惊！黄埔鱼珠地铁口竟冒出个全新盘，会破5万/㎡吗？
你知道，2020年想在鱼珠-文冲一带的老黄埔买套新房，究竟有多难吗？
来看一组数据！
据克而瑞数据显示，2020年1月1日至3月15日，老黄埔板块一手房可售套数仅484套。
如果我们仔细观察就会发现，在这份楼盘名单中，有80%的楼盘并不在鱼珠-文冲等核心地段，而在毗邻增城的边缘地带，比如富力悦禧花园、宝夏花园、佳兆业城市广场等等。
另外，黄埔花园、中鼎君和名城、保利学府里这些早就卖完了的楼盘，之所以还出现1-2套可售房源，我猜，那是因为一直没网签而已。
所以，准确来说，鱼珠-文冲一带的老黄埔，可售一手房库存实际为零。
| 老黄埔航拍图 广州房产细鹏摄影，禁止转载
在这种情况下，市场上缺的将不再是有钱人，而是全新一手楼。
幸运的是，房产君近日在鱼珠地铁口附近，发现了一个全新住宅盘——五矿招商·鹭山府。
这个项目究竟如何呢？我们通过一张航拍图先来了解下。
| 五矿招商·鹭山府航拍图（建议横屏观看）
从上图可以看到，五矿招商·鹭山府位于广州第二CBD的鱼珠板块，项目紧邻茅岗路，距离地铁5号线+13号线的换乘站-鱼珠站约820米（百度地图导航步行距离）交通出行十分方便。
| 鱼珠地铁站
此外，项目大门处还有公交站-茅岗路南站，364、390、329等公交线路均会在此停靠。
| 项目门口公交站实拍
值得一提的是，项目虽然交通很好，但噪音问题，却不可忽视。
一方面，项目紧靠的茅岗路交通混乱，大货车、电动车、三轮车，轮番上场，鸣笛声、货车震动声非常大，房产君在步行过程中，深有体会。
不信来感受一段我在现场拍摄的视频：
| 视频拍摄于2020年4月2日下午3点半
另一方面，项目260米处（百度测试距离）还有一个正在使用的火车轨道，虽然说这条铁轨的火车并不多，但对周边的居民来说，或多或少有些影响。
| 项目260米处的火车轨道
另外，还需要告诉大家的是，虽然项目背靠着一个小山，但四周环境并不亮眼，几乎都是城中村，项目正对面还有一个厂房。
| 项目正对面的厂房
当然，由于项目地段不错，所以周边配套还是比较齐全，几百米内就有M+Park漫广场、鱼珠商业圈等等。
此外，根据规划，项目自身就有一个5F的商业综合体，再加上，本来项目体量就不大，一共才3栋楼，所以能够轻松地解决业主吃喝玩乐问题。
| 项目周边配套情况
至于教育，房产君随便走了一圈就发现有广州市第八十六中学和广州市第一二三中学。根据地图显示，2公里内，还有省一级学府怡园小学、港湾小学等。
| 第八十六中学
| 第一二三中学
值得一说的是，项目自身还配建了一个9班幼儿园，孩子上学问题基本不用担心。
下面再来看看产品情况。
据现场公示的项目规划图显示，五矿招商·鹭山府，总建筑面积为7.38万㎡，规划了3栋住宅（29F-31F）+1栋3层高的9班幼儿园+1栋5层高的商业楼，共计446户，容积率3.8，绿化率30%（具体楼栋分布看下图）。
| 项目效果图
| 项目航拍图，广州房产细鹏摄影，禁止转载
房产君了解到，项目户型涵盖建面约85-125㎡的3-4房单位，带精装发售，具体开盘时间待定。不过，据我猜测，今年出来应该是大概率事件。
看到这里，是不是很多人都迫不及待的想要知道价格？
然而，我很抱歉的说一句：项目都还没有亮相，价格又怎么可能会有呢？不过，我们倒是可以根据项目地价和周边二手房价格来预测一下！
| 项目旁边的保利学府里
据了解，五矿招商·鹭山府，是五矿地产在2018年11月，以20786元/㎡的楼面价拿下的茅岗路项目，后期招商地产加入，进行联合开发。
目前，项目周边二手房基本去到4万左右，距离项目最近的保利学府里，更是卖到了4.5万/㎡。
| 周边二手房分布及在售均价
由此可见，项目开盘价格必定不低。而根据一手房普遍高于周边二手房价格的趋势，房产君认为，这个楼盘好楼层好朝向户型，破5万/㎡的可能性极大。
不知道大家怎么看待呢？欢迎留言发表你的看法。