经济适用房真的“经济”吗？这其中藏着什么秘密？| 钱塘社科百秒快讲
编者按
这是一个需要理论
而且一定能够产生理论的时代，
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“钱塘社科百秒快讲”
将邀请一批扎根基层、
善于研究、善于表达的专家，
用老百姓“听得懂、记得住、学得来”的
语言解读理论，讲有思想的故事，
传有故事的思想。
今天为大家带来
《知识就是财富》篇第二十期——
经济适用房真的“经济”吗？
一起来听听江干区社科联理事、
钱塘智库专家张晨
是如何提醒大家避开金融雷区的！
你好，这里是“知识就是财富”系列，我是张晨。今天的话题还是围绕房产的知识，因为房产在中国实在太重要了，有很多的内容值得聊一下。
房地产是全球最重要的投资品，但是它和债券、黄金等投资品又不太一样，不是标准化的产品，它在每个国家都有自己的不同特点，投资逻辑也会有些不同。
相信有不少朋友想去海外投资房产，我个人建议，除非你要去某个国家读书或就业，否则不太建议投资。因为国家政策的不同，对房产价值的影响很大。
国外的房产政策我真的不懂，所以只能聊一下中国的一些特色，比如在住宅类房产中除了商品房，还有小产权房、安居房、经济适用房、共有产权房、公租房等等很多你听过的名称。同样是房产为什么有这么多的名字呢？这些房产的投资逻辑和商品房有区别吗？这些问题都值得你在投资时加以关注。
目前我国居民手中所拥有的房产证基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证在法律上是没有区别的，但是从投资的角度看就有很大差别。以常见的经济适用房做个案例分析，来看一下我们在投资时是否和它的名字一样“经济”呢？
首先我们看一下概念：经济适用房是指政府以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的住宅。购房人拥有的是有限产权：如果不满5年不得上市交易，而满5年后，购房人需要补交土地差价后才能取得完全的产权，才能进行交易。而共有产权房是经济适用房的一种变形，当困难家庭需要购房时，可按个人与政府的五五开或三七开的出资比例，共同拥有房屋产权；当你有条件的时候，可向政府“赎回”该产权。
所以这类房产的实质就是政府出地、居民出钱，共同拥有产权的住房。比商品房多了保障的功能，比廉租房多了商品的性质，是商品房和保障房的复合体。
其次，我们从购房者和政府两个角度来看，购买这个房产后的结果怎样？
从购房者的角度看，中低收入家庭因为买不起商品房，就少出点钱买了有限制性的保障房。虽然都是一些地段较偏的房子，但是总比起买不起房子已经好很多了。
从政府的角度看好处有两个。首先，满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。二是政府在财务上其实并不吃亏，因为政府手里依然拿着部分产权，而这部分产权在未来仍然可以在市场上转让交易，还能变成财政收入。而且，随着房价的上涨，比现在一次性转让土地得到的收益往往还要高得多。
从这个结果可以看出，经济适用房和商品房其实也没有本质的区别，只有产权分配上的差异，因此，从资产的角度看也不会改变房价上涨的趋势。那么最后，我们来看购买经济适用房或共有产权房划算吗？答案是要看你的实际情况。
如果你有购买商品房的资格，而且有资金实力的，不妨直接买商品房。因为商品房是全产权，而且可以选择位置好的、配套好的房产，投资收益率一定是大于经济适用房的。但是呢，如果你资金受限，直接买商品房的确有困难，这时候先购买经济适用房，赶上中国经济发展这辆快车，也是未尝不可。等以后生活条件改善了，就可以买回政府手里的产权，重新购买商品房。
为什么今天要把经济适用房的投资做为一个话题拿出来讨论呢？因为在生活中我观察到一个现象，特别的有意思：在经济适用房小区里，经常能看到住户开着奔弛、宝马车进进出出。那么就是说，这些业主其实还是有一点的经济实力的，完全可以勒紧一下裤带去买商品房。但是很多人还是会选择先购买经济适用房，因为有政策优惠，觉得自己占到便宜了。其实，从投资的角度看并不是如此：
第一，持有经济适用房就丧失了购买商品房的资格，或者要购买商品房就要放弃原有的房子。等你买了经济适用房又想住好房子，就得放弃保障性房产的权利。除非等上个五年，等全部产权都到你手里了，再去买商品房。但是，那个时候房价也已经涨得让你接受不了，实际上并不划算。也许是当年你是在想，未来五年后房价会下降，但是明白房产价值逻辑的朋友一定懂了：好地段的商品房，保值功能是很强的，就是说长期看好房子降价的可能性很小。
第二，经济适用房的地段一般都是在城市的边缘，而房价的核心就是地段和配套。所以经济适用房的增长速度一定不会高于地段好的商品房，当你有经济能力的时候，真的没有必要去做这样的投资。
张晨
2000年浙江大学金融本科毕业，金融从业23年，其中某上市银行工作21年，担任银行高管10多年。现任浙江某资产管理公司管理人、合伙人，长期服务于企业的投融资相关工作，从业经验丰富，有独特的分析判断力。银行工作期间多年被评为优秀管理者、指定培训导师和总行级优秀培训师。现为钱塘智库成员、江干区社科联理事，得到大学杭州私董会联络官等社会工作。
-下期预告-
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