冷清？抢购？重庆楼市的罗生门
如今楼市到底如何？
前段时间，一位北京回来专程买房的读者朋友跟我说，看了几天，都没找到合适的...
位置好、品质可以的，要么太贵！要么买不到！
房子不是很好买吗？这是怎么回事？
这件事其实很典型。
如今，随着人们认知水平提高，越来越多人知道该怎么买房了。基于此，市场发生明显分化，质素较差的房子，无人问津，好房子，必须要抢！
这几天我也去看了几个楼盘，有些楼盘，还真让人吓一跳。
我印象特别深刻的，是一个无售楼部、无示范区、无样板房的“三无新盘”...居然开出来的都被抢完了！
让人意外。
那么问题来了，究竟什么才是“好房子”？
以这个“三无楼盘”一曲晴江为例，我想简单为大家梳理一下重庆好房子的定义。
1
何谓优质地段？
重庆是个很怪的城市，很多人说其他城市的地段论，在重庆无效。
感觉很多区域都一个价，没有规律，全凭心情，直呼看不懂。
其实重庆是有地段论的。只是重庆的“地段论”，更考究，更复杂。
重庆的好地段≈通勤+环境+预期值。
好了，我们代入去看。
一曲晴江，在这里。
（直线距离 百度地图）
李家沱，巴滨路一线滨江。
百度地图显示的直线测距，这里与解放碑、南坪、杨家坪、大坪等主要商圈，都在10KM范围左右。
你会发现这里比大多数新区都要近的多！
我把周边路网标注上，你会更清晰。
（位置示意图）
他在巴滨路靠近南滨路方向的位置，与重庆楼面单价“地王”九龙半岛隔江互望，一桥即达，未来地铁线路通车，几站路就到杨家坪。
物理距离上，一曲晴江还区隔于大多数巴滨楼盘。
除了具备门前一线滨江的优势，他神奇的无缝衔接了李家沱城市生活。出小区过马路，即是马王坪正街，也就是李家沱商圈核心，繁华的地段、成熟的配套，有了其他巴滨项目很难比拟的成熟化优势。
这样的地段好吗？
巴滨路最拿得出手的，是环境和宜居性，宽阔的长江缓缓流过，低强度的开发，让他保持了较低的密度。
能让生活慢下来。
而一曲晴江，既保留了滨江生活的优势，又在地理区位上，占了城市商圈核心的位置！
自然资源与城市配套，一个是左手，一个是右手。
（巴滨路实景图）
更重要的，“两江四岸”城市战略+九龙半岛蝶变效应带来的双重预期，给了这里无限的想象空间。
2
配套的关键性
有人会说：在巴滨路？JUST SO SO。
这句话，对，又不对。
重庆的江岸线不短，但394KM江岸线却有明显的错位性矛盾：
核心段滨江，缺品质住宅和优越环境；
新兴段滨江，缺便利的城市配套。
优质的滨江住宅，一定是兼顾自然环境+城市配套，这是好房子的价值核心支撑要素。
而这，也就是一曲晴江的玄机所在。
项目「面江背城」，一路之隔，是重庆烟火气最兴盛的李家沱腹地--升级中的李家沱商圈配套。
李家沱，自古便是巴县的政治文化中心，至上世纪90年代，这里曾两度成为区域政治经济中心，承载南重庆的繁华兴旺。
（图片来源于网络）
李家沱人气非常旺。
老李家沱人舍不得搬走，又有新李家沱人陆续搬入，区域总人口大约在35万，约占整个巴南的1/3至1/4。
基于人口优势，各类现成的生活配套一应俱全，生活氛围浓烈。
教育：南华小学、融汇小学、清华小学、清华中学等，其中巴南中学和清华中学都是市重点学校；
医疗：市七院、花溪医院，日常就医需求都搞定；
商业：李家沱老商圈已经成熟，且迎来了全面的升级迭代；
（精彩天地 意境图）
交通：三座大桥连通九龙坡+大渡口，滨江路通往南岸+渝中，都十分便捷。
项目附近就是正在修建的18号线，以及规划中的12号线。
一曲晴江离正在修建的18号线长江二桥站，大约只有约300米的距离，离规划中的12号线马王坪站也非常近...
