【地产】澳大利亚房地产开发系列之三：项目开发的前期设计
现在，你拿到了那幅完美的开发地块，付了10％的预付款，在12 个月内就要结算。该如何进行前期设计的下一个阶段，并最终提交城镇规划？你希望在结算前获得规划批文，以便让地产升值，从而得到更加有利的银行贷款利率和期限。如果一切顺利，你就可以开工建设了！因此，有效的设计和规划流程将符合你的最佳利益。
有人可能会认为：设计是一件简单的事，只要聘请到优秀的建筑师和城镇规划师，一切自然会水到渠成，基本上不用开发商费什么力。如果是这样的话，我将质疑你在整个过程中扮演的角色——你只是负责收付费用，还是应该采取更积极的姿态？毕竟，这是你自己的开发项目，承载着你的签名和品牌形象。对于推动项目开发进行的专业人员来说，咨询顾问只是项目的一个小组成部分——开发商才在整个过程中发挥了关键作用。以下是我们对于开发商在前期设计和城镇规划过程中所扮演角色的观点。假定你跟进了从项目开发到建设完成的整个过程，并在规划获批后一直持有地块。
要确保资源和信息一应俱全，这样才能让建筑师构思出可靠的概念设计，这需要你了解所需提交信息的时间安排和形式。这些信息可能包括详细的地形和现场勘测，树木栽培专家对于现有绿化的评估，跟地方议会以及景观设计人员就项目进行初步接触交流，来协调建筑设计工作。所有这些都需要做好事先计划，从而及时开展各项活动。我们最不想看到的就是整个团队在现场空等、毫无建设性活动，或地方议会又提出新要求，需要重新设计。
给团队制定切实可行的项目简介，尽早向团队明确传达关键项目参数，比如最小建筑面积、设计要求和项目愿景。不要低估清晰的项目愿景及一份周密的项目简介的重要性，对于复杂项目来说尤为如此。最终，清晰的项目愿景和项目简介能够节省时间，让团队准确把握项目情况，并能大量减少重新设计（这在项目中很常见，会浪费时间和精力）。
我以客户和顾问团队成员的身份参与了很多项目，其复杂性和规模各不相同。从顾问的角度来看，最令人沮丧的事情是客户不断要求更改和完善设计，从而造成无数次的重新设计和文件编制，而客户很少会为此出钱。从客户的角度来看，重新设计意味着耗费时间和团队士气逐渐衰落。如果团队缺乏积极主动、缺少活力，那么项目将会给我们带来负担，而不是喜悦。
至此，我们来明确一下项目愿景和简介的真正意义，有些人总是视二者矫饰做作、毫无意义。实际上，正如上文所言，它们绝非无用。
项目愿景应为一份简明的文件，通常不到一页纸，描述了你作为项目开发商和业主对项目未来发展的期许，它并非简单陈述公寓数量、写字楼建筑面积或建筑高度方面的内容，而是一种根据项目在更广阔的社会和经济背景下所能带来的价值而确定的总体宗旨和目标。项目开发会对周边环境有何直接影响，哪些是你的目标最终用户，你希望这些目标用户造访你所开发的小区时作何感受，你有什么客户价值主张和项目卖点，它会是当地的新地标吗？项目愿景应该用最纯粹和原始的形式呈现开发商的想法。好的设计师和设计团队会把这种愿景转化为设计成果和方案。它可能拿世界各地的其它项目作为参考范例，还可能利用一些图像和照片来突出一些无法用言语来表达的抽象概念。这份文件展现了开发商对项目倾注的满腔热情，并起到了激发项目团队成员积极性的作用。在评估设计时，要思考这样一个问题——这种设计（建筑设计、室内设计、立面图、建筑服务）符合所述愿景吗？
项目简介可以是一份简单实用的功能设计文件，列出所要实现的最低参数，使项目具有财务可行性——如最小房屋面积、卧室数量、目标最终用户市场、成品质量和你渴望得到的具体设计理念和概念（如双倍高度的天花板、超大阳台、精心设计的照明，详细的设计主题）。它是一份设计团队所要探索实现的设计参数和概念的愿望清单。该文件从一开始就说明了开发商的设计预期，并明确付诸于文字，这样建筑师可以专注于满足这些特定的需要，最终让客户满意。另外，还要在项目简介中说明要避免哪些设计元素并摈弃它们。
