对西安「华润•悦府现象」的一点思考
西安的有钱人，可能比你想象中的要多得多。
文 | 止戈
壹.
5月20日，一则消息在地产圈引发热议：位于西安电视塔旁的华润·悦府在18:00正式截止登记，228套房子，共计1491个人登记，只有15%的中签率！
自从开始摇号政策以后，西安的房子“难买”是公认的，普通开发商的楼盘都是需要去“抢”的，更不要说华润置地这样的大型央企。
只是中签率低当然不是什么新闻，要知道，拥有1000多万常住人口的西安市，还有很多人没有一套属于自己的房子，想在西安买房置业的人太多了。
事实上，只是前段时间，西安“千人摇”的项目就已经有不少了。像大华·公园世家、大华·锦绣前城、金地·南湖艺境、绿地·新里程兰亭等项目，中签率都只有15%左右，紫薇东进更是只有11%！
不过这些项目都是刚需盘，精装均价大部分都在12000元/㎡以内，和华润·悦府这样的改善住宅不能相提并论。
悦府是华润置地旗下的TOP系产品，深圳湾悦府今年5月的二手房价已经达到了12万多每平。
▲华润·深圳湾悦府
西安的华润·悦府虽然没有那么高的价格，但是每平米的开盘均价也是20000以上，目前整个西安的房子均价也才12000多一点。
正因为如此，才能引发如此大的关注。而且这个项目没有小户型，换句话说，以华润·悦府的均价和面积，一套房最少也得在250万左右，首付就得交75万。
所以之前很多人会把华润·悦府、中海·长安府和长安·金茂府放在一起比较，一方面是因为这三个项目开盘时间差不多，另一方面就是他们的客户群体也是基本一致的。
▲西安华润·悦府效果图
因为华润·悦府这次抢房潮在圈内圈外引发了巨大的关注，所以有资深地产圈人士称之为“悦府现象”。
最近西安的改善型住宅，能和华润·悦府中签率对比的，还有天地源·万熙天地的14.9%（均价15497元/㎡）以及华润置地自家曲江九里的14.4%（均价15631元/㎡）。
当然，这也只是能够勉强相比较而已，华润·悦府每平米的均价可要比这两个项目贵上5000元！
所以，也有一些人对这个现象表示不理解、不相信，呼声最高的一种说法就是“这些人大部分都是托”。
有这样的声音也可以理解，毕竟现在房地产市场鱼龙混杂，很多项目为了营造一种火爆紧张的气氛，在开盘或者登记的时候，会花钱雇上几百人到现场充人数。
所以在本地自媒体西安扑通发布的消息下方，不乏“房托是主力”这样的质疑。但是点赞最高的一条留言却不是质疑，这位网友说：没买过房子的，看见啥都是托儿，等攒够首付去买的时候，才发现有钱人多的超出想象。
微博上也有人评价“悦府现象”：西安的有钱人不少的，房价还算低调，三线城市绍兴迪荡湖的楼面价都17000了，西安电视塔CBD精装豪宅才两万，要不是政府限价三万都好卖！
贰.
作为一个地产人，是不是房托我不好评价，但是西安的有钱人，真的比我们想象中的要多很多，这点从一些高端楼盘的销售情况就可以看出来。
远的不说，2016年，当「中大国际九号」横空出世的时候，西安的均价不到7000元，曲江和高新的核心区均价也不过10000多一点，但中大国际九号的房子每平米起价是39000多元，物业费则是令人咋舌的9.8元/㎡。
▲中大国际九号
按照中大国际九号237-405㎡的面积区间，最小的一套房子也得要近1000万，物业费每个月也是近3000元。
这样的价格，当时在西安除了曲江的别墅之外，已经算是顶尖了，当时很多人并不看好中大国际九号的市场，毕竟中大并不是以做地产知名的。
▲中大国际九号
让很多人没想到的是，中大国际九号的销售出人意料的好，200多套房子很快就销售一空，而且越大的房子越好卖，尤其是顶层带泳池的几套稀缺房源，更是早早就售罄。
3年过去了，目前中大国际九号的二手房均价是70000+/㎡，直逼一线城市房价水平。有一条未经证明的消息：其顶层有一套房子，二手房卖出了近1个亿的“天价”。
▲中大国际九号
在西安，能和中大国际九号平分秋色项目不多，但万众地产开发的「曲江玫瑰园」肯定要算一个。两个本地开发商，两个相同级别的项目，一东一西交相辉映。
我在网上搜了一下玫瑰园的二手房价格，均价基本在5万元左右，而且也都是大平层，面积基本上都在300㎡以上，1500多万一套的比比皆是，西安真的缺有钱人吗？
▲曲江玫瑰园
再往近了说，前段时间，融创的高端住宅项目「曲江印」亮相西安，虽然还没有正式发布，但是根据小道消息，曲江印的备案价格将达到58000+元/㎡。
如果最终真的以这个价格备案，那么根据曲江印的面积区间，最小的一套也在1500万以上，最大的800㎡的顶层，每套近5000万！
▲融创·曲江印售楼部效果图
前几天，一位地产界的前辈跟我说了一件事：他在高新某小区有一套200多平的房子，因为要换房所以挂出来卖，结果没几天，就有人看上了，近900万拿下，而且是全款。
如果你有心的话，可以搜一下西安的二手房价格，尤其是位于曲江一期和高新区核心地段的房子，你会发现，我们平常说的西安“均价”，跟他们真的没关系。
叁.
举这几个例子并不是说华润·悦府就能够达到中大国际九号或者玫瑰园这样的标准，我想说的是，大家一定要记住：西安缺的不是有钱人，而是好房子。
所以星河湾虽然在西咸新区，405㎡的大平层均价20000多有人买；中海·长安府和长安·金茂府在长安区，20000多的价格有人觉得很划算，有钱人傻吗？他们比大多数人都要精明，能看到房子的价值。
▲西安星河湾
▲中海·长安府
▲长安·金茂府
现在再转过头来看华润·悦府，位于电视塔和国展中心这样的核心地段，在附近的华城万象二手房均价都达到20000+的情况下，华润·悦府20000多的开盘价贵吗？
要知道，就在电视塔周边，一些名不见经传的项目，二手房价格都卖到了16000以上，区位对房价的影响大家也不是第一次感受到了。
▲西安电视塔
这可是西安规划了很多年的中央商务区（CCBD），又是曲江新区的门户，未来的价值不说不可限量，但重点发展应该是没有任何问题的。
诚然，能选择华润·悦府的客户，大部分应该都不是大富大贵之人，从面积区间来看，他们的目标客户很明确，就是瞄准了改善和投资群体，这样的人在西安绝对不少。
▲华润·悦府效果图
不管你承不承认，在中国，过去的15到20年期间，对普通人来说，最好的投资方式就是房地产，没有之一。
在股市持续疲软的今天，那些手握百万以上空闲资金的人会把钱投到哪里？不言而喻。
李嘉诚也说过：“决定房产价值的因素，一是地段，二是地段，三还是地段。”毕竟在大多数时候，对一套房来说，最有价值的不是房子本身，而是下面的土地，土地才是最稀缺的资源。
▲华润·悦府效果图
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