好；从2016年后，由于社会资本的大量进入，装修迭代升级迅速，大量新潮房源推向市场，原有的老旧房源受到较大冲击空置严重，而根据行业惯例，低于85%的出租率就意味着亏损。前阵他多次在同行聚会时流露了退出的打算，表示这个行业琐事缠身，收入也并不高，并逐渐减少了规模。但最近一次小树碰到他，他又开始收房了，也许还是对这个行业的不舍吧。
房屋托管迎来变局
随着各路资本的涌入，各种互联网科技和营运模式层出不穷，客观促进了这个行业的快速发展。
智能门锁、智能电表的广泛应用，较好的解决了催租和水电费等管理难题；蘑菇租房、贝壳租房、全房通等平台软件的出现，只用手机即可实现合同签订、租金支付、房源及资金的全汇总管理；身份证实时上传认证、面部识别等云功能的导入，租客的安全性得到了较好的保障。
小树用的蘑菇软件平台，比较另类的全自持模式。
公寓之间启动联盟，专业化分工开始出现。
房屋租赁具有典型的规模经济特征。随着市场压力的增大，公寓之间也开始了整合与合作，行业分工开始不断细化。有的转型做维修，有的做平台、空置房源开始共享出租，同业收入的占比开始增多，甚至可能会出现独立的租赁经纪人或团队。甚至有人已经提出集中式办公，资源共享节约管理成本。预计未来两年，公寓行业会经历一轮洗牌，一批品牌公寓最后会脱颖而出，如果经营不善或退出市场的，接盘方也方便处理了。
但是林子大了，总有一些害群之马出现。如某家联行，坊间传闻事先将盈利的房源倒给关联公司，差的甩在一边，甚至将5年免租期集中到前几个月，刚到期就挂了……个别激进扩张的托管公司拿到融资以后盲目扩张，乱拿房源导致空置率高企，最后一地鸡毛。
小树会根据各方了解到的情况，建立一份托管负面名单给群里的房东和租客做参考，维护各方的合法权益，让优秀的托管公司得到更好的发展。
最后，重庆的空置房多吗？
做了公寓才真正知道，重庆空置的房源太多了。
即便是观音桥-红旗河沟这种商务人流密集的热点板块，如果装修稍微老旧，照样面临无人问津的尴尬。特别这两年重庆人民的集中入市，原本租房的也买了房，有房的买了新房出租旧房，整个租赁市场早已是不堪重负。
对于个人房东而言，有什么好选择呢？
小树自持物业出租，已经建立了装修、推广、物管、供应链等全套体系，但还是感受到了流量、规模的种种限制；各种奇葩租客和匪夷所思的故事，足够把你折磨得死去活来。曾经有个租客感觉房屋弄坏了押金不好退了，把房屋的冰箱洗衣机都搬跑了，打了110警察叔叔推说是合同纠纷，一直搞到半夜两点钟。第二天，小树顶着黑眼圈，继续上班……
小树自己边上班边管几十间房，还要做房产分析写写公众号再跟群友交流……思来想去，最后也分包一些房源给了托管公司。
或者，你有更好的建议吗？
小树，最早的温州*房团，15年来边工作边买房，买卖房屋近30次，现已持有浙渝房产近1500平，专注楼市确定性收益的实战砖家