重庆高价楼盘频出！如何抓住未来方向？

前几天有个读者提问：

为什么重庆新区这么疯狂？巴滨路闹着套内单价20000元/㎡，水土套内17000元/㎡，蔡家要套内19000元/㎡...

（来源于重庆网上房地产）

很多比较远的新区，出现了让人惊讶的高价，这的确是重庆楼市的一个独特风景。但其实又不仅限于新区。

成熟区也一样，出现了一些高价项目：

朝天门来福士，套内价格基本都在40000元/㎡+；

嘉滨路上翡翠都会，套内均价约30000元/㎡；

冉家坝蘭园，套内单价卖到约30000元/㎡+！

（上述价格参考重庆网上房地产）

（图片来源于网络）

的确如此，重庆新房价格体系不像成都、北京等“环状城市”那么泾渭分明，所以，不熟的人感觉很乱。

但实际上重庆的新房价也有逻辑遵循。

 

决定重庆新房价格的关键，是什么？

1

影响重庆新房价格的因素，实质上很清晰，有四点：

第一，成本因素

第二，区域价值预期

第三，供需关系

第四，综合产品力

成本因素，很好理解。

土地、人工、建筑用材，如今都在水涨船高。在货币供应量增加的背景之下，诸多成本的增加，成了必然性，也许不是实物涨了，只是账面数字涨了而已。

最后，不同的地价，在一定程度上会更多影响房价。

区域价值预期

这实际上是最考验人判断，也是最关键的地方。

重庆版块很多，不同的区域价值预期，会影响房价，更影响未来升值。

供需关系，也好理解。

区域内产业数量、辐射半径等，决定着小区域内的人口数量，而人口是需求的基础。

供不应求，房价自然贵；供过于求，房价平稳或随大势。

综合产品力

是基于城市发展、周边配套等条件下，由不同楼盘的不同投入与开发水平决定的。

综合产品力，大幅影响同区域范围内不同楼盘之间的售价。

（壹号半岛 套内去到约35000元/㎡ 参考重庆网上房地产）

分析一些具体区域后，其实你会发现，重庆房价，完全有迹可循，即：基于上述4点因素，产生分化。

这其中，具有决定性影响力的是区域价值预期，以及综合产品力。

综合产品力，即开发商的产品打造能力、配套兑现能力等开发实力体现。

就像上述来福士、翡翠都会、蘭园等，都是明显的例子。用综合产品力，打破区域价格天花板，领涨区域，且均有人买单。

而区域价值，更是关键支撑，一个高潜力的区域，开发商往往会扎堆，例如照母山、中央公园，开发商都是嗅到了机会，拿钱投票；

就像当前的局面，重庆“一路向北”已经去到了水土，当然，水土处于全新起步阶段；

同时，重庆“一路向西”，让西永等新区大热，而且随着重庆向西聚焦，像华岩等原本配套发展就已经成熟的西区板块，从冷门，到热门。

（位置示意图 供参考）

这样的案例，值得分析解读。

2

华岩板块

在众多热门新区上擂台PK的时候，九龙坡华岩板块，一直低调前行。

他是重庆众多老区的代表之一。

有辉煌、有平淡、有机遇。

曾经的华岩，是重庆西区重要的制造业核心之一，风光无限。

随着这些年国家整体上的产业升级转型，代表重庆一个时代辉煌的工业制造业，面临痛苦转型。

近几年，华岩板块就一直在努力升级蜕变。

而他的大机遇，最近来了，关注度提升也很快。

因为在成渝双城经济圈、西部大开发新时代下，“重庆向西”成了一大趋势。

九龙坡区的地势、交通、产业优势，瞬间凸显了出来。

其一，九龙坡很大一部分区域，纳入升级后的高新区，将插上腾飞的翅膀；

其二，杨家坪、九龙半岛，迎来全面的旧城焕新再造；

“左高新、右九龙”的华岩板块，因为其独特位置，将顺理成章把「重庆西站」虹吸到的人、财、物流承接下来，同时又从地势上占据了“承东启西”的战略节点。

（图片来源于网络）

在上述契机下，华岩在传统汽摩配件、高端装备制造、新材料等第二产业基础上，迎来了产业“超级机遇”

