番禺市桥冒出全新盘，42平两房约86万，能买吗？

最近，全球央行大放水，很多人都陷入了担忧，手握数十万资金，如何是好？

买股票？10个有9个是韭菜。存进银行？又跑不赢通胀。

其实，对普通人来说，核心城市的房产仍是较好的蓄水池。

不过，有一群人，没房票，或资金有限，便把目光投向了公寓。

刚好，房产君实踩了中洲公馆，我们通过这个楼盘给大家展示一下，公寓是否值得买。

| 中洲公馆

1.区位

生活氛围浓厚，城市界面老旧

中洲公馆，位于番禺市桥北桥路，距离3号线市桥站约2公里，需公交接驳，与禺山大道西公交车站相隔约500米，有多路公交经过，交通还算方便。

番禺市桥在售新盘极少，中洲公馆5公里范围内更是无在售新盘，所以该盘虽为公寓属性，但也有一定关注度。

配套方面，项目地处老城，吃喝玩乐等设施完善，走路10分钟范围内食肆、小商店遍布，10分钟车程内分布有西丽广场、体育公园、市桥医院等，生活氛围浓厚。

| 中洲公馆区位图

不过，也正因为楼盘地处老城，周边建筑老旧，道路狭窄，红绿灯多，城市界面一般。

总体来说，中洲公馆作为市桥项目，除了周边城市界面老旧，其它方面并无大的缺陷。

| 项目周边环境，较老旧

2.产品

42平LOFT，可做成2房，或双钥匙

中洲公馆体量不大，只有一栋，共21楼，以5梯35户为主，全部为4.5米层高的LOFT，共600多套单位，余货不到200套，为现楼销售。

根据规划，一楼为商铺，二楼做培训机构，三楼架空，售卖的公寓产品从4楼开始。

相较于一般的公寓项目，中洲公馆有四点优势：

其一，公寓前面是一个大型停车场，场地开阔，可作为买家散步、运动的场所。

| 项目前面的停车场，非常开阔

其二，楼栋后面带有一个小面积花园，也可以用来娱乐、休闲，这在拥挤的老城区来说，空间感不错。

| 项目自带的小花园

其三，中洲公馆中间楼体是空心筒设计，将南北片区分隔开，空间较敞亮。

其四，小区规划了一个幼儿园和会所，方便买家的孩子上学和休闲娱乐。

需要提醒的是，虽然该项目做了改进，但公寓固有的缺陷也仍然存在，比如复式层高较矮、梯户比过高、窗户少，空间局促等。

| 玻璃建筑，为日后幼儿园所在地

产品方面，主要有建面约42平、76平两种户型，其中76平户型每层楼只有4套，而且由于有L型走廊赠送优势，销量较好，销售表示目前仅剩1套，并且不设板房，所以我们只看到42平板房。

42平户型做了两种板房效果。

| 户型图

其中一种为传统两房设置，一楼为客厅、厨房、卫生间，二楼中间以玻璃墙相隔，打造成两个房间，功能齐全。

| 一楼客厅

| 一楼厨房区域

| 一楼卫生间

| 二楼房间1

| 二楼房间2

另一种是双钥匙户型，一楼和二楼独立分开，每一层空间也是功能完备，厨房、客厅、房间、洗手间，应有尽有。

双钥匙户型，相对来说就更加紧凑，基本将每一寸空间都利用到了极致。

| 42平双钥匙户型

| 42平双钥匙户型

| 42平双钥匙户型

从空间感看，以单层面积计算，使用率达7成以上，水平正常，过道、楼梯间也算宽敞，不会太局促。

景观方面，项目周边旧楼密布，无论是南向，还是北向单位，打开窗户看到的基本都是旧楼，观感较差。

| 项目周边旧楼密布

3.价格

毛坯均价2.1万/平，42平总价约86万

项目毛坯交付，现有85折等优惠，折后均价2.1万/平，以10楼一套42平单位计算，总价约86万，五成首付43万，利率为5.8%，10年月供4700元。

具体来看，同等面积的单位，南向单位比北向单位，总价高1.5万左右，楼层每高一层，总价就高2万左右。

这个价格水平如何？由于周边没有公寓项目，我们来对比看看住宅产品。

安居客显示，市桥5月二手均价22031元/平，只比中洲公馆贵了约1000元/平，幅度较小，不过，需要指出的是，这些二手房楼龄长，整体拉低了均价。

其中，西城花园，33年楼龄，均价15424元/平；豪景大厦，22年楼龄，均价16721元/平；光辉大厦，楼龄24年，均价17383元/平。

再看整个番禺新房均价，为28993元/平 ，中洲公馆作为公寓项目，价格占到区域住宅均价的72%，并不算低。

4.公寓能不能买？

六大灵魂拷问

分析了这么多，问题来了，中洲公馆作为公寓项目，值得买吗？不妨看看房产君的5个观点。

其一，公寓价格虽然较低，但在现有阶段下，不仅不能与落户、孩子读公立学校等权益挂钩，而且公寓不涉及民生，40年产权后能否续期，也存不确定性。

其二，对于购买公寓，用来自用的群体，也分两种情况：

如要提高使用率，将层高4.5米的公寓打造成复式，那每一层的层高约1.9米，身高1.6米的房产君，伸伸手就能够到屋顶，你觉得真要自用，压抑吗？

| 42平双钥匙户型

如果为了提高舒适性，可做成一层，或客厅打造为中空挑高，那公寓的弊端是否就能解除？

并没有，公寓做不到厅出阳台，而且排布如学生宿舍般，单位间相互粘连，只能做到一面有窗户，空间不舒展，体验不佳。

| 公寓排布如学生宿舍

其三，公寓大多用于出租，人群复杂，素质不一，也没有小区亲切熟悉的邻里氛围。

其四，如果公寓买来投资，那就要考虑回本，以及租赁市场等问题。

中洲公馆周边的龙湖冠寓，43平双钥匙月租金约3340元（暂时查不到43平复式两房的月租金），以较高出租率9成计算，一年租金收入约3.6万。

中洲公馆42平户型，总价86万，首付5成43万，贷款43万，利率5.8%，利息约为14万，另外房屋为毛坯交付，装修费用约8万，成本共计108万。

也就是说，中洲公馆出租回报率约为3.3%，约30年才能回本，而公寓产权仅40年。

| 来源：链家

并且，从出租市场看，中洲公馆地处老城区，产业较少，需接驳才能到地铁口，无交通优势，租赁需求较局限。

其五，如果你想说，租金不回本也不要紧，毕竟住宅租金回报率更低，整体约为1.6%，买房主要博升值。

不好意思，公寓与住宅不一样，即便周边有利好，对公寓升值拉动也有限，公寓涨幅远远跑输住宅。

| 公寓示意图

以番禺万达广场为例，2016年有单位成交价为16047元/平，如今为19489元/平，3年才涨了3442元/平，同期的万科欧泊住宅，从约1.6万/平，涨至4万/平。

公寓与住宅产品的涨幅一见高下。

| 来源：房天下

别忘了，万达广场还地处万博商圈，番禺最有前景的地方，商圈、写字楼环绕。至于其他区位一般的公寓，是涨是跌就不好说了。

其六，公寓交易税费高，并且产权年限只有40年，二手市场交易困难，此前就有粉丝跟房产君哭诉，公寓亏本放盘两年，都没人要。

好了，文章看完，你还想买公寓吗？理由是啥？欢迎留言讨论。