重庆的别墅，到底有没有价值？
（图片来源于网络）
15年前，一个南开高三年级的男学生，给自己定了两个目标：1、考上北大；2、未来住别墅。
同学们笑他，因为他家条件很一般，也没保送或减分。
结果，硬考，超了北大录取线8分，被调剂到冷门的心理学专业，他自己修了经济学。
最近一次联系，他已经在某大行负责投行业务，满世界到处飞。
我不知道他买别墅没有。
但一套重庆别墅对他来说，显然已经不算什么事了。
男同学其实代表了中国人最传统的观念，上清北，住别墅，是成功的标志。
一个代表了18岁以前，你学的就是比同年级小一千万学生好那么一点点，成了全村人的骄傲！
一个代表了18岁以后，你混的就是比大多数人好那么一丢丢，成为“别人家的孩子”！
1.
别墅这玩意，简单的理解，就是那类独占一块土地、前庭后院、独门独户、有天有地几层楼的住宅形式。
他到底好在哪里？
无论是中国还是外国，富商巨贾、地主乡绅，好像都喜欢搞一套属于自己的别墅，如果是大家族，那么还有可能会是别墅的终极款--庄园！
所以，别墅首先应该是一种身份的象征，财富的象征。也可以看做是精神层面上的自我价值实现！
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其次，别墅这种形态的住宅，在居住功能性上，除了不可能有那种几十层超高层的视野，几乎是囊括了你对居住的所有要求，因为他的空间，很大！无论是横向空间，还是纵向立体空间！
给予了你充分的想象力。
2.
最近这两三年行情，重庆绝大多数房子都蹭上了热点，该翻倍的翻倍，好像回头看，单单别墅有点失落。
以至于我关注二手房价格变化的时候，都不禁感慨，有一些品质高层洋房的业主自信的标出一个天价，总价居然快接近附近不太远的某些别墅！
我的观察，这几年，只有一少部分别墅实现了价格行情，也有翻倍，但大部分别墅，涨幅都不如大行情。
这到底是啥情况？
答案是很简单的：
1）现墅总价高，不是炒房投资群体的目标，因此没有被炒作
2）重庆低品质别墅太多，精品少。
别墅作为终极改善，综合要求其实更高！但目前很多别墅区，进去2分钟，你就想掉头走了！
你要说刚需房或首改房，品质差点，忍一忍，总得要去住，但别墅，太差了，有钱人能看得起吗？
当然不！
总结起来就是，重庆别墅没有整体性行情，其一，没有被热炒；其二，品质参差不齐，好的就很好，差的就成冷宫里的娘娘。名头还在，可无人问津，又出不了宫，找不到接盘侠！
重庆别墅，会有未来吗？
3.
但是，近期也有一些变化。
其一，重庆新出让土地的容积率普遍降了！这说明，从方向性上，重庆的居住改善时代来了！这部分的需求，会逐渐爆发！
但你观察这些新盘，其实别墅很少！为什么？
这就是其二，关于“限墅”。
我们知道，住宅的核心价值是土地，而别墅是最“浪费”土地资源的住宅形态。
我国有18亿亩的耕地红线，不可能一直不停的盖房子。对于别墅，政策层面肯定会做出相关限制。
根据公开报道
2003年，国土资源部就明确，将对独栋别墅项目、高尔夫项目进行限制；
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格控制别墅用地审批；
2016年，国土资源部出台政策，要求各地收紧对联排别墅甚至类别墅项目的审批，进一步控制。
今年，网络同样爆出多地政策进一步收紧！
在逐步收紧、严控别墅用地以后，别墅多少就会像一个越来越稀缺的资源。
优质的别墅，就会逐渐像奢侈品般存在。
这成为了别墅的关键价值所在！
想买新的？非常少！
只能去二手市场看。
这就回到了上面的状况，别墅作为居住属性极强的物业形态，对品质、配套、服务、地段、资源占有等综合附加价值，其实是很看重的。并不是很多人认为的，别墅对地段不那么在意！
真正有价值的别墅，不是远郊乡村度假型别墅，而是供人们日常生活的城市型别墅。
如何选择？
4.
