首付5万起，日供6.6！TOD在侧+万达天河城，收租王来了

有的人，出生即躺赢，凭借旧改拆迁，成为令人艳羡的房东；而有的人，则依靠超前眼光和布局，后来居上，成为新时代的房东，赢取超额回报。
那么，新房东要怎么当？“睡后收入”如何蒸蒸日上？在这里，房产君先分享一个案例。
你知道广州租金回报率最高的物业在哪里吗？不是珠江新城的豪宅，也不是越秀区的学位房。
而是位于天河路上的万菱汇。
根据广州市房地产租赁管理所的权威发布，2019年居住用房（含住宅、商办、别墅）租金中，万菱汇君临国际公寓的月租金，达到约135元/㎡，高居全市之首。
实际上，根据贝壳和链家的报价，君临国际公寓约60多㎡的小户型，月租金在约9000—11000元之间，令人咋舌。

| 来源：链家

为什么这里的租金，能笑傲广州呢？天河路商圈、CBD的海量高管，以及与广州东站约2.6公里的距离都是原因。
01.
四大优势，撬动无限可能
君临国际公寓的案例，也告诉市场：商办这种产品，如果“会选择”的话，是保卫资产的至优选项。
为什么？
其一，单价低，总价低。一般情况下，商办小户价格只有周边住宅的60%—70%，由于面积小，很多总价不到100万，甚至不到80万。
其二，不限购，不限贷，可充分利用杠杆。比如住宅第二套首付7成，第三套须全款，而商办无论多少套都能贷款五成，并且不占用住宅贷款名额，这无疑降低了资金占用，让投资更为稳健。
其三，与住宅不同，商办小户是可以经营的。特别是在新零售，互联网+的崛起下，楼上铺成为新中产的消费方式，比如咖啡店、宠物店、美容店等。
比如，空中商业的鼻祖——香港THE ONE，早在2010年，主力租金就已达约1000元/㎡/月，足以与商场媲美。（香港商场主力租金约600-1200元/㎡/月，来源：华龙网）
广州江燕路万科派，2014年，一套48㎡单间均价约2.6万/㎡，随着楼上铺的兴起，如今租金约6500元/㎡，年回报率高达6.2%。
除了做楼上铺，一些核心地段的商办单位，特别受品牌酒店青睐，一旦返租给酒店，就能获得长期稳定的回报。
其四，由于面积小，能注册公司，特别适合刚创业的公司。
这里可以容纳微小企业的梦想，或者打造成个人工作室，不必再对着写字楼高昂的租金望洋兴叹。
其实，买家一直在用脚给商办物业投票，自2018年底330新政优化后，广州商办已连续两年供不应求了。
其中2019年，商办的供求比仅为0.54，而今年1—7月，供求比也只有0.86。(来源：克而瑞）
02.
三大准则，选对的物业很重要

对买家而言，选择商办产品，做对的选择，尤为重要。
真正的优质商办，是需要满足低成本、需求旺、稳健回报这三大要点的。
所谓低成本，即首付不能高，大部分人都能上车。
所谓需求旺，即不愁租，保证收益的持续稳定。
比如靠近产业中心，能吸纳高级白领；又比如靠近大型社区，能吸纳消费需求，发展楼上铺；还比如靠近交通枢纽，往往能被品牌酒店返租。
所谓稳健回报，看的就是区域长期潜力。
如果区域前景看好，那商办不仅是现金牛，还有可观的升值回报。
综合这三点要素，房产君搜罗一番，发现位于新塘国家级开发区、新塘枢纽站的一个项目——时代风华，完美站在风口上。

