蔡家的故事还在继续!好戏陆续开始了!

(图片来源于网络)

最近蔡家真的太热闹。
先是土拍逐渐升温;后是龙湖新项目亮相,新款洋房价格可能达到惊人的19000元/㎡。
很多人下巴快掉了下来。
后台有留言说:蔡家?你凭哪点?
好像蔡家从规划到建设,再到如今逐步初具雏形,围绕着他的争议一直没断过
亦如这些年的照母山、礼嘉,或者中央公园。

1

我突然想起了19年初的蔡家。
2018年四季度,重庆楼市低迷,人们变得惆怅;
2019年初,农历春节前,蔡家突然给了大家一个看不懂的微笑
蔡家土拍市场的表现,让我们闻到了暗流涌动。
就是下面这三块地。
(图片来源于锐理数据)
6373元/㎡、6728元/㎡、6730元/㎡!
最高溢价率甚至超过了47%,基本就是抢。要知道蔡家上一年的平均溢价率,仅有14.64%。
我记得当初很多人觉得6000多楼面价的蔡家太贵,觉得保亿不够理性。
但从他开始,蔡家土拍一路热闹。从6700,到金科7300、融创7500、雅居乐7700,到龙湖更是8570元/㎡抢下一块地
(蔡家部分地块成交价格)
伴随着土拍热,蔡家楼市异常火爆,2018年是重庆新房成交套数第一的板块,2019年,很大原因还是供应数量下降所致。

2

重庆新兴区域多,热点新区,往往会有争议。
不知道有多少朋友经历了对照母山从不屑一顾到高攀不起的过程。
争议来源于有人很认同,同时,也有人不认同。
对于新区,我经常说,他通常会遵循三个价值逻辑:
第一,主政部门的逻辑,即区域定位和资源投入;(配套、环境)
第二,开发商逻辑,愿意拿多少钱来搞开发;(地价)
第三,消费者逻辑,愿意拿出多少钱来投票。(房价)
以蔡家为例,近些年他的发展越来越清晰。
 
「区域价值」
或许很多人没留意,如今的蔡家,是重庆唯一具有“三区”叠加优势的区域!
他既是两江新区的重要组成部分,又是中国(重庆)自由贸易试验区的重要部分,其工业拓展区,还是高新区的组成部分!
惊讶吗?
截至2019年,园区已入驻企业600余家,其中签约引进华安钢宝利、中国铁建、普洛斯在内的世界500强企业19家、中国500强企业10家!
蔡家的产业底子,是不错的
而像蔡家自贸区总部基地项目,一期工程预计2020年底正式投入使用。
(蔡家自贸区板块布局图)
在此基础之上,蔡家在城市定位上,已规划并逐步落地生态城市智慧新城、海绵城市、蜂窝城市四大新理念,放在国内,几者叠加,都是一流的!
蔡家爸爸的实力,其实超出了很多人的预期。
其中的原因,是多维度的。
 
「资源优势」
重庆主城,九座半岛,蔡家是其一。
一面靠山,三面临水,约19公里嘉陵江岸线环绕,森林覆盖率达50%!
这样的土地,自然是好料子。
 
整个蔡家规划了约591公顷的公园绿地,让他拥有了全市2倍的人均公园面积。其中已建成13个公园,面积近2000亩!
住在蔡家,离公园很近!比如上述说到的保亿地块,他的附近,就有三大公园,樱花公园、中央森林公园、举人楼公园。
(蔡家樱花公园)
(蔡家中央森林公园效果图)
太阳好的时候,重庆人全家开车去公园,已经是必修课。
 
「发展状况」
蔡家的发展格局,很清晰。
以横向的中环快速干道为轴,蔡家可视作南北发展的格局。
以北,蔡家地铁站周边,已形成蔡家的【人口基石】。以高层住宅楼盘为主,目前基本生活设施已经比较完善,入住率、人气,都逐渐起来
以南,则是第二阶段发展,形成了“曹家湾地铁站--滨江地带”的住宅区,目前已经有十余个大品牌开发商布局。这里是蔡家的【品质高地】。
保亿那块地,恰巧看上去就是他的几何中心位置
而目前,蔡家已经再次向外围的拓展!开启第三轮发展。
「交通出行」
蔡家岗立交是蔡家的“十字交叉点”。
往东,一条直路,到悦来;
往南,连接蔡家大桥,未来能快速到达礼嘉;
往西,则是三溪口互通,通往北环、新牌坊;
还有蔡家和曹家湾两个地铁站之间

