551亿广信资产包尚未解决，万科入股不良资管公司！
艳姐说
近几年，经济转型、地产调控带来了不断攀升的地产不良资产，这成为了不良“秃鹫”们的盛宴。
昨日，深圳第二家地方AMC宣告成立！万科出资10亿元成为这家AMC的股东。
早在2019年万科沟通会上，郁亮就指出目前找不到和房地产赚钱前景相当的行业。
不过，收购不良资产也面临着不小的风险，如价格虚高、收益率不达标、盘活工作难、历史遗留问题复杂等。
4月28日，天眼查信息显示，深圳资产管理有限公司注册成立，注册资本41.5亿元，法定代表人为姚飞，由大股东委派。
（图片来源：天眼查）
资料显示，该公司经营范围包括收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等。
深圳资产的股权结构为：深圳市投资控股有限公司（“深圳投控”），出资21亿元，持有其50.6%股权；万科企业股份有限公司出资10亿元，为其第二大股东，持股比例24.1%。
万科介入不良资产，从2019年2月25日万科董事长郁亮在万科2019年目标及行动沟通会的发言中就可见端倪：
“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。
时间再往前推，其实早在2017年，万科就在收购不良资产包有大动作。
当时万科就击败了保利、华润、碧桂园等巨头，以551亿元拿下广州广信不良资产包，引起行业内极大关注。
此后，万科在北京、杭州等多地参与了当地重大涉房类不良资产的收购和盘活。
近年来土地竞拍紧张激烈，尤其优质地块更是难以唾手可得，通过收购不良资产这种方式获取土地资源也是一种差异化的有效方式。
此次万科联手深圳市政府直接成立资产管理公司，体现出不良资产收购模式的创新，同时给不良资产行业和房地产行业发出了一个明显的信号！
万科入股不良资管公司，潜台词是有很多不动产类的不良资产，万科有能力介入盘活，年底会有很多公司缺钱，万科届时抄底，折价收购，再转手卖出，实现利益的兑现。
万科的此次动作，也折射出行业现象：
近几年房地产行业集中度越来越高，诸多中小房企因资金链紧张、债务压顶、产品质量不佳、缺乏股东支持等原因纷纷离开了地产圈。
这时候，房企之间的并购重组就会愈演愈烈，大型房企可以借机收购优质地块。
如融创、世茂，这两大业内闻名的收购王，凭借这些年的收购举措，获得了很多低价的优良地块，而自身的销售规模也大幅增长，龙头地位更加稳固。
万科参与设立深圳资产管理有限公司，也是相中了不良资产收购的蓝海。
以万科收购的广州广信不良资产包为例，标普当时的报告显示，万科竞得广信资产包的成本约为2.6万元/平方米，低于附近在售项目4万~5万元/平方米的销售价格，项目利润率相对较好。
根据万科测算，这个资产包里的可开发土地占地面积近80万平方米，规划建筑面积211万平方米，折合货值约2000亿元。
然而，万科拿下资产包后，项目推进不易，万科主动披露的信息屈指可数，除了2017年6月30日的竞得公告外，就是2019年1月9日的资产交割公告，透露已经累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。
据此前万科对外披露的信息，预计要在2020年中才能完成花地湾地块上这些花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁。
万科在地产行业中一直先人一步，从早期的楼盘开发，到这次设立专业不良资产管理公司，万科是如何做到？
房企的竞争，最关键的还是看组织力，组织是公司发展的基石。
艳姐觉得和此次能够率先一步入股不良资管公司，也和它的组织架构体系有关，万科的组织体系和传统能选出最优秀的高层这和民企的个人意志，家族裙带是不一样的。
2018年9月，万科宣布撤销原有12个部门设置，成立事业发展中心、管理中心和支持中心。
每个中心内部设置四个合伙人层级，即集团合伙人、中心合伙人、执行合伙人、合伙人。
这样一来，万科总部形成了一个新的决策体系：万科董事会主席郁亮——总裁祝九胜——3大中心负责人等高管——中心合伙人——26位执行合伙人的任务导向型组织架构。
这种组织架构，目标的价值性更高，大家都为了同一目标去努力，另一方面，在微团队中，没有绝对的领导，只有绝对的专业和理性。
这样一群精英人士拧成一股力，推动公司良性发展，所以万科每次的动作都能引领行业。
当然收购不良资产也面临着较多的风险，比如价格虚高、收益率可能不达标、盘活工作难、历史遗留问题复杂等。
以价格虚高为例，出让方想卖个好价钱，必然会抬高价格。
另外，各路资金蜂拥而入容易造成混战，导致不良资产包的价格一路走高，甚至出现过全价或溢价转让的情况。
历史遗留问题方面，以广信资产包为例，万科曾表示，该资产包部分用地历史久远，涉及问题较为复杂，不排除可能出现土地规划条件变更等影响未来经营的情况。
同时广信资产包应缴纳的土地增值税高达315亿元，种种迹象表明，该资产长达20多年的历史遗留问题也不是短期可以解决的。