设立领导、管理整个团队的基本原则。确定开会时间、地点和形式。确定提交某些项目可交付成果的严格时间表和里程碑。明确各项任务的截止期限，预留出因审核、节假日和项目缓冲占用的时间，且最重要的是在第一次开会时与整个团队就这些里程碑达成一致意见。在每次开会时严格监控这些里程碑。预先确定期望，并明确说明期望的具体时间，而不仅仅是日期，需要精确到某一时间点。这些都要态度坚定并严格执行，不可容忍懒惰或借口。
如有可能，将里程碑的执行写入顾问协议，这样出现延误会受到某种形式的惩罚。这对项目成功具有关键性因素，因为每一天对开发商来说都是金钱和放弃的机会成本。聘请专业公司进行项目管理，会为你提升信誉和赢得尊重，并留住最好的团队。确保顾问协议不包含出席会议次数或现场考察次数这样的条款。顾问要采取必要行动、履行义务。如果这意味着不用召开会议，那就说明你聘请的团队成员值得托付。如果这意味着需要每天或频繁开会，那么下次就别请他们，因为他们没把工作计划好。在顾问费上不要过分讨价还价，因为你出多少钱，别人就干多少活。毕竟，全部顾问费只占建造成本的6% 至8%，省出的这点小钱也不会有什么太大影响。还不如把时间和精力放在价值工程和建造合同谈判上！
从设计和销售角度来对提出的设计方案进行审核至关重要，要多花些时间和精力来看看设计细节以及文档和统筹质量。经常向设计团队提出问题，来考虑不同的设计方案。让团队一起面对面，而不是通过大量邮件统筹设计方案。毕竟，出现统筹错误会让你在施工中浪费金钱和时间。对粗心、拼写错误或文档不完整采取零容忍的态度。还需要查看设计和规划是否有卖点。我见过很多无丝毫卖点的规划，这些规划竟然也得到批准，就是因为开发商认为楼房单元越多，收益越高（35 平方米的公寓，带借光窗的卧室和走廊式的厨房）。是的，这些公寓可能在亚洲或在一些人口密集城市市郊会很畅销，但它们是在墨尔本郊区出售，那里的人们依旧习惯仅仅浴室就有35 平方米的房子！
这是获得最佳项目效果的第一步。我们的经验表明，一个拥有很多类似过往经验的设计团队通常会受到确认性偏差的影响，因此，他们会提出很多标准化条款和设计。如果你要获取一些具有独到之处的东西，就要在正确的时间提出正确的问题，来挑战传统思维。如果你希望验证一些想法，询问其他建筑师、设计师、建筑商和供应商。当甩手掌柜不会为你争取到最佳利益。
严格控制前期设计的成本。在项目初期，往往会受到情感和激情的支配。在方案设计阶段，通过项目估算师或建筑商进行成本核算，以确保项目的财务可行性。如果是有坡度的地基，就要充分优化挖方和填方体积，并在设计地下室时考虑可建造性。利用最小的转换层结构、直线和对称设计、直线的垂直元素来优化布局，从而尽可能简化结构。避免在这个阶段指定材料——因为你会希望在详细设计阶段优化成本，尤其是在内部材料和终饰规格方面。
最后，也是最重要的一点：营造团队环境。开发和设计工作很不容易，这你已经体会到了，因为要受时间、成本和质量方面的严格限制。我们不能低估了项目管理的柔性一面。很多时候，开发商只专注于项目中硬性要求——可交付成果、设计、材料成本等，他们往往忽视了项目管理中人的因素——设计团队无时不刻地忙于众多项目工作，他们重视适时的赞美和在完成某些关键项目时举行的庆祝活动。利用午餐、晚餐和社交活动，花些时间来尽早建立团队关系。始终坚持公平公正，赢得尊重和竖立起纪律。给与相应奖励，并协助确立他们的业务范围。利用报刊杂志进行联合营销是互惠互利的。给绘图和设计人员发送一封简单的电子邮件、圣诞贺卡或特殊礼物，赞美他们所做的工作。你项目成败的关键是这些人才，而并不总是合伙人或设计公司主管。
因此，综上所述，可以看出，开发商集合了策划人、沟通者、不时的督促者、设计引导者和团队建设者多种角色为一身。盛达文地产开发亲自参与领导和交付各种规模的项目，并坚信这些特征和品质造就了项目的成功，使其有别于那些平庸的项目。在我们看来，不存在消极开发商一说。开发商是团队的不可分割的一部分，发挥着其独特的参与作用，而不仅仅只是支付账单和发号施令。