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昨天有投资人在我们的会员交流群内问：人民币又升值了，现在是出手日本的房子合适时机吗？
事实上就在昨天，日元的外汇兑换价出现了近七个月以来的最低价！对国内投资人、留学生等需要日元储备的朋友来说，现阶段是不可错失的良机。
投资有风险，而把风险降到最低，是每一个投资人的期望。日元作为避险货币，那投资日本房产的风险怎么样呢？
safe haven——避险货币也叫避风港货币/保值货币, 指不易受政治、战争、市场波动等因素影响，最大限度的避开上述风险。比较稳定，不易贬值的货币。目前国际市场上的主要三大避险货币就是瑞士法郎、美元和日元。其中瑞士法郎和美元是传统的避险货币，而两者成为避险货币的原因各不相同。①瑞士为永久中立国，它也是欧洲唯一一个没有受到两次世界大战波及的国家，所以不受国际政治局势的影响；（政治）②瑞士有极其严格的银行保密制度，瑞士国家银行独立制订货币政策，所以受经济因素的影响也比较小。（经济）美元也是最常听到的避险资产之一。这主要与美国的经济实力和美元作为全球头号储备货币的地位有关。赌桌上最熟悉的银行是瑞士银行，他们会把赌资存放在瑞士银行，目的就是为了避险。瑞士是永久中立国，不参与国际争端，也是欧洲唯一一个未受两次世界大战波及的国家，国家安全性较高，不受国际政治局势的影响。另一方面，瑞士政府对金融、外汇实施保护政策。因此当国际经济政治发生动荡时，瑞士法郎能够在一定程度上免受外部冲击的影响，具有较强的保值属性，由此成为众多投资者的青睐。赌场里很多人都是用美金作为赌资。因为美国经济、政治、军事实力支撑美元成为主要全球避险货币之一。当代社会美元是外汇交易中最重要的货币，多种大宗商品（特别是原油）均以美元定价，并且美元流动性极强，国际认可度较高，很多国家，比如海地，外汇只收取美金。因此一旦风险事件发生，市场倾向于持有美元资产以规避风险。追溯日元成为避险货币的起始，我们要从上世纪末开始说起。其实，日元的避险属性这一观念并不是早就存在，日元自1973年4月开始实施浮动汇率制，在上世纪70、80年代的国际市场上，还没有人用风险来解释汇率变动。真正的意义上的日元避险属性形成于上世纪末。很多人怀疑日元是避险货币的事实，但从历次风险事件来看，这一事实不容置疑。
- 2016年6月24日，英国“脱欧”公投结果出炉，汇市一片风声鹤唳，英镑兑美元汇率大贬8.9%，欧元兑美元汇率贬值2.7%，但日元兑美元汇率却逆势升值4.1%。
- 早在英国“脱欧”闹得沸沸扬扬的2016年上半年，日元兑美元涨幅已超过14%，成为国际风波中表现最佳的货币。
- 2013年的乌克兰危机、2010年的欧债危机、2008年的全球金融危机，乃至前几年的朝鲜导弹危机，日元都有非常抢眼的表现。
自1970年代起，日本经济就已经赶上西方强国，成为亚洲经济强国，并跃居发达国家之列，为日元币值的稳定提供坚实的经济基础。日元的国际地位也由此提升，逐步成为国际主要货币之一。另外，日本拥有较大的外汇储备规模，并且是全球主要债券国之一，这有助于维持日元币值稳定，并且加大了做空日元的难度。更值得一提的是，日元是全球外汇储备的主要币种，截止2018年9月，日元占全球外汇储备总额之比为4.98%，仅次于美元和欧元；日本国际投资净头寸规模巨大，截止2017年，日本国际投资净资产为328.45万亿日元。日本经历多次金融冲击，为了重振经济、刺激通胀回升，日本央行实施大规模货币宽松政策，不断降低利率，更是在2016年初开始施行负利率，并持续至今。低利率环境还限制日本央行继续降息的空间，令日本突发贬值的概率变小。由于日本利率长期处于极低的情况，全球的投资者都借日元换成其他货币进行投资，为国际风险升高时准备抛售资产做准备，而退出的资产，投资者们大多是选择换回日元还债，所以这才造成日元汇率上涨。目前全球经济正在变幻不断，世界各国贸易摩擦不断。各种贸易战、地缘政治冲突、疫情引发的社会矛盾等问题时刻影响着人们的情绪。一旦风险事件发生、避险情绪阶段性升温，资本将会流向更为安全的资产，套息资金就会大量从高息货币市场流出，买入利息极低的日元，这一点连黄金都望尘莫及。另一方面，从地缘因素来看，日元相对独立于美元，这也促使日元成为欧美地区风险增高时避险的分散选项。避险资产指的是随着市场变化，价格不会波动太大的一类较为稳定的资产。常见的避险资产有美元、黄金以及经常会被忽略的瑞士法郎、日元等。事实上，日本房产也成为人们在寻求增值保值时的不二之选。主要原因是：
- 经过20年，日本的房产泡沫挤压殆尽，现在处于稳步攀升的状态。
- 日本岛国的地理环境、民族单一、治安良好，往往能在地缘冲突、移民争端、宗教对抗、恐怖袭击事件中独善其身。
从日元成为避险货币后，在日本的生活上多受影响，这时日本不动产纷纷被人们看好，投资者“隔海拿地”，留学家庭“以房养学”，再加上日本岛国本就是旅游大国，越来越多来自世界各地的赴日游客前往日本，更是拉升了日本住宿业的价格。据日本国家旅游局（Japan National Tourist Organization）发布的数据，2019年上半年，赴日外国游客较2018年同期增长了4.6%，达到创纪录的1660万人次。仅6月份就接待游客290万人次，同比增长6.5%。2012年以来，赴日外国旅客数量稳步增长，2016年达到2000万人次，2018年超过3000万人次。今年因为疫情原因，阻断了各国的民众的直接往来。但自日本逐渐放开签证政策后，赴日人数正在稳步上升。从近期的汇率变动来看，目前的汇率值偏下，这对于在日本投资或者仍旧在观望的朋友来说是一个利好消息，只是看能不能乘上这波的汇率的大浪，将自己手中的资产做到收益最大化。
