实探 | 蓝庭序，南飞鸿的机遇和隐忧

酒香也怕巷子深。

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「花钱买榜」已经成为地产行业心照不宣的潜规则，即便是这样，在近几年公布的各种中国房地产企业排行榜上，你也很难找到「南飞鸿」三个字。

但是对生活在西安，尤其是城西和城南的人来说，「南飞鸿」这个名字以及他们开发的产品再熟悉不过。

在城南，以绕城高速和南三环为中轴线，朱雀大街以东、长安路以西的大片区域，南飞鸿开发的华城万象、华城国际、南飞鸿广场和华城泊郡由北向南依次排列。

▲华城国际实拍

在华润置地猛龙过江强势布局曲江CCBD之前，「本土开发商」南飞鸿实业是这一带无可争议的最大「地主」。

当你驾车从绕城高速长安路收费站经过的时候，华城国际那造型别致的外立面总能够吸引你的眼球；当你从南三环自西向东想转到长安路的时候，南飞鸿·乐荟里（南飞鸿广场）门口排成长龙等待进入的车流也会让你望而却步。

▲南飞鸿广场实拍

在城西（包括高新），南飞鸿打造、建筑面积百万平米的「华洲城」组团、「天锦」组团以及「十年城」组团同样赫赫有名。

▲南飞鸿·鸿锦城实拍

在众多新闻通稿中，南飞鸿实业是一家于1998年成立于「香港」的公司，但是在南飞鸿的官方介绍中，这是一家2002年始创，总部位于西安的开发商。

▲南飞鸿官微截图

据南飞鸿官网公布的数据显示，公司已开发建筑面积近400万㎡，实际交付商住面积约257万㎡，旗下「华城物业」服务近15万南飞鸿业主。

基本上只要是南飞鸿涉足的片区，开发的都是占地数百亩的大盘，这是本土房企的「优势」，但是南飞鸿作为本土老牌房企，占据天时、地利、人和，在业绩和口碑方面却难言成功。

▲南飞鸿官网截图

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在目前的中国地产界，「千亿规模」的开发商比比皆是，年销售额百亿只能算是「小打小闹」，即便是西安本土房企，也在努力扩大规模。

房地产开发是一个「弱肉强食」的江湖，大鱼吃小鱼的戏码几乎每天都会发生，有时候甚至会出现「蛇吞象」的奇观，房企稍不注意就会消失在发展的滚滚车流中。

但是南飞鸿实在是个例外，成立近20年，在官网上公布的2012-2019年公司业绩表上，直到2017年才首次突破20亿大关，2019年的业绩也只有区区32亿。

▲南飞鸿官网截图

要知道像万科、融创、中海、绿城这样的头部房企，有时候单盘一年的销售额都不止这个数。

所以实在不太理解南飞鸿在官网上给自己下的「业绩飞速发展」这个定义，这种「小富即安」的心态在开发商中算是比较异类。

当然，开发商都有自己的活法，也会有既定的战略规划，作为媒体，不应该以「业绩」论看成败，更应该以「品质」论英雄。

奇怪的点就在这里，南飞鸿在西安开发的楼盘不算少，虽然也有维权的现象，但是总体而言口碑还算不错，小区环境中规中矩，户型设计甚至还颇具亮点。

▲华城万象实拍

2015年，当我满西安看房的时候，曾被拉去过华洲城，去的时候售楼部熙熙攘攘全是人，走马观花般看了几个样板间，没发现什么设计上的硬伤，只不过后来不想买毛坯房，遂不再考虑。

说实话，这几年虽然在地产行业，但是对南飞鸿关注的比较少，再加上偶尔听到一些不太好的评价，一直不太看好这家本土房企，没想到有一天我也会成为南飞鸿的「自干五」。

03

2020年4月26日，西安市发改委公示今年第6批商品住房价格，紧邻西三环的贺家寨村城中村改造项目DK-2-2以约16168.27元/㎡的公示均价引起众多关注。

这个项目就是「南飞鸿·蓝庭序」，位于他们此前开发的十年城南侧，也属于高新中央居住区板块。

5月22日开始登记，413套房源，3天时间共登记了304组家庭，核验通过的只有138个，约占房源总数的33.4%，线下平开已成定局。

▲登记结果截图

这个数据不算很差，在蓝庭序前后登记的万科·雁鸣湖、富力·开远城、科为·瑞府、卓越坊和碧桂园·云顶也都是线下平开，只有大华·翰林华府凭借价格优势拿到了3000+人摇。

