刚买的房大幅降价 一招退房竟获法院支持！

易轶

胡鹏

云南建广律师事务所副主任

案情

1月22日，王某与某地产公司签订《商品房认购书》，约定认购云南嵩明县某楼盘商品房，并对该房的面积、价格、分期付款金额等做出约定。随后，王某于1月24日向某地产公司支付了认购金20000元和首付款34848元。

因某房地产公司的原因，导致双方无法在认购书中约定的时间签订《商品房买卖合同》。

2月16日，王某得知某房地产公司推出七五折购房优惠及无理由退房活动。王某要求享受活动优惠未成，向某房地产公司要求退房，并退还定金及首付款，某房地产公司工作人员告知王某认购的该套房屋无法享受无理由退房政策。

2月25日，王某向嵩明法院提起诉讼。

采访对话

方弘：很多购房者都知道，购房款只要付出去了，要回来的可能性是非常低的。但是，刚买房，房子就降价，如果按照房价总款50万计算，七五折的优惠就相当于王先生多花了15万买房，也难怪王先生接受不了。王先生要求享受优惠价格，这种请求法律上是否会支持？

 

胡鹏律师：在日常生活当中，很多老百姓购买商品房的时候都遇到过本案的这种情况。对于这个案件，首先要考虑的问题是王先生和开发商之间签订的购房协议效力如何？如果在这个协议已经具有了法律效力以及合法的条件下，再来讨论这个合同是否应当进行解除，或者是否达到了解除条件。

从合同上来看，他们双方在地产公司降价之前，已经签署了正式的购房协议，并且开发商也履行了相应的一些义务。之后，房屋降价有可能是基于市场或者是一些政策的客观情况下做的调价。这个调价实际上不影响王先生当时买房的那个时间节点所接受的价格。

根据法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除必须要达到合同约定的解除条件，才可以进行合同解除。这就要看合同当中是否约定过买房以后房屋降价就可以进行解除或者是享有降价后的一些优惠。如果没有这种约定，自行解除合同实际上不符合法律规定，也不符合合同的约定。

另一个是法定解除，《合同法》规定，法定解除是指一方的违约行为导致对方的合同目的根本无法实现，守约方可以根据法律规定要求法定解除合同。从双方之间签订的购房合同来看，开发商也履行了自己相应的一些合同义务，对于王先生来说，他不能仅仅因为地产公司之后的降价行为，就认为导致了他的合同目的无法实现。因此，他也不应当依据这样一个法定解除，来要求开发商解除合同。

如果约定解除和法定解除都达不到条件的话，王先生就不能够进行相应的解除。

方弘：今年年初的时候，受疫情的影响，确实各地的房价都在降，所以很多购房者买了房子以后发现降价了，甚至有一些购房者会拉标语要求开发商退房。理性的旁观者会认为，买了房之后房子大幅升值，不见得有购房者退房。而房子降价了，却要求开发商退房。这是不诚信原则的体现。

胡鹏律师：对，这是合同契约精神的体现。具体到这个案例当中，王先生确实要解除合同，就必须要从这个合同当中寻找对自己有利的条款，比如合同当中是否约定了，开发商应当在什么样的情况下或者具体的时间与王先生签订正式的商品房购销合同。如果开发商没有在约定的时间与王先生签订正式的商品房购销合同，王先生完全可以基于开发商重大违约无法实现合同目的来要求解除合同。

王先生这样的法定解除权的主张，或者是根据合同约定进行合同解除的话，我认为是可以获得法院支持的。

方弘：就是说他可以要求退房，包括退他之前交的所有钱，法律依据是什么？

胡鹏律师：《合同法》明确规定了相应的合同解除的内容，同时在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或要求解除预约合同，并主张损失赔偿的，人民法院应当予以赔偿或者应当予以支持。

在这个案件当中，如果王先生解除合同并不是基于开发商的降价行为而解除，而是基于开发商没有在约定的时间内与王先生签订正式的商品房购销合同的这样一个重大违约行为，王先生可以请求法院支持他解除合同的诉求。

方弘：也就是商品房认购书和相应的商品房买卖合同是两回事，很多人买房子的时候就随便签，根本不注意里面的内容，甚至这个合同的性质也是两回事儿。如果买卖合同没有签，事实上是可以反悔的，就是可以把钱要回来？还是说买卖合同虽然没有签，但一定是对方违约的情况下没有签，就可以把这个钱要回来？

胡鹏律师：因为商品房预购协议，在法律上会有一系列的定义，比如说在开发商的预售证办下来之前签订预购书的话，这个预购书是无效的。但是，如果在起诉前能够取得商品房预购证的话，是可以认定有效的。

从这个案例来看，王先生所购买的地产公司的这些商品房，应该是已经取得了预售证。所以，王先生和地产公司签订的预购协议是合法有效的。但是，预购书本质上属于一个预约合同，它的本意是要在约定时间里签订正式的商品房购销合同。

开发商没有根据预约合同的约定，按期签署正式的商品房购销合同。因此，王先生才获得了这样一个解除合同的权利。

在类似案件当中，购房人应当要特别注意，在签订商品房预购协议的时候，必须要核查地产公司是否已经取得了预售许可证。在取得预售许可证的情况下，签订预购协议时，必须看清楚或者审查合同当中是否有明确的签订正式购销合同的时间节点。

 

只有开发商与购房人签订了正式的购销合同以后，才可以对商品房购销合同进行相应的网络备案，才能够取得一些行政机关的审查管理，通过商品房购销合同的实际履行，最终才能够获得房产证以及不动产的登记。

方弘：其实，合同无论是对买方还是卖方都是一个保障。这个案件法院审理以后认为被告房产商没有能够按照约定履行和王先生签订正式的书面商品房买卖合同的义务，所以对于王先生要求解除商品房认购书，返还定金和首付款的诉讼请求，法院是予以支持的。目前，判决已经生效了。在这个过程当中，可能很多购房者也想知道，钱交了，认购书已经签了，像这种情况下，怎么能够要回购房款，都有什么样的办法或者出现什么样的情况，是可以要的回来的？

胡鹏律师：具体是否能把购房款要回来，关键还是要落实在签订预购书以及开发商实际履行预购书的行为当中，有没有存在违约的情况，如果开发商在和业主或者是购房人签署预购书时，地产公司的项目预售证已经取得，预购书是合法有效的。在合法有效的情况下，开发商也已经根据预售书的约定履行了自身的义务，那么作为购房人也就不可能随意要求解除合同。否则，这实际上也违反了合同自愿以及诚信的原则。

方弘：其实也就是说，能够要求退款的情况不是很多，像这个案件就比较特殊，所以买房子一定是在签合同付款之前就应该详详细细的了解清楚，否则如果想反悔的话，确实是非常的难。

 

胡鹏律师：对，而且在签订相应的商品房购销合同或者是预购书之前，包括在付定金之前，一定要对地产项目进行相应深入的了解。因为，现在相关的住建部门也要求地产企业在售楼部必须有公示商品房这个项目的政府部门审批证书。

在证书已经合法取得的情况下，还可以建议购房人去相应的一些裁判文书网查一下地产公司涉及到的诉讼情况以及被执行情况。这样也有利于购房人能够最大程度的避免自己承担合同履行或者是款项交付以后无法取得房子或者不能办理不动产权证的风险。

结语

无疑，王先生是幸运的，在房子大幅降价后还能够要回购房款和定金。但是，这并非因为房子降价而是因为开发商没有按时签订购房合同。所以，合同上签了字，就代表大家对合同内容都认可，就要诚实信用得履行，这就是契约精神！