除了已经开通的地铁6号线以及多座大桥。
蔡家的一些关键配套,都在建设中。
如连接礼嘉的快速通道--蔡家大桥。
(蔡家大桥实拍图)
如规划中的13号线等。
(政府公开信箱回复明确13号线走向)
「其他」
传说中的「佳程广场」其实是蔡家可期待的“彩蛋”。
也许你会说,佳程广场2019年拍卖几次都没人要啊。
现在商业难做,是共识,因此,佳程广场的后续,一定是等待蔡家有了人口支撑,商业自然会来
他只会带来惊喜,因为不会比现状更差了!
顺便提一句,蔡家规划中的小学中学,惊人的达到34所!
如朝阳小学、西大附中、北碚人民路小学(区重点)、兼善中学(区重点)等,都陆续在蔡家落地生根。
(北碚区人民路小学)
教育资源,是北碚赋予蔡家的一大优势。

3

梳理清上述蔡家的价值,我们就会发现:
蔡家,开发商愿意来买地,消费者愿意来买房,是有道理的啊!
定位清晰、资源优势明显、公园城市、低容积率、基础配套设施逐个落地,正是蔡家在一众新兴区域里的竞争优势!
于是,土拍火热的背后,必然是开发商对区域价值的认同;
同时,伴随着产品升级,又会传导到价格端,让人感觉--价格蹭蹭蹭
我还是以保亿的项目御景玖园为例,因为他几乎就是蔡家现状的一个代表
随便看几张图吧。
(部分组团示意图)
很明显,他是标准的低密度、板式排列。
重庆告别塔楼以后,急需的低密板楼!
据说,光是图左下方的洋房围合式庭院,就达到合计4000㎡;可见其园林尺度。
侧面,也就反映了对于楼间距、视野、休闲活动区域的极致设计!
再看一张叠墅的立面效果图。
(效果图)
我们注意到几点。
其一,他用了新亚洲风格,下两层,全是石材!上部,有铝板线条+较多的玻璃材质
这样的设计,给人的感觉是多了一些精致,也多了一分沉稳,
(实景拍摄)
这是样板区的实体房屋,1、2层都是自己家。
其二,细节的升级。
叠墅居然配置了精装大堂!我们知道,别墅通常不会配大堂。
还有车库,这里也是入户大堂精装,能直接入户。
实现了别墅双入户
我还注意到一个细节,他的阳台玻璃,都是整块一体式的!居然没有拼接。
大家可以去实地看看。
(实景拍摄)
其三,户型讨巧。
这是一个户型的示意图。
(装修参考效果图)
看到什么了呢?
是的,他有:
  • 7米的横厅;

  • 4卧室+3卫+2庭院;

  • 2层居住空间,单层实际面积大约有75㎡左右。

上叠,赠送有屋顶花园!私家屋顶花园在重庆,不多见。
下叠,有最大约120㎡花园+可采光地下室
(实景拍摄)
地下室可以改造为两层,并且有较大的采光井。
而更让我惊讶的,就是他的高赠送。
你可能不知道,他的计价面积,上证建筑面积大约只有105-158㎡
但这个叠墅拓展后,使用面积就会达到150-400㎡!

4

看完保亿的御景玖园,你有什么感受?
我的感受是,相比于重庆过往的住房,这样的新产品,在品质和设计上的升级,相当显著
外部,外观、楼间距、公区精装修,园林景观、活动空间,都有升级。
内部,通过户型设计,增加空间拓展性花园、露台、庭院这些元素,又增添了生活的舒适性
计价面积小,还会总价可控。(目前新楼栋还没开出来,并没有透露价格)
保亿项目,是个缩影。
以管窥豹,蔡家今天的高热度,实际上还是遵循着三个价值逻辑:
(1)区域优势清晰,各项利好的逐步兑现;
(2)开发商投资热情高,能拿出好产品;
(3)消费者买单。
如今市场,是一个很明显的“价值为王”时代。
人们逐步认清自己的真实需求,知道什么样的区域、配套、房子,才更有价值
蔡家的故事,也就是如此。
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