做养老产业，你要了解的投资主体及模式选择

在日益严峻的老龄化背景下以及政府鼓励和引导下，投资养老产业的资本蜂拥而至，其中，高端养老服务业更是投资的热点，房地产商、保险公司、外资等各路资本纷纷涉足高端养老服务业，看好养老市场巨大发展潜力，提前筹备布局、抢占市场。

今日就与大家一起分享一下，关于投资养老行业的不同投资主体及 相关模式，明日再往下深入去探讨布局选择和服务模式。

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投资主体竞相涌现

（1）房企系

目前，大品牌房地产企业正以不同的经营策略进入高端养老产业。如万科在北京、上海、成都、杭州、青岛等地推出幸福家、随园嘉树、橡树汇等品牌，从护理型老年公寓、持续性照料退休社区、照料中心三种模式进行城市的布局来占领市场。绿城集团的乌镇雅园首推学院式养老，在乌镇打造以休闲度假、健康养生主题的养老社区。绿地集团的康阳谷酒店在上海、武汉、三亚、成都、济南、郑州等形成连锁，主打为老年人旅居、康养的养老酒店。

国内房地产进军医疗健康领域的房地产企业
公司名称	进入方式	涉足领域
万科	自建、合建	康复医院、儿童医院
万达	自建	高端医院
碧桂园	合作	养老产业基金
绿地集团	合作	远程医疗、养老
恒大	并购、合作	国际医院、健康管理、养老

（2）外资系

近几年来，外资养老企业大跃进式进入中国，与国内企业合作、项目落地的新闻频见报端。其中最为显眼的有三大外资主体：一支是以CPM、Emeritus、Fortress、ABHOW为代表的“美国系”；另一支是以RIEI、WISNET、大阪长寿控股公司、韩国书佑集团为代表的“日韩系”；最后一支是以Colisée、Orpea为代表的“法国系”。

外资的养老服务机构主要布局在北京、上海、广州等一线城市以及大连、青岛、常州、南京等二线城市（尤其是长三角地区），这主要与外资养老服务机构定位高端有关，它们倾向于选择有一定消费能力、老龄化趋势明显、尚有开发空间的城市。

其中欧葆庭集团是以独资的形式在南京建立了护理型养老公寓，而后两者以合资进行中国市场的拓展；美国企业中的代表有Columbia太平洋集团、峰堡集团、Merrill Gardens（魅力花园）；日本企业则有长乐国际投资株式会社、RIEI（礼爱）株式会社、木下集团（KINOSHITA），日企均是采用合资或战略合作的形式。

（3）保险系

在房地产企业抢滩登陆养老地产的同时，近年来，越来越多保险公司都在加速进军养老产业。中国人寿、泰康集团、太保寿险等险企已在全国多个城市自建了养老社区。太保寿险虽2018年才开始在养老产业频频发力，但可谓占据后发优势，充分吸收了泰康、国寿、太平等公司在养老产业经营上的经验和教训，战略清晰，打法明确。

　　太保寿险按照“南北呼应、东西并进、全国连锁”的思路推进养老社区项目的落地，细分养老市场，围绕着康养、乐养、颐养健康需求的客户，来做特质化的定位。目前，首个CCRC养老社区项目——成都国际颐养社区已正式动工建设，首个旅居型乐养产品——大理养老社区项目已完成方案设计，首个长三角地区养老社区项目——杭州国际颐养社区项目已成功摘地。“保险产品+养老社区+专业服务”综合解决方案推出以来，赢得了社会的广泛反映和强烈呼应。

泰康人寿就在北京、上海、苏州、杭州、武汉、成都、广州、三亚等地建立了“泰康之家”养老社区，中国人寿在北京、天津、苏州、深圳、三亚建立了“国寿嘉园”老年社区，中国平安在浙江桐乡建立了养生养老综合服务社区，新华保险在北京、海南等地建立新华家园养老社区；中国太平在上海建立了梧桐人家养老社区，中国人保在大连建立的人保颐园养老社区。目前，部分养老社区项目已投入运营。

投资方式主要以直投为主，除泰康人寿以股权计划方式间接投资外，其他保险机构均通过持股项目公司股权，直接投资养老社区实体。保险公司投资开发养老地产，一方面可以借养老产业拉长自己的产业链，留住客户，另一方面则扩大了销售，提高了投资回报率。

但养老地产不同于普通的住宅开发和商业地产开发，除了地产开发与运营外，养老地产还包括了医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的，它客观上要求保险企业要像一家“综合运营商”，但这个全新角色不仅考验着保险企业的“集体智慧”，也提示着险企拿地的风险。除房地产企业外，保险企业也相继进入养老产业。

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模式选择

高端养老服务的提供载体可以划分不同模式，且各种模式间边界较为模糊，存在一定的交叉，但总体概括起来主要有三类:老年公寓、养老社区、照料中心，在高端养老服务领域而言，照料中心相比于前两者的数量少很多。

（1）老年公寓

老年公寓，指为老年人居住而开发建设的公寓式产品，供老年人集中居住，以服务协助及护理老人为主，规模在一到两万平方米左右。

老年公寓的优势在于：具有居家养老所不具备的各类养老保障服务设施，同时又比一般养老机构更有家居氛围。不同品牌的高端老年公寓的服务对象也会有所侧重，如万科旗下的养老公寓最初选择的目标客户都是以需要轻度护理的半自理人群。而外资参与运营的老年公寓大多数都主打失能、失智等需要全护理的人群。如星健集团与澳洲领先的高端养老运营商蓝宝石控股集团（Sapphire Holdings Group）合资打造的照护品牌--星健Sapphire，就为老年人提供日间照料、短期、长期照护、失智照护、临终关怀、过渡期护理等服务；又如法国知名养老护理品牌欧葆庭集团在南京独资建立的仙林国际颐养中心主打为高龄、失能或半失能以及患有阿尔茨海默症的老人提供专业的照护服务，帮助其恢复或维持身心健康水平。

（2）老年社区

老年社区是将老年人作为目标服务对象，成片的老年住宅楼栋的集合体，并会为老人提供针对性地助老、护理服务。老年社区的优点之一就在于其拥有完善的配套设施如医疗服务中心、老年大学、购物中心、老年活动中心等，总规模可以达到几万到几十万平方米不等。

目前国内的老年社区主要是针对能够自理的活跃型老年社区以及根据居民身体需求变化，可以提供从独立生活到协助生活和护理（专业护理区、老年痴呆照顾）阶段的服务的持续性照料退休社区(CCRC)。

活跃型老年社区除适老设施及良好环境外，还提供助老服务及老年社交功能，且大多以休闲度假为主题。CCRC社区来源于美国，社区内划分为不同服务功能的区域，能够为老年人提供在各个阶段的持续性养老服务。

例如，人寿保险设立的“泰康之家”养老社区，就为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，实现一站式退休生活方式，提供不同程度的生活照顾及护理服务，其根据老人入住前的专业评估，向老人提供适当的入住选择建议；入住后，当老人的健康状况发生变化，可升级至相应的生活服务区。

（3）照料中心

照料中心，一般面积只有几百到几千平方米，大部分照料中心是嵌入在高档社区或在其周边，因而其提供服务更便捷。

如万科橡树汇日间照料中心在成都就嵌入在其旗下万科城市花园社区中：老人白天在机构享受专属日间照料服务，晚上可回到自己家里与家人团聚，既可减轻长者家属的照料负担，也可让长者不走出社区就可享受养老服务，中心主要分为三大服务板块：第一是生活起居的照料；第二是日常的护理；第三是长者社交活动。

我国高端养老服务业主要模式