18号线预计2023年建成通车。
三年后，5站路，10来分钟，就可达杨家坪；8站路，到渝中；全程可与1、2、5、9、环线换乘！
算起来，到江北也就20来分钟左右。
（18号线规划示意图 图源网络）
一曲晴江实际上兼顾了鱼与熊掌，城市的烟火气+成熟的生活配套+上佳的滨江环境资源。
配套不用任何等待，还充满想象。
比如，项目背靠的李家沱商圈，政府计划斥资65个亿进行改造升级，包括融创的精彩天地，会将李家沱商圈扩大，且启动品质化。
又比如，城市界面改变的预期：巴滨路，是巴南的脸面；李家沱，是巴南复兴的重要一环。
政府刻意引进融创、龙湖、旭辉、弘阳、恒大等大品牌开发商+大商业体，巴南的形象，将要大变！
（巴滨路实景）
在地段、配套之外，好房子的关键要素，还有产品力。
3
产品力
简单说一说一曲晴江的产品。
他是一个全新理念的低密社区。
比起重庆成熟核心滨江段动辄30层往上，容积率3.5甚至更高的高层，一曲晴江在容积率约2.0之下，设计出一座只有低矮建筑的滨江社区。
他遵循着“两江四岸”最新理念，建筑密度很低；
同时，更是明显的「限高」。
整个小区共25栋住宅，最高仅13层，整体建筑高度，在24-40米。
或是出于对城市滨江的尊重，又或者是对滨江生活的理解，这样的规划，在整个重庆滨江段上而言，都十分稀罕。
他跟传统项目，高层或高低配的楼盘，有了质的改变！
在大约24-34米的楼间距之下，让人看到了滨江+公园建筑的氛围感。
建筑为绿化退让。
他的建筑可建体量，大约13.4万方，却打造了4.5万方景观。
同时，根据滨江+台地的地势，以长江蜿蜒的轮廓为造型，设计出「蜿蜒八境」。
约3500㎡的滨江商业广场
约400㎡的天际观景平台
约400㎡阳光草坪
750m的健身跑道
童梦岛、活力天地、漫花林、碧波港...等主题景观
纯粹的新款住宅，让一曲晴江成为李家沱中心城区，目前唯一的高品质改善住宅。
而产品，则更让人惊喜。
建面约82-118㎡，得房率高达83%以上！
主流三房起步，横厅、竖厅，大面宽、功能空间设计巧妙...
以建面约95㎡，套内约80㎡户型为例，三居室、双卫、横厅、宽景阳台，三卧室全飘窗！
极致化的户型，既控制了总价，房屋的舒适性，又实现了大幅提升。
（户型示意图）
100来万，买一套成熟区、“两江四岸”滨江地块，商圈一路之隔，地铁300米范围，大型品牌开发商，低密大景观社区，新款住宅，三房...
你心动吗？
这样的房子，当然要抢啊！
4
真实的市场
凡事有果必有因。
如今市场，已经很难简单的去判断未来行情涨跌，因为“稳”是长期基调，我们更应该聚焦微观的区域、楼盘，这里才充满机会。
就像本文举的例子。
一曲晴江，无售楼部、无示范区、连样板间都没有，都能火爆？
因为价值点太凸显：
地段好，一线滨江资源，环境宜人，距离各大商圈不远；
配套好，传统核心区，出门步行可达商圈、地铁、学校；且商圈正在升级迭代；
产品力，大品牌开发商，精心设计的景观、排布、户型等等；
供求关系：李家沱区域内原住民众多，且中心区无品质住宅供应，有大量需求；
实际上，不光是李家沱本身居民的供不应求，像这样的“两江四岸”+成熟区域+较低总价的品质楼盘，整个重庆市场上都非常罕见。
横向对比，整个“两江四岸”核心范围，如今已经没有什么新增土地，楼面价普遍站上10000元/㎡，渝中新出的滨江豪宅，已经站上50000元/㎡！
纵向对比，九龙半岛面临整体重塑，楼面价已达12000-13000元/㎡。
想买城市滨江品质住宅，怎么办？
这个月，一曲晴江花了很多心思的示范区「长江ART生活艺术馆」，终于要开放了，据说非常漂亮，艺术感十足。
感兴趣的朋友，建议一定要去实地看看。
因为当下的市场逻辑，就是这样：
整体理性、平稳，但好房子，尤其是性价比高的好房子，必须是要积极去抢的。