但是这个数据也不算好，软件新城前段时间拍地楼面价已经高达15000元/㎡左右，蓝庭序房子均价只有16000出头，而且是精装修交付，摆明了的低价。

▲软件新城土拍整理

一路之隔的苏宁云著2019年8月首开的均价约17600元/㎡，那时候已经有很多人说「便宜」了，如今苏宁云著已经开始清盘，从某种意义上来说蓝庭序在区域内连竞品都没了，怎么就没有开门红呢？

蓝庭序紧邻西三环（三环内），位于科技二路（修建中，双向10车道）和科技四路（双向6车道）两条主干道中间，位置相当不错。

▲蓝庭序周边道路实拍

虽然门口没有地铁口，但离三号线鱼化寨站直线距离不到2公里，有公交直达，一路之隔就是苏宁广场（在建），西南侧800米就是云水公园，还有皂河生态公园加持。

小区自带两所双语幼儿园（其中一所属于南飞鸿·天锦），1公里范围内多所公办、私立中小学，高新医院、高新儿童医院（在建）也都距离不是很远。

▲吉的堡幼儿园实拍

平心而论，这样的位置和配套已经要好过目前在售的很多项目了。

这次推出的房源也比较「刚需」，分别是建面约100㎡、约107㎡、约114㎡和约137㎡四种户型，少的话40多万，多的话不到70万首付就能置业高新，大家怎么就无动于衷呢？

04

起初我以为是房子品质或者设计有什么问题，所以特意去实地探访了一番，算是有了一点感悟。

蓝庭序总占地约64亩，共规划了11栋楼，全部是高层，所以容积率在3.5以上。

苏宁云著虽然也都是高层，但是约143亩的地块只规划了13栋楼，平均10亩地一栋楼，所以容积率略低，只有2.8左右。

开发商在沙盘上耍了点“小心思”，一期开发的5栋楼中，只有3栋楼模型做成了高层，其余2栋模型做的很低，剩下的6栋更是以低矮的水晶体代替，这样看沙盘视觉上楼间距会大一点，也算是行业潜规则。

▲蓝庭序沙盘实拍

蓝庭序的售楼部就在十年城门口，应该是以前十年城的营销中心改建的，门口是正在修建的科技二路，目前只有一半通车，另一半还在修。

▲蓝庭序售楼部实拍

项目没有做实体样板间，而是在十年城东侧的空地上搭建的示范区里，因为不属于蓝庭序的地块，未来指定是要拆掉的，所以对这个示范区就不多介绍了。

▲蓝庭序示范区入口实拍

我实地看了建面约100㎡、约107㎡和约137㎡三个样板间，户型设计确实不错，尤其是建面约107㎡和约137㎡两个户型（据置业顾问说约114㎡户型和约107㎡户型基本一致）。

蓝庭序无论户型大小，精装修的交付标准是一致的，所以先说一下整体的交付标准。

入户门是钢制入户门，没有密码锁；户内门是复合门；避难间为乙级防火门；户外窗和客厅阳台推拉门都是断桥铝合金和3层中空LOW-E玻璃。

这点得说一下，目前市面上大多数项目都选用的是双层中空，蓝庭序的3层隔音和保温效果会更好。

▲蓝庭序样板间实拍

客厅和所有卧室的窗帘盒都是做好的，而且预留了电动窗帘的位置和电源，后期需要的话直接自己装即可。

▲蓝庭序样板间实拍

全屋壁纸交付；玄关柜、电视背景墙也是做好的；门外有入户挂钩；玄关处有一键离家开关；全屋的开关也是金属质地，质感不错。

▲蓝庭序样板间实拍

客厅都是仿石材地砖；踢脚线也是不锈钢的；电视背景墙是布面硬包加金属线条；客厅留有上下两个空调管道，柜机和挂机都可以；吊顶造型、射灯和局部灯带是做好的。

▲蓝庭序样板间实拍

主卧、次卧和书房都是木地板以及木塑踢脚线，全屋配备热交换新风除霾系统，客厅、卧室、书房都有出风口。

▲蓝庭序样板间实拍

卫生间交付标准亮点不多，品牌上来说，样板间用的高仪龙头和花洒，杜拉维特的坐便和面盆，最大的亮点就是可以270°开合的镜子。

▲蓝庭序样板间实拍

当然，这些品牌不是一定的，开发商在交付标准中都会加一句「或同档次品牌」，所以大家参考即可，后面不再另作说明。

厨房的交付标准我个人比较喜欢，尤其是抽拉式龙头、凉霸以及配备碗篮、锅篮和调味拉篮的柜子。

▲蓝庭序样板间实拍

烟机和燃气灶是方太的，特意看了一下，没有配备净水器和燃气热水器，但预留了空间，后期需要自己去购买安装。

▲蓝庭序样板间实拍

当然，刚需户型配备这两个设备的项目凤毛麟角，要求也不能太高，毕竟羊毛出在羊身上。

05

蓝庭序的示范区有一点比较好，就是两个相对较小户型的样板间没有摆放家具，你能看到的基本就是交付标准。

建面约107㎡做了三室两厅两卫户型，这个也是目前市面上同面积段的主流户型设置，蓝庭序做了「三开间朝南」。

从户型图和样板间来看，明显的动静分离设计，进门后是餐客一体的竖厅，客厅开间宽度约3.7米，和南向次卧公用一个阳台，所以阳台宽度达到约6.7米，整个阳台面积约10㎡，半赠送。

