楼市走向——珠海2017.1趋势
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前天，老家（齐齐哈尔）的一个朋友给我打电话，说有他的朋友想到珠海来购房。
我的这位朋友的父亲退休之后来珠海定居，大概是2009年在珠海购了一套小面积的公寓，2012年之后卖掉，换了一套中等面积的住宅。这几年珠海房价进入了快速上涨通道，特别是2015年和2016年，珠海一般住宅的价格翻番。资产升值和天上掉馅饼差不多，放在谁身上都是值得高兴和庆祝的事。
而黑龙江省的第二大城市齐齐哈尔，因重工业和计划经济的拖累，一败再败。人口流失，生育率降到1以下，城市老龄化严重，快成了空城。商品房的价格自然就不会上涨，再加之半年以上的取暖季，使房产的成本增加，拥有房产得不偿失。
所以转战到南方购房的人很多，主要集中在广东和海南两省。一方面资产可以保值或升值，另一方面也可以出租收取回报，即使不住不租，也不需要付东北的取暖成本。
城市的最大吸引力是资产的收益率，这种力量无法抵抗。这就是北京、上海、深圳房价能无限上涨的原因。离开资产收益率一切都是零，美国的加息操作也是同样的道理。
这种吸引对资金流出城市是致命性的打击。也会对资金流出地区的经济造成极大的损伤。
资金是个喜热物种，哪里温度高就往哪里流。
《货币战争》的作者宋鸿兵把它形容为大洋环流现象。资金相当于水，水往温度高的地方流也有一定风险，温度太高了水就会沸腾，就会出泡，就会蒸发。但资金天生就是个不怕风险的物种，因为风险越高，投资回报率越大。
珠海这两年房价的快速上涨有两个原因：一个是珠海的房地产市场一直都不太热。在2003年之前低于全国省会城市，就不像个改革开放的前沿地区。2014年之前也是上涨无力，基本上属于一个慢捻儿的市场。第二个原因是2015年以后，为了拉动经济，全国楼市松绑，深圳楼价立刻升温。其热度开始向海湾对岸的珠海扩散，多年没有被启动的珠海楼市一下子被点燃，快速收益让更多的资金进入珠海楼市，使珠海中心区的房价突破三万大关，周边地区也直逼两万元。
所以说珠海楼价的快速上涨是深圳楼市传来的热感效应。
有人会说，中山、东莞、惠州为什么没有涨那么高，这三个城市也在深圳楼市的热感效应之中。这三个城市也都有上涨，只是涨得没有珠海高。为什么呢？
首先，深圳和珠海都有个小名儿叫特区。别以为现在特区没什么优惠了，也就没什么用了。特区是中央命名的，它的优越性指向还有。就像有人说，我姓爱新觉罗，别人就会很羡慕地说，你是皇室啊！皇室还有什么优待吗？早没了，和平民百姓一样，但人们对这一姓氏的感觉和你姓张完全不一样。特区这个中国改革开放出现的名词还有同样的功能，代表优越感，虽然实际上一丁儿点优待都没有了。
其次，深圳和珠海为什么被定义为特区，而中山、东莞、惠州不是呢？因为有口岸，能出国。虽然去香港澳门都不是出国，但国人都以为那里是国外，因为社会制度不一样。这是中山、东莞、惠州这三个城市无法替代的优势，一目了然。早上到香港打酱油，中午就回来做饭了；早上走路过拱北口岸到澳门，进那几大赌场赌一下，晚上回来也许就是千万富翁（这样的事发生得很多，可惜基本上又都输回去了）。
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珠海的楼市现在有没有问题呢？当然有，珠海市政府也看出了问题的所在。第一个问题就是没有人口的支撑；第二个问题是没有产业的支撑；第三是没有地位的支撑。
在这三方面深圳则不同。珠海人口100多万，深圳1000多万；珠海的GDP2000亿，深圳的GDP近20000万，超过了法国。在地位上，原来都是特区，一个大哥，一个小弟。现在就不同了，深圳的大哥是政治中心北京、经济中心上海，成了中国南方的经济中心、新型产业中心、新人才中心，而珠海只是个戴特区帽子的小小三线城市（房价是1.5线）。
2016年12月22日，珠海市政府常务会议审议并原则通过了《珠海市人才引进核准办法》。从2017年3月1日起，珠海机关事业单位以外的用人单位从市外核准引进的高层次人才、留学回国人员、符合条件的大专以上学历人员等10类人才，可按规定程序办理劳动人事关系转移、档案接收及户籍迁入。（详见《珠海放开入户！有意者速来！》）
珠海放开了把控多年的特区户口准入政策就是解决人口支撑的问题，但产业的支撑不是一个政策、两个政策能解决得了的问题，城市地位的问题更是无法解决。
朋友问我的意思是现在到珠海购房可不可以，这个问题不太好回答。
可以先说一下中国楼市的总体趋势。2016年全国商品房总销售面积是15亿多平方米，销售额是11万亿多，全国平均房价上涨了12%，全国销售房均价是7800元/平方。这是个特吓人的数字，2016年全国居民人均可支配收入23821元，全国居民人均可支配收入中位数20883元。（详见《比较一下，不比不知道，一比吓一跳！》）
也就是说一个人全年不吃不喝的收入可买2.6平方米的住房，买80平米的房子需要30年。这其中没有算贷款利息，如果是30年的贷款，需要偿还的时间会更长。这说明楼市有泡沫。
但现在这个泡沫还不能灭，更不能破，只有保护起来，做一个有机玻璃的盒子把泡沫放在里面看着，只许看，不许动。这就是中国楼市的现状。
地方政府当然不想就这样看着，他们几次试图撬开盒子，给泡沫打气，但都受到了中央政府的抵制。
2016年一年，珠海全市销售一手商品房套数首次突破6万大关，达到64195套，环比前年的34169套上涨了88%，成交面积突破600万大关，达到602万平方米，环比前年的314万平方米上涨了91%，堪称珠海史上楼市最火一年。
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昨天，珠海2017年1月的多项楼市数据公布，能反映珠海楼市开年的基本状况。有想在珠海购房的朋友可以参考。
2017年1月珠海商品住宅新增供应情况
共有2个住宅新增批售，珠海市新增住宅供应量为831套，环比下降76.99%，同比下降60.54%，面积为8.90万㎡，环比下降79.36%，同比下降59.27%。
截止2017年1月31日珠海市全市商品住宅存量情况
商品住宅存量24896套，环比上升3.36%。存量较大面积段为80-90㎡（4339套）、90-100㎡（4226套）、100-120㎡（3918套）、120-144㎡（3257套）。
2017年1月商品住宅消化情况
珠海市全市网签数据总成交为788套，环比下降66.8%，同比下降79.2%。消化较快的面积段为：90-100㎡（194套）、180㎡以上（143套）、100-120㎡（125套）、80-90㎡（116套）。
珠海项目网签成交月度排名（按面积排名）
以上只是网签结果，实际成交的还要等到2月的数据出来。但从数据出可以看出网签成交的楼盘都不在主市区，这是珠海楼市的一大特点，越边上越热。有可能人们更关心的是价格，准确的价格还没有，要等成交数据出来才知道。