由业主自管定义的社区物业管理
业主自管是趋势，十多年来对自管的实践和关注，有几个问题一直在思考。
一、自管和自治的关键。当年在品阁，就起名问题就讨论了一个礼拜，最后通过的小区名登记为“三自品格”。三自为自管，自担，自律。用自担替代了自治。主要意见是自治做不到，就别提，自担是责任由业主共同担当。
二、物业和物业管理的关系。两者间的区界，物业是管理的主体对象和区域及区界，是业主自管内容和范围。
三、自管过程中物业管理和物业服务的关系。在实践和调研中感到，物业是管理的对象和内容，服务是建立在物业满足使用需求的基础上物业服务。物业服务不是也不存在社会准公共服务的义务。公共服务的主体是政府实施公共管理的相应提供的社会义务。自我管理可采用购买等方式参与，但即使是自管也不能无偿义务（除非由业主共同决定自愿无偿义务参与）。
四、业主自管的形式，组织，内容，方法。既不能划一，也别搞翻版。天下没有两片相同的树叶，小区的多样性，环境的多维性，业主结构的多元性等等客观存在决定了业主自管的多样性。坚持小区的物业管理是业主大会（不是业委会）共同决策原则，又不越位法治红线，业主自管百花齐放，百家争鸣是必然的。自管好的大家共享，自管有失共同担当。
业主自管的实践时间尚短，的确没到下结论的时候。新生事物在成长。所谓的三岁看大，七岁看老只是街巷俗语，大可不必用来评估业主自管。
学习恐怕要贯彻业主自管的始终，自管的过程就是一个学习和实践的过程。
一孔之见，交流学习。
二
物业费的使用是满足物业管理的需求，和相应服务的需求。小区建设费用和物业费是有区界的。
一、物业费使用范围，内容，费额具有常规的特性，周期发生的特性和相对稳定的特性，使用过程中贯穿固定资产管理的运行规律即必然发生，可以预见，计划运行，有序持续。
二、小区建设费用发生是业主共有资产的增值的性质，是一个投入产出的运行过程，这是区别于物业费使用的。所以从理论上分析，小区建设费用（通常标准为500元／项次，使用年限2年以上）应属固定资产投入，归属固定资产管理。其资金投入可来自公共收益，公共积累，公筹私募等，其产成，产出是固定资产增加，简言之谓业主共有资产增值。三，物业费中不应含建设费。物业费应准确反映物业管理使用需求，一旦混合则会引发使用不当的波折犯物业财务管理的低级错误一一借贷失衡。
一点洞见，仅供参考。
三
财务管理是物业管理的重要组成部分。物业固定资产管理是财务管理的重要内容。
固定资产管理事关物业的资产质量和持续稳定。
财务管理具有法治性、规范性、执行性等特征，因此财务管理必须专业。
财务管理执行过程中注重借贷制衡即有借必有贷，借贷必相等。借是资金来源，贷是资金使用。也就是必须明确资金哪来？往哪用？专款专用，挪用犯纪。
财务管理对固定资产区界是有明文规定价值和使用时间的，这恰恰是不能隨意改更的。这是最基础的财务管理专业知识。自管为固定资产折旧更新资金的安全能提供保证。即使不自管，这部分资金也必须专提，专存，专用。因为它是物业可持续存在，发展的必须保障。
物业管理费明确的九项规定中固定资产折旧是其中之一。至于为什么会发生低提，少提的原因之一是因为先提后计利，未提进利润！
物业管理要守法，财务管理须专业。专业需学习，学用更专业。
一孔之见，学习交流。
四
物业管理费，包含日常物业管理发生的费用，和物业公共场地、公共设施更新改造的费用，这是物业管理费的两个方面。日常物业管理发生的费用 ，包含物业办公、通讯、财务、税收、银行管理费用、日常维修物料和保洁、电梯、消防等外包费用。物业公共场地、公共设施的改造更新，要根据小区的经济实力逐步进行。这是物业管理的两个方面。不能片面地将公共场地、公共设施的改造更新，纳入所谓固定资产的投入、产出，这是资本运作的方式，早已被物业管理行业所淘汰。难道公共场地、公共设施出现损害、消耗你不维修吗？
纵观物业管理的实践，用于电机、电梯、车场系统、门禁系统、地下室抽排水、监控摄像头等的维修改造，都是日常进行的。不存在物业固定资产投入、产出的说法。每个地区的支出有所不同，所谓每个项目500元钱，管2年的说法更是无稽之谈。在深圳，公共场地和公共设施的维修、更新改造都是以千和万而论。这些都是物业管理费支出的两个方面，不能切然分开。
五
认真推行和落实物业财务固定资产管理一一固定资产折旧提留，专款专存专用，法治挪用的有效举措，有利于破解维修基金续缴难题，有利于破解维修基金不敢用，不舍用，不会用的顾虑。有助于推行小区老而不旧保值管理和宜居使用。和老旧治理后的使用持续问题。
须注意研究解决资金的安全问题。
一，建立资金提，缴，留，存，用制度，列入小区管理规约和议事规则。
二，在自管小区中列入自管章程，确保专缴，专提，专存，专用。
三，在托管，委管的条件下将此项举措列入协议，合同。并辅以有效的公开透明监督制度，以确保资金安全和使用安全。
六
固定资产的界定是资产价值500元以上，使用年限为2年以上。
固定资产折旧提取有平均法（资产原值÷使用年限＝年提取额）也有浮动法，提取方式是可以先高后低或差额提取。
折旧资金使用范围是用于固定资产的更新，大修，改造。
固定资产折旧提留和大维资金预提是有所不同的。维修资金是一次性预缴，在规定的范围内按规定的程序共约使用。固定资产折旧金提留是定期提留、专存备用，主要用于更新改造。而物业费中的维修费项使用范围是不含大修，改造，更新的费用。
财务之所以谓之于管理的道理的原则是钱要算着花，不能花了算。预则立，不预则废。持续延发，无序败家这是老百姓的普通过日子的理财常识，更何况成万上亿的业主产业理财呢！退一步论理，土地七十年，房筹五十年并非一朝一夕，尽管日子天天过，物管长久几十載。2％的预缴远远满足不了五十年的更新需求，维修资金用完了，续缴是办法之一，不是唯一！零存续取也是必然的选择。至于资金的安全问题，当业主群体知情意识到了，解决的办法远比拍脑瓜子多。一个自管就产生了多种多样的方式，方法。从当年几个自管才十余年就发展到超百余个自管小区，更无况有政策的宽容支持，百花齐放。在社区物业管理的园地里，一花独放一箭梅，百花齐放才是春。孤赏必自败，群艳迎朝阳。
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