别墅有几个关键词：稀缺性、占有资源、品质。
稀缺性很好理解：地段稀缺。
占有的资源。
通常包括城市配套，以及江、山、湖这样的自然资源，还有圈层资源。
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再加上品质，他让人有尽快搬进去的欲望。
别墅的品质，至少包括建筑材料的质量、设计、公区景观绿化、物业服务和后期维护保养，以及安全等等。
对别墅来说，物业服务更加重要，因为对于建筑公共区域的维护、安全保障以及服务细节，要求更高。
尤其像安保，贼都知道住别墅的有钱人的居多，都盯着呢，别墅被盗的事情也不少。
在重庆，还有一个特殊性，那就是品质对别墅价值的影响比其他城市都要大的多！
包括服务品质和建筑品质。
这是重庆气候特征惹的祸，重庆是雾都，比较潮湿，你可能不知道，很多楼盘的一楼，墙体都会“返潮”，你会看到墙面起泡、鞋子发霉，甚至地板渗水出来！
同时，重庆蚊虫很厉害，如果小区的灭蚊虫不到位，低楼层会非常痛苦！
这两点细节，是很多住别墅的朋友的大烦恼！
如果你细心观察，会发现，能在重庆叱咤风云的别墅，恰好都是品质特别出众，地段特别出众的楼盘。
这种别墅，升值相当明显。
5.
知名度比较大的，早期应该是香樟林、锦绣山庄、比华利豪园等。
大概在2000年初，重庆就涌现出了一些品质型的城市别墅，比如香樟林和锦绣山庄都算是代表，让重庆人对别墅有了新认知。
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我记得当年很多有钱人，都随着城市北拓，兴高采烈的去叉一套别墅，开启一段新生活！
红锦大道、新牌坊，这些地段的别墅，成了经典的城市别墅样本。
再后来，依然是北区，蓝湖郡、棕榈泉、保利高尔夫、常青藤等等别墅，让重庆的别墅上升了一个层次，出现了一些延续多年难以超越的经典。
比如蓝湖郡，兼具了品质、地段、自然资源、城市配套、高端服务为一体，成了重庆别墅界的标杆。
蓝湖郡也是别墅里面非常难得的既有居住价值，又有非常强投资价值的一个项目。
早期“捡漏”买的蓝湖郡，行情来的时候，很多都有数倍的增幅！
但蓝湖郡的二手房放盘量，出奇的低。没人卖！
而且从某种程度上，龙湖的别墅算是让龙湖口碑快速转播的一种关键性产品。
包括园林景观、物业服务、资源的利用、城市发展的预判，以及升值效应！
因此，在重庆，很多人会把龙湖别墅作为备选目标之一。
我梳理了重庆龙湖别墅目前在售的项目，还很丰富，加起来差不多有7个！
6.
舜山府
这是个超级明星项目了。
目前还有叠拼在售，最大的特点，外立面是其一，很像大平层，够新潮！
（意境图）
照母山森林公园+紧靠新兴产业中心，是其他别墅难以企及的资源配套了！
椿山璟宸
椿山项目的二期，据说是龙湖在北区最后的新推别墅了！
建面大约在180—200m²，上次我专程去看过，产品优势挺大，大面宽，并且在传统联排上有了很多升级和优化。
价格：最低300多万！
（意境图）
新江与城·天越
这个不用多说了，江与城大社区，12年的超级大盘，生态资源非常好。
邻四大公园，一线嘉陵江！地段资源和生态资源兼顾。
单套价格：约500万左右
（意境图）
長滩原麓
位置在龙兴，是龙湖和两江置业共同打造的大盘，是一个有天街的龙湖别墅！形态上，有联排、叠拼、合院三种。
单套价格：联排250万左右起价！
（售楼部实景）
千山新屿
千山新屿别墅是龙湖2019创新的产品。
特点是无地下室，地上三层楼，建面约186㎡，地点在璧山。
（意境图）
龙湖嘉天下
在巴南龙洲湾区域，背靠南山山脉，是龙湖在南面的第一个别墅。
价格：大约300万左右
（实景图）
西宸原著
在大学城，高品质住房纯联排。
一直都很热销，他的别墅产品即将收官了，还有最后十栋。
价格：约400万左右
（实景图）
7个别墅项目，是重庆在售别墅项目最多的开发商了。
但每个盘的数量加起来，有的10来套，多的100来套，其实并不多。
这也就反映了重庆别墅市场的现状。
7.
总体而言。
未来的别墅，是稀缺资源，这一点没有疑问。
随着其他房子的价格段慢慢涨了上来，别墅的总价差距，很明显地缩小，那么，地段、配套、品质、服务等综合价值比较优质的别墅，必然是优质的资产！