▲蓝庭序样板间实拍

阳台上预留了一个比较小的通顶空间，可以自己加分层、隔档做成储物空间，放一些杂物。

▲蓝庭序样板间实拍

主卧是南北通透的套间设计，南向带飘窗，目测套内面积比较大，除了预留的放床的空间之外，还预留了做步入式衣帽间的空间，这点女士应该比较喜欢。

▲蓝庭序样板间实拍

整个房子的南向面宽达到约10.2米，阳台自然不用多说，再加上不算小的主卧窗墙比，采光效果应该非常好。

总体来说，这个户型的浪费面积比较小，在市面上同面积段的户型设计中属于比较好的。

个人觉得，建面约137㎡户型应该是蓝庭序的「杀手锏」，最亮眼的莫过于那个宽约7.4米的大横厅。

前几天中南·春风南岸样板间开放的时候我们去参观，当时对他们建面约127㎡的户型设计叹为观止，还特意写了一篇文章：实探 | 此户型一出，今年西安的刚需爆款就已经被预定！（点击可看）

说实话，蓝庭序这个户型比之春风南岸的户型，不说装标，单从设计上来说「各有千秋」。

横厅的宽度约7.4米，所以相对的南向阳台的宽度也有约7.4米，整个阳台的面积约11㎡，依然是半赠送。

▲蓝庭序样板间实拍

这个户型的浪费面积更少，但也不是完美无缺的设计，可能为了减少浪费并规划这个大横厅，所以两个次卧都是北向设计，不过也算不上是硬伤，有舍有得。

▲蓝庭序样板间实拍

建面约100㎡这个户型设计中规中矩，也是动静分离的设计，餐客一体设计，北向次卧、儿童房和主卧由北向南依次排列，只有一个卫生间。

亮点有两个，其一是南向宽约7米的阳台，这在同面积段中比较少见；其二是入户后的玄关柜，让室内的空间感更强。

▲蓝庭序样板间实拍

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相信大家看到这里也有了疑惑，位置好、户型好，按理来说应该是「爆款」才对，怎么登记情况就不理想呢？

从我个人角度来分析的话，原因不外乎以下几点。

首先，大家对开发商实力存疑。

时至今日，越来越多的大品牌开发商入驻西安，他们有实力、有资本，抗风险能力也更强，简单来说就是买了大牌开发商的房子，虽然也不能保证没有质量问题，但最起码能保证收到房。

还有一点，这是南飞鸿操刀的第一个精装修项目，此前他们的项目都是毛坯交付。

至于维权问题，找大牌开发商维权他们处理的速度比较快，也相对要「安全」一点…

其次，南飞鸿的物业口碑一般。

虽然南飞鸿官网声称其华城物业的满意率达到98%以上，但是从事实来看，华城物业在西安的口碑属实比较一般，和中海、融创、万科这些开发商的物业目前还不能比。

不要说买过南飞鸿房子的业主，只是购房者自己去营销中心体验一下，就能明显感受到服务质量上的差别。

第三，是营销手段上的差距。

这点其实比较致命，对房企来说，房子盖得再好，卖不出去都是徒劳。南飞鸿在营销上的差距不说比融创、万科，就算是比一些西安本土房企，也处于劣势。

现在已经不是「酒香不怕巷子深」的年代了，地产圈的竞争更是激烈残酷，如果还不改变营销策略，想要扩大规模很难，能否保证公司不被「野蛮人」兼并都是个大问题。

最后，是客群被分流。

如果区域内只有蓝庭序一个在售项目，那当然不愁卖，蛋糕都是自己的。

但是苏宁云著已经把蛋糕切走了一大块，卓越坊也来势汹汹，再加上即将入市的几个项目，留给蓝庭序的蛋糕其实已经不多了。

如果能够解决这几个问题，那么对南飞鸿来说是一个很好的机遇，一战翻身也不是遥不可及的事情；但是如果依然小富即安，那么最终结果走向如何，就很难说了。