【独家】传万科副总经理郑华入职正大新生活。而正大新生活管理层纷纷跳槽，传转型做投资？
【艳姐说]
听说万科副总要去正大新生活了？
传正大新生活高管班底自上而下纷纷跳槽？
王石曾经说过：商业地产就缺人才！
然而万科却没留着这位才子
郑华要跟着正大新生活重启炉灶了？
当年引领过商业地产的正大新生活
现在是要怎样的彻底转型？
这次卷土重来不容小觑
在做和万科一样的事？
NO. 1｜壹
传正大新生活从上到下换班底，疑为转型
提及正大集团，在上海滩无人不知，响当当的老牌的商业房地产开发的企业，过去曾有过领军商业地产开发的辉煌历史，当年的正大广场“一战成名”。
在参与一级土地开发的同时，1992年，正大集团投资4.5亿美元按照国际标准建造了集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的正大广场。
正大广场是陆家嘴地区唯一一座大型综合性商场，是当时亚洲最大的单体Mall，于2002年正式对外营业，后来成为继上海新天地之后运作最成功的商业地产项目之一，出租率高达99%，每天人流量近10万人，提供就业岗位8000多个，是华东地区最大的一站式购物中心。
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正大广场02年开业，是艳姐大学时代上海滩商业地产地标
堪比现在的k11
上世纪90年代初，正大集团与上海陆家嘴集团成立合资企业——上海富都世界有限公司，核心业务是进行小陆家嘴区域内土地的一级开发。作为小陆家嘴的“地主”，富都世界曾引进花旗银行、香格里拉等重量级项目，为浦东的招商引资做出了巨大贡献，有力地推动了区域的城市化进程。
后来，随着陆家嘴地区开发东扩，这个前期以“地主”身份出现的富都世界也逐渐淡出了人们的视野，但正大集团与政府合作开发的模式一直沿用至今。
而正大新生活集团，是新时期的正大集团为了契合新型城镇化发展而创立的全资子公司。由世界侨商投资企业协会会长、正大集团董事长谢国民亲自担任董事长。随着浙江乐清正大城项目实践的展开，正大新生活集团正式踏上“重塑中国城市新中心，定义城市新生活”的新型城镇化征程。
乐清正大城俯瞰图
然而近期一则，正大新生活管理层从上而下跳槽，纷纷去了宝龙等企业的新闻震惊商业地产，据业内人士爆料“听说CEO也走了，不知道是不是股权改革。”
商业地产不好做，商业地产过剩时代，难道连正大新生活也要转型做投资了？大家都说“干商业地产苦呀”！但是你信不信，如果没有资产管理思维，未来十年你也就别干商业地产了，因为那样你会更苦。在这种情况下，正大新生活也亟待转型，更需要能够驾驭这艘大船的掌舵手。
其实，在很多大型的房地产企业内，商业地产的人才都是高配，当越来越多的企业介入到商业地产这个领域之后，同时又有意将自身的商业项目定格为持有和营运之后，关于此类资产管理的高级人才的需求就更显得十分迫切。
而郑华作为上海万科产业地产事业部总经理，这次如果去了正大应该会带新的思路，也许是转型，也许是创新，他会怎么玩呢？
NO. 2｜贰
正大新生活的需要郑华
“中国的商业地产，不缺钱不缺资源，只缺人才”。王石曾在自己的媒体平台感慨。他认为，在实际的人才培养中，周期长、难度大、复合型需求等问题突出，让目前高速发展的商业地产遭遇了人才瓶颈，万科之所以迟迟不涉及商业，也是其中原因之一。
商业地产更强调专业分工，每一个环节上都需要社会的专业知识，特别在第一环节--选址和商品运营上，是决定项目后续发展的关键。
值得注意的是，目前，后期的物业运营管理是中国商业地产开发的一个软肋，因为没有好的、完善的商业地产人才和团队来运营，经营往往面临着巨大挑战。商业物业项目进入运营，往往也随即开启了危险期，能不能度过这个危险期，也是考验投资商资金实力的关键期。
和之前一些类似产权式商铺的销售行为相比，如今多数的商业地产大都倾向于长期性、持有性和经营性，而在完善的运营管理模式下，这类项目往往能得到更好的运营和投资回报。
毫无疑问，随着“资产证券化”的大潮来临，房地产的发展终将注入新的活力——即深度挖掘房地产的金融属性和未来价值；彻底完善房产地产项目“投-融-管-退”的环型效应；以及最终实现房地产行业和资本市场的高度结合。