--依托重庆西站+自然资源，做大第三产业；

依托于高新区，完成第二产业迭代。

例如中梁山、尖刀山等生态资源，温泉、佛教等文化资源，都会因为更多的人流量，有了做大影响力的机会。

（华岩寺）

同时，在“西风”乎乎的情形下，华岩板块双轨道交通等通勤效率，很快将实现蝶变。

（图片来源于网络）

5号线通车后，不需要换乘便可直达渝北区、江北区、渝中区、沙坪坝区、大渡口区、江津区等七个大区。

6月5日，华岩隧道西延伸段主线部分全线通车，华岩与科学城只有一个隧道的距离。

（截图来源于华龙网）

而且近期更有利好：

华岩朋友期待很久的，起于内环快速路华岩立交，途经金建路、福茄路，止于快速路五横线中坝路的“二纵线华岩段”城市快速路，官宣动工了。

整条二纵线串联起蔡家、双碑、天星桥、二郎、华岩、跳蹬等西区纵深。

华岩立交，也因此成为快速通达东西南北四向的中心点。

高铁+轨道+高速路，会让华岩“承东启西”的中轴枢纽优势，发挥的淋漓尽致。

九龙坡是很聪明的，在2020年拆迁计划里，第一个拆迁的区域实际上是华岩片区。

（图片来源于网络）

拆迁能给区域带来什么呢？

一是，城市界面更新，城市面貌升级；

二是，帮助区域人口，更快实现居住条件改善...

这个例子其实能让人明显的感受到：我们以为华岩就是一个西区的工业集中区，网红名单上永远看不到他。

可实际上，随着城市演变，华岩的爆发点，突然就出来了！

这就是重庆大发展下的时代机遇。

考验眼光的时候。

3

华岩的楼市，在很多人的脑海里，认为他也是平淡无奇。

但从我的跟踪观察的土拍和新项目来看，还真不是这样。

西区发展历史悠久，自身的经济产业基础好，配套自成体系。

西区纵深的超百万常住居民，有着明显的区域自豪感，热爱自己的区域，此前不得已外迁购房，其实本质上是因为区域并没有优质的改善产品。

但是，从重庆区域发展逻辑上看，应该很快就会有新项目出来，通过综合产品力，打破「区域价格认知」。

我看到有聪明的开发商已经在行动了。

有一个最新消息，中交地产今年在华岩先后拿的两块容积率约1.5的地，很快就会出来。

而且我打听到，他们应该就会率先在华岩做出一个「区域打版项目」。

客观上看，首先中交品牌是个硬支撑。

说中交，大家都很熟悉，他的全称是中国交建，1897年成立，百年央企。世界最大的港口设计建设公司、世界最大的公路与桥梁设计建设公司...

他有很多世界之最。

随便说两个他的作品：

重庆人熟悉的朝天门大桥、千厮门大桥，都是中交修建，这可以说是一个冷知识。

（图片来源于网络）

总书记亲自剪彩，被称为“海上奇迹 ”的港珠澳大桥也是他的作品！

（图片来源于网络）

而中交地产，是中国交建的子公司，根正苗红，实力相当雄厚。

中交控股绿城，是个标志性事件。

（图片来源于网络）

一来说明中交的实力；二来，他的全球资源优势、融资优势等，和绿城的品质坚守、客户美誉度等，实现更好的强强联合。

这也给了我们很多想象空间。

就重庆而言，2020年是中交地产升级焕新，发力的一年。

从实力和情怀上，这两年快速崛起的中交地产是让人有期待的。

其次，这个地，位置很好。

我在地图上标注了一下。

（位置示意图）

他距离地铁站点很近，直线距离大约600米左右；

这个位置周边很成熟了，附近有像华宇锦绣花城、奥园国际等次新盘，属于成熟居住区，人口聚集，商业、学校、公园等都成熟，还有一家全新规划的医院；

项目西侧还有一块规划大体量的商业用地；

靠近地铁站，1.5的容积率，体量适中，成熟区，周边缺乏高品质新项目、存在很多改善需求...这些特质，恰好就是一个很容易诞生全新品质样本的料子。

只是现在产品信息还没出来，只有等5号外展场出来以后，才会露出真容了。

按照我实际打探的小道消息，产品非常值得期待。

因为在综合产品力方面的定位，不低！

至于价格，也让我们期待一下吧。

4

华岩的蝶变机遇，以及区域内一些全新项目的标杆级定位，实际上，都折射出了当前重庆楼市的现状。

区域上，看清重庆发展的机遇，抓住高价值高潜力，尤其是有明显支撑的板块；

而房价，则更多的是在供需关系之上，围绕着「综合产品力」高下，发生明显分化。

那么，在重庆，如何选区？如何选房？其中规律，你看懂了吗？