| 时代风华效果图

01
人口爆发，三大千亿级产业
首先，时代风华符合选盘的第一个逻辑——位置够出色。
其所处位置，有“国字头”身份背书，正是增城国家级经济技术开发区。与很多从零开始的新城不同，它的沉淀已有22年，早以多个千亿级产业集群，站在东部的塔尖。
千亿级新一代信息科技产业，便有投资达610亿元的富士康超视堺项目，这家世界500强企业，将助力广州成为“世界显示之都”.
同时，吸引空气产品电子气体、康宁显示科技等8个上下游配套企业落地建设。
千亿级汽车产业，则以广汽本田增城工厂、北汽集团华南生产基地两大整车为核心，日立汽车零部件、广州电装等为代表的众多汽车零部件企业集聚发展。
单是广汽本田，产值就超900亿。
与此同时，中国汽车技术研究中心华南总部基地也落地在此，堪称汽车界的“最强大脑“。
| 增城开发区实景图（来源：增城区政府）
千亿级金融科技产业，有总投资约100亿元的平安（增城）科技硅谷，导入汽车、科技、金融、大健康四大产业，亦有集企业总部、贸易、会展、金融服务于一体的长风国际。
至于总部经济，则有投资约86亿的粤港澳大湾区国际科创城（即珠江国际创业中心）、投资约46亿元的新世界华南总部、投资76亿元的保利金融总部。
此外，依托国家级增城侨梦苑，累计已引进华侨华人创新项目25个、高层次人才51名。培育高新技术企业62家、省级研发机构34家。
信息科技+汽车+金融+总部经济联合，在这70平方公里的土地上，带来强劲的经济增长。
2019年，增城开发区便完成工业总产值1374.30亿元，增长9.73%。（来源：增城区政府）
更重要的是，数十万人口滚滚而来，海量的租赁、办公需求，将由商办物业来承载，时代风华的优势便尽展无遗。
02
7大商业，体量超17个天河城
庞大的商圈、社区，亦是时代风华的超级底盘。
其所在的增城国家级开发区，坐拥7大商业体，几乎将整个新塘的商业一网打尽。
与时代风华直线距离约500米的新塘万达广场（约3.84万㎡），入驻品牌约233家。
同时，周边还有预计今年开业的永旺梦乐城（约87万㎡）、合生汇（约13.8万㎡）、华夏世嘉欢乐世界（约17万㎡）、东进广场（约100万㎡）、奥园城市天地（约55万㎡）、凯达尔印象城（约11万㎡），加起来体量近288万㎡。
算下来，比17个天河城还要大（天河城建面为16万㎡），几乎相当于2个天河路商圈（建面约150万㎡）。
更重要的是，这里属于新塘的核心，楼盘密布，不乏顺欣花园、奥园康威广场等大盘，即使以每户3人保守估计，这里的社区人口就超过15万人。
如此庞大的客群，何愁没有消费力？
时代风华的高厅小户，打造成楼上铺，能与高大上的购物中心形成互补，用接地气的细化服务，走出一条花路。
03
11轨交汇，堪称流量大城
相比一般商办物业，时代风华还有一个致胜诀窍——出门即云轨，临近新塘TOD。
未来，项目汇聚10+1交通轨道，包括5地铁、3国铁、2城轨、1云轨电车，1站直达新塘TOD枢纽，3站黄埔，9站天河。
当中，新塘TOD作为广深握手之地，未来的发展潜力不可限量。
其8轨交汇，可接驳地铁13号线（已开通）、16号线（规划中）、23号线（规划中）等，预计未来年客流将达1.6亿人次，足足相当于白云机场两年的客流量。（注：白云机场年均客流量8000万人）
流量是什么？商机！人口！城市竞争力！
所以，在时代风华，不缺消费力、不缺居住需求，而且有着长期的增量。
04
首期5万起，东部收租王！
关键是，时代风华不仅有诱人的地段，更有诱人的门槛。
你敢想象，首期只需5万起，总价40余万起，便可撬动建面约33㎡商办小户，外加一个车位？
如此一来，日供仅需6.6元起，买家便可做双房东，实现商办小户+车位双收租！
我们先来看商办的租金，项目周边的商办一室租金，不乏2000元/月。
楼盘 户型 月租金
长风国际公寓 1室 2000元
奥园康威广场 1室 1600元
中海联智汇城 1室 2000元
大东汇 1室 1800元
中贸国际 1室 1800元
新汇时光 1室 1500元

| 项目周边租金（来源：链家）

而在时代风华，开发商还免去业主出租和管理烦恼，提供酒管返租管理模式，与正规酒店进行签约合作，每月最少都约2100元跑进你口袋。
返租共合作6年，每年返还11个月租金，6年下来，租金收益便接近14万，远超周边同类产品。
我们再来看车位，正常车位在新塘，是要卖到约15万以上，而时代风华仅需约5万/个，而且只有购买商办才有，无疑是在让利。
对买家而言，买到即赚约10万。如果出租，也可收租约500元/月。
楼盘 车位网签价
东方名都 24.4万
新塘新世界 17.07万
汇东国际花园 17.5万
新景豪庭 15.19万
源海御景 15.01万

| 新塘部分车位网签价（来源：中指院）

别忘了，商办可注册挂靠，每月又可增加一笔收入。
如此一来，前6年时间里，酒店返租约14万+车位差价约10万+车位租金约3.6万+公司挂靠约1.5万，业主便可将近30万元收入囊中。（仅为预测估值，以实际交易为准）
这般收入，在东部堪称笑傲江湖的存在。
6年之后，周边配套全面成熟，产业落地全面投产，租房客群进一步扩大，一套建面约33㎡商办小户，有望实现约2600元/月，一年保守收益超3万元。
妥妥的长期抗通货膨胀利器，不是吗？
放眼广州，你几乎找不到，如此低总价、高收益的商办产品，并且，付款方式灵活，投资者可以更从容。
05
约33-56㎡小户，买一层得两层
那么，如此收租神器，产品力究竟如何？
我们先来看建面约33㎡1房1厅，约4.5米高，Loft设计，买一层得两层。
其为一体式客餐厅设计，空间利用极致，而且客厅中空挑高，施展空间尺度。换句话说，房子有多高，阳光就有多高。
二层则为私享空间，与楼下动静分离，可悠享休闲时光。

| 建面约33㎡创意户型示意图

至于建面约56㎡，足足施展了2+1房，实现约5.6米的阳光超大面宽。
其同样为4.5米高Loft设计，一楼涵盖厨房、卫生间、独立餐厅、客厅、卧室，而且客厅为中空挑高。
二层则为主卧和多功能区，主卧空间阔绰，摆下衣帽间、书桌都绰绰有余，更有一间储物间，满足各种需求。
| 建面约56㎡创意户型示意图
如此高厅小户，拥有超高实用率，百变灵活的空间，又赋予生活更多可能。
并且，每一套，都带高品质装修。

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是不是有冲动的感觉？
房产君建议，如果手头上有一些闲钱，又能读懂投资回报的逻辑，那么时代风华就必须要来看一看了。
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