回报率高达10%！马云豪掷150亿，真正的动因在此
前瞻者，从来不缺机会。
7月18日，阿里巴巴以150亿资本，一举成为分众传媒第二大股东，这也是近年来，广告业最大的一笔投资。
然而，此举背后，还有更耐人寻味的深意。
分众传媒，作为全球首个电梯媒体品牌，电梯广告占有率高达95%，一线城市林立的社区、写字楼，都是其绝对的主战场。
显然，二者的联姻，将完成社区、电商、广告三者的深度结合与挖掘。
实际上，对社区的野心，阿里早已表露无遗。
从2017年至今，天猫未来小店、华联超市、三江购物、高鑫零售、居然之家、盒马鲜生等，庞大的社区产业链，来势汹汹。
除了阿里，腾讯、京东、苏宁、物美、彩生活等大鳄都在抢先布局，社区商业，正在成为巨头们的下一个掘金地。
▲2018年5月，阿里宣布启动新零售之城
▲苏宁小店进驻广州某社区
最后一公里的商业 蓬勃兴起
资本抢食社区商业，背后的动因为何？
从传统商业、到电商、再到新零售兴起，十多年来，商业形式在消费习惯的驱动下不断迭代。
而有着“最后一公里”物理空间优势的社区商业，无疑又是新零售最大的增长点。
数据显示，2020年国内社区服务市场规模将达13.5万亿元，而目前，我国一线城市社区商业消费在社会消费品零售总额中的占比约为33%，而这一数字在发达国家可达60%以上。
▲社区商业蓝海
浩瀚的蓝海，显而易见。
各式餐饮、超市、便利店、亲子等高黏度的业态，依附社区居住人流，蓬勃发展。
以便利店为例，中国连锁经营协会与波士顿咨询公司联合发布的《2017中国便利店发展报告》显示，中国连锁品牌化便利店门店数接近10万家，2016年便利店行业增速达13%，市场规模超过1300亿元。
全家喊出，将在2024年，开设1万家门店；刘强东也表态，京东便利店将在未来五年，扩张至100万家。
而位居社区商业第一环的房企，又怎么会放弃这一块香味四溢的蛋糕。
据不完全统计，万科、碧桂园、保利、世贸、龙湖等至少十多家大鳄均建立相关品牌。
| 房企 | 品牌 |
| 万科 | 万科里、邻里家 |
| 保利 | 若比邻 |
| 碧桂园 | 社区购物平台凤凰优选 |
| 龙湖 | 星悦荟 |
| 世贸 | minimall社区商业 |
| 蓝光 | “兰街”社区商业 |
| 花样年 | 彩生活社区 |
| 星河 | COCO darden |
| 金科 | 美邻街 |
| 五矿 | 幸福里 |
| 印力 | 印象里 |
▲来源：（合富研究院）
天量资金往哪里走？不动产依旧是首选
逐利，乃资本天性。
实际上，除了企业，个人资产的保值需求，也在今年更加凸显。
中美贸易的开启，打开了人民币贬值的通道。
8月1日，人民币对美元汇率，为去年5月以来最低，短短三个月，人民币贬值达7%。
受国际环境的影响，国内政策也在不断调整。
在年内三次降准后，中央政治局日前再定调：继续坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
就在上周，深圳出台史上最严楼市新政：新房限售3年，禁止公司买房，公寓只租不售等，对资金实行全面拦截。
意味着流动性增加，有更多的资金需寻求去处，个人财富贬值的压力也将随之变大。
对老百姓而言，手上有余钱，应该往哪里投？成为关键问题。
股市？震荡向下，8月2日，大盘再次失守2800，击穿2015年股灾最低值。
P2P？爆雷新闻频出，一场行业大洗牌正在进行。
理财产品？据融360监测的数据显示，在上周银行发布的2075个理财产品中，平均收益率为4.68%，连续六周下跌。
不要绝望，再看几组不动产的投资数据：
据世联行研究统计，广州社区商铺的租金回报率介于5%-10%之间，值得一提的是，随着非中心区人口的不断聚集，其投资回报率和成交量都要远高于中心区。
2018年上半年社区商铺成交量在8.24万㎡，占商铺总成交的42%，以番禺增城为代表的非中心区以绝对的优势领跑。
▲来源：世联行
▲来源：世联行
难得的是，除了租金回报，每年的物业增值也颇为可观。
▲广州标杆社区商铺投资情况一览（来源：世联行）