郑华说过，商业地产是完全靠运营能力的和运营周期的，你的收益和你需要的现金流回转的周期有关系，比如同样做产业地产，你说你需要24个月现金流回转，那你利润肯定就低，那你说我56个月回转，持有5、6年，那利润率肯定高。万科还是看每年的年化收益率的，以现金流为导向，对利润率不是看的特别高，还是以滚动的形式存在。
但是我们希望在后期的运营方面赚钱，现在都在做轻资产持有，我们可能不会大量的持有物业，更多的让基金的方式或者合作的方式介入，留下运营部分的收益长期做下去。
NO. 3｜叁
郑华在万科做了些什么？
郑华说，上海产业地产事业部可以称之为孵化地或者试点。上海一直走在各地前面，万科上海是全品类发展，商业、办公、产业、养老都有；量大，占了集团十分之一，商用的量占了六分之一。业态多样，所以选择在这里试验。万科的业务在内部大概分了三类，住宅，消费式体验性服务业，这里面包含了所有万科的社区商业，包括现在做的养老、教育都放在消费体验上。产业地产，包括办公、工业用地、物流等。总部有成立单独的物流地产事业部，集团统管，一线公司事业部只是代为建设。
万科的商用和产业地产相互是有交集的，内部分类把产业地产作为品类事业部，以服务运营为主，商用是有开发和建设职能的，但我们认为它也是服务于产业本身的。举个例子，研发办公楼的管理属于产业地产，但是建设未必属于产业地产管理。
万科跟很多产业地产商的打法不一样，郑华表示其实还是蛮想做后期的实体运营和服务部分的。
万科品牌拥有很高知名度。说实在的，住宅规模不可能再那么大了，才跑来做多元化、做产业地产。无论是天安还是联东、华夏幸福等，这么多年下来真正的产业地产收入规模不是那么大，都是百亿以内，为什么做不大呢？还是跟后面的基金的量、金融的扶持、整个市场的规模、操作的能力等有关。
NO. 4｜肆
传统商业地产走向产业地产
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
产业地产效果图
产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。
产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。
乐清正大城
上海万科产业地产事业部总经理郑华在万科发展产业地产中立下了不小的功劳。而现在正大新生活集团整合正大多元产业，致力打造“标杆性”城市综合体，精心设计主产品——正大城。正大新生活集团将国际上最新的“城市综合体”概念引入中国，开展商业地产、住宅、酒店、写字楼、购物中心、游乐场以及与其相配套的各类服务设施的开发与运营，致力于低碳环保、生态文明、和谐宜居、时尚健康的社区典范建设。乐清正大城整个项目分两期开发，其中一期占地面积306亩，总投资额100亿元，总建筑面积68万平米，集大型商业、休闲步行街、高端商务平台、精品酒店、高品质住宅、新型专业市场、健康养生和文化娱乐于一体。项目立足大乐清，辐射甬台温，建成后将成为温台地区最大的城市综合体，预计每年可创造税收超过1亿元人民币，直接创造就业岗位7000个左右，间接创造就业岗位2万个以上。
正大新生活集团对自己的定位不仅仅是开发商了，而志在以比肩世界的手笔、高端的硬件设施、顶级的业态构成以及前瞻性的运营理念，擘画“生活、工作、娱乐”紧密结合的新一代综合体样板。作为乐清规模空前、金额最大的招商引资项目，乐清市委、市政府也高度重视，要求各部门以第一人称的姿态，以有更新的理念、更高的规划、更强的团队、更快的速度、更优的服务，为推进项目建设营造良好的投资环境。
在万科的时候郑华一直都对万科产业地产的后期运营和服务能力很有信心。他曾经透露，万科的产业运营团队创办了一套产业服务体系，不仅服务于万科旗下的产业项目，也将为上海万科的所有商业项目提供服务。“凭借着新的服务新的体系，希望两三年或者三四年之后，能到这个行业的最前面。”这句话的愿景，而这个愿望能否在他新的东家哪里实现呢？
祝福：不管怎样，希望这位商业地产的才子越走越好，离开上海去乐清能够工作顺利。