REITs试点再进一步
随着REITs基金的呼之欲出，投资者的投资渠道和资产类别进一步拓宽。
本刊记者 易强／文
REITs试点步伐再进一步。
根据证监会官网信息，4月28日，富国、华安、东吴、中金及红土创新等5家基金公司同时提交了一只REITs基金的注册申请。加上4月21日已提交类似申请的博时、国金、中航基金及浙商证券资管公司，第一批试点单位及产品已达到9家（/只）。
上交所及深交所官网信息显示，上述9家基金公司同时也向交易所提交了项目申请，截至4月30日，有3只呈“已受理”状态，1只呈“已问询”状态，至于另外5只，交易所将在5月7日前做出是否受理的决定。
此时距《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“《试点通知》”）的发布正好过去一年。
证监会、发改委联袂
为盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，2020年4月24日，证监会、国家发改委联合发布了上述《试点通知》，确定了试点的基本原则、项目要求和工作安排。
其后，证监会在2020年8月发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称“《REITs指引》”），自2021年1月起上交所及深交所又发布了一系列相关“业务指引”和“业务指南”，规定了基础设施证券投资基金（下称“REITs基金”）的申报条件、审核标准，以及未来在交易所上市及流通的流程等；国家发改委在2021年1月印发了《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》。
3月5日前，首批入库项目已报送国家发改委投资司。按照规定，各地方发改委每月5日前需更新数据，并报送截至上月末的项目信息。国家发改委遴选后，再将项目推荐至证监会系统。
显然，正处于审核流程中的首批REITs基金，即是在这种背景下问世，而其未来的表现将影响到投资者对一个规模数以万亿元计的市场的信心。
截至5月4日，在证监会系统可以查询到的REITs基金的《招募书》（草案）有4份，即博时、国金、中航基金及浙商证券资管公司于4月21日申报的项目。
从《招募书》（草案）来看，第一批试点基金的募集期限原则上都不超过5个交易日，也就是说，如果一切顺利，最迟在6月份，投资者即有机会在网下申购或在二级市场上买卖REITs基金。
关于募集规模，上述4家公司皆未设明确目标，这主要取决于REITs底层资产的估值，以及战略投资者、网下投资者及公众投资者对其估值的认可程度。
根据《REITs指引》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，也将作为战略投资者之一参与REITs基金份额的战略配售，且其认购比例不得低于发行规模的20%，其余80%则由其他战略投资者、网下投资者和公众投资者认购。
至于公众投资者的最低认购份额，博时、国金皆明确为“1000份”，且每笔认购份额为1000份的整数倍。据业内人士介绍，公众投资者的认购份额，大概率在募集规模的20%左右。
项目大半来自长三角
根据《试点通知》，REITs试点的项目将是从重点区域、重点行业中遴选出的优质项目。在重点区域方面，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；重点行业方面，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
至于优质项目的评判标准，首先是要权属清晰，其次是要具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，还要求发起人（原始权益人）及基础设施运营企业具有良好的信用。
从第一批9只试点REITs的申报情况来看，有5只来自长江三角洲、2只来自京津冀、1只来自长江经济带、1只来自粤港澳大湾区。在行业分布上，有3只来自产业园、2只来自仓储物流行业、2只来自高速公路、1只来自市政工程、1只来自污染治理行业。
这9只试点REITs分别是：招商蛇口产业园REITs、国金铁建重庆渝遂高速公路REITs、浙商资管沪杭甬高速REITs、中航首钢生物质REITs、富国首创水务REITs、华安张江光大园REITs、红土创新盐田港仓储物流REITs、中金普洛斯仓储物流REITs、东吴苏州工业园区产业园REITs。
根据《REITs指引》，REITs基金将主要投向基础设施资产支持证券，且投资比例不低于基金资产的80%，至于其余20%，则只可以投向利率债、AAA级信用债，以及货币市场工具等，不能投资股票、可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）以及可交换债券。
换句话说，基础设施资产支持证券的底层资产的好坏将直接决定REITs基金回报率的高低。
哪家底层资产更好？
截至5月4日，投资者可以通过证监会系统披露的《招募书》（草案），查询到前4只的项目信息。
根据《招募书》（草案），招商蛇口产业园REITs的底层资产是原始权益人招商蛇口拥有全部产权的两项资产，即位于蛇口网谷产业园区的万融大厦和万海大厦，其定位是“产业研发办公”；竣工时间分别是2014年1月和7月，用地性质都是工业用地，土地使用期限是50年，届满日分别是2062年7月和9月。因此，招商蛇口产业园REITs的存续期也将是50年，其投资收益则将主要来自租金收入，并且承担基础设施价格波动。截至2020年年底，万融大厦的可租赁面积分别是41610.68平方米，出租率为84.08%，期末平均租金为127.92元/平米；万海大厦的可租赁面积是18241.21平方米，出租率为94.36%，期末平均租金为145.74元/平米。两项资产2020年的营业收入（剔除疫情减免因素后）分别为5698.49万元和7662.71万元，合计13361.20万元；净利润（税后）分别为2208.91万元和3143.75万元，合计5352.66万元；估值则分别是10.35亿元和14.93亿元，合计25.28亿元。
国金铁建重庆渝遂高速公路REITs的底层资产是渝遂高速（重庆段）的特许经营权，该段高速长度93.26千米，其原始权益人是中国铁建子公司铁建重投，以及重庆高速公路股份公司。渝遂高速（重庆段）的特许经营权年限共计30年，2034年12月届满，项目剩余年限不到14年。因此，这只REITs的存续期限被定为15年，其投资收益主要来自车辆通行费及租金等。2020年，上述底层资产实现营业收入5.78亿元（其中通行费收入5.28亿元），净利润2.70亿元，经营现金流量净额7.68亿元；截至年底，总资产26.15亿元，净资产22.87亿元，估值45.73亿元。
浙商资管沪杭甬高速REITs的底层资产是杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权，其原始权益人是浙江沪杭甬高速公路股份公司及杭州市交通投资集团公司。经营年限方面，杭徽高速公路浙江段又包含三段，其中一段的特许经营年限届满时间为2029年年底，另外两段为2031年年底，但这只基金的存续期限为20年，其投资收益来源也主要是来自车辆通行费及租金等。2020年，杭徽高速公路浙江段通行费收入4.52亿元。而据资产评估报告，纳入杭徽高速公路及构筑物资产组（含收费权益）范围的资产账面价值22.54亿元，估值41.30亿元。
中航首钢生物质REITs的底层资产是首钢生物质项目，原始权益人是首钢集团全资子公司首钢环境产业公司。值得一提的是，首钢集团同时是中航基金的股东，持股后者45%的股权。截至2020年年底，上述底层资产的账面价值为8.53亿元，评估值9.44亿元。据首钢环境产业公司与北京市城管委签署的《垃圾处理服务协议》约定，垃圾处理服务期限应至2042年1月1日。因此，这只REITs基金也将存续至2042年。
从证监会系统披露的上述《招募书》（草案）来看，符合REITs基金申报条件的基金公司对这类产品都非常重视。例如，博时、国金及浙商证券资管公司皆设有独立的REITs基金管理部，博时、国金甚至还设立了独立的基础设施投资决策委员会。