别忘了，商铺一旦出租流转，还可产生一笔顶手费，少则几十万，多则数百万。高增值、高回报、高顶手费，可谓坐拥三保险。
壹号投资品——亚运城峯荟商业街
面对琳琅满目的商铺，应该如何挑选，当然至关重要。
实际上，商铺经营的灵魂，最核心是人流；其次，需考虑其背后的开发及运营的企业实力。
因此，大社区、产业注入、强交通、品牌开发商四要素必不可少。
综合以上，由碧桂园、世茂、雅居乐、中海四大巨头联袂打造的明星大盘——亚运城峯荟商业街，自然成为不二之选。
▲亚运城商业街效果图
亚运城，一座规划20万业主生活的超级大城，凭借其一流的名校、商业配套和交通格局，得到一众买家的追捧。统计数据显示，过去8年，共售出1.6万套房源，荣居广州销冠。
在产业方面，番禺头号项目，由世界500强思科打造的国际创新城，未来集“产、学、研、商、居”为一体，产值超千亿，和亚运城仅2个地铁站之遥。
大学城、生物岛、甚至琶洲电商总部聚集区，亦可通过地铁和亚运城快速连通。
被誉为南CBD的万博商业圈，也在项目辐射范围，未来将有数以万计的高级白领工作于此。
这一切，都得益于极为便利的交通路网，四号线海傍地铁站就在项目门前，待规划中的3号线东沿线建成，还可以4站接驳番禺广场。
依托如此优越的地段、交通优势，去年年底开业的亚运城广场，一开即爆不说，人流量以及营业额也在节节攀升，目前商铺最高租金已超700元/平。
▲亚运城广场效果图
也就是说，拥有一间50方的小商铺，每月可以净收入35000元，是不是相当诱人？
不过，随着亚运城广场的开业，对投资者而言，关注的焦点需从西区转移至东区。
因为，东部全新组团——峯荟商业街即将隆重登场。
该组团，拥有独特的优势，比如临近恒大斥资3亿打造的训练基地，拥有四块标准11人足球场、球队总部大楼、康复中心、酒店等建筑，剑指亚洲最豪华训练场地。
未来，运动员、恒大球迷、媒体等都将成为这里的常客。
商业街周围有体育公园、小浮莲山公园以及滨江景观带环绕，优越的自然环境，将进一步带动周边居民的休闲消费。
▲峯荟商业街效果图
如此商业体，有什么产品可选，其投资门槛又几何？
答案有惊喜。
峯汇商业街将首推F2-5梯至7梯53席临街商铺，面积涵盖18-126平方米。
产品亮点颇多，比如5米层高，拥有百变空间；公摊面积小，实用率高达98.26%，且铺铺开阔通透，路宽达12-13米。
▲峯荟商业街部分户型图
其中18平的空间，更是市场难得一见的绝版小户型。
至于价格，同一个楼盘，商铺单价通常要高于住宅。以广钢新城的金融街融穗华府为例，2017年，该盘住宅平均售价为4.5万/平方米，而商铺价格为6.9万/平。2018年，住宅售价上涨为5.1万/平方米，其商铺售价也涨至7.9万/平，二者的比例约为1：1.5。
而亚运城，目前东区二手住宅售价约为2.5万-3万，照此估算，其商铺的实际价值约为4-4.5万/平方米。
房产君获悉，为特惠业主及投资者，峯荟首期产品入市价格几乎将与住宅持平，部分商铺总价无需百万即可入手。
▲峯荟商业街效果图
值得一提的是，倘若以公司名义购买，其交易成本以及效率还将进一步降低。
租金水平又如何？房产君了解到，同样位于东部的天誉组团，仅有的数间商铺均已租满，租金为150-200元/平方米。
该租金水平，和番禺成熟的多个大社区不相伯仲。
| 社区 | 租金 |
| 祈福缤纷汇 | 300-350元/平 |
| 祈福名都 | 100-200元/平 |
| 奥园国际中心 | 约210元/平 |
| 华南碧桂园 | 100-300元/平 |
| 雄峰城 | 约200元/平 |
| 广州雅居乐花园 | 100-400元/平 |
▲番禺标杆社区商铺租金一览（来源：中原、安居客）
不同的是，对20万业主规划的亚运城而言，目前仅有7万业主入住，13万业主的空缺，也意味着更广阔的消费市场。
是的，这就是看得见的红利。
在如饥似渴的投资市场，如此高回报、低风险产品的出现，可谓正当时。
不过嘛，好货抢手，能否和马云分享同一杯羹，还需看各位的速度。
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