【独家】华夏幸福新业务透露了三大信号？

艳姐说

“周期”这个词，在经济学中被反复提及。
繁荣、衰退、萧条、复苏，循环往复，跌宕向前，这是宏观经济的常态。
也正因此，置身时代大潮中的企业，也如孤舟沧海，经历着周期的沉浮。
行业衰退的时候，我们听到最多的是“穿越周期”的豪言，但现实却是成功者寥寥，大部分企业有可能在周期中被碾碎。
当下的地产行业，不就处在这样的周期之中，眼中虽不见狂风巨浪，身处其中的每个人，却都能感受到一种失重的状态，慢慢下坠……
2019年走过多半，行业负重前行中，如约迎来了上市房企发布中报的窗口期。在华夏幸福的中报里，艳姐隐约看到了一家地产公司穿越周期的逻辑和潜力。
01
楼市下半场
泥水匠要变成什么？
2007年，美国房地产市场充斥着喧哗与躁动，风暴未至，巨大的泡沫光鲜无比。
被成为称为华尔街的 PE之王的黑石在这一年，通过一系列华丽操作收购美国最大的写字楼/办公物业持有公司，抢在金融危机前，上演了最经典的一幕收购大戏。
事后每当复盘这笔堪称经典的战役，黑石对机会的捕捉能力、强大的资本运营能力、高超的决断力和执行力以及娴熟的物业价值重塑能力，被不断提及。
这家成立于1985年的年轻公司，已经迅速蹿升为全球最大的房地产另类资产管理机构，截至2019年6月末，资产管理规模达到5455亿美元。高杠杆、强运营、快处置成为极具标签化的特点。
纵观黑石运作的核心理念，超强的募资能力、灵活的融资结构以及精准的节点判断是其手中的利器。但背后，黑石强大的运营能力，专业的资产管理团队(办公、特别是酒店)和对物业的重新定位和提升，为高溢价提供了有力的支撑。也形成了其穿越周期的核心竞争力。
有人说，我们楼市下半场新增长的秘密，在于从泥水匠向钱匣子转型升级，向服务运营商转型。
万科、融创、恒大、碧桂园、华夏幸福等房企，越来越像一家大型投资公司，或是强大的资产管理公司
谁能穿越周期，谁会成为中国的黑石、铁狮门，谁说得准呢？
02
华夏幸福财报里
三个耐人寻味的信号
在华夏幸福发布2019年中期业绩报告的这一天里，中国平安也于上海、香港两地同时召开2019年中期业绩会。几乎在同一时间，华夏幸福拟以58.28亿元向平安人寿转让北京丰台项目。
这三个消息如果概括总结起来，透露了三个信号：
中国最大的产业新城运营商，正悄然向综合性资产管理平台转型；
中国平安不仅希望在财务投资上获益，还想参与到华夏幸福新的业务拓展中；
 
险资对地产的加码一直未能停歇，并产生了奇妙的化学反应。
①我们先来看第一个：
华夏幸福发布的2019年半年报显示，今年上半年，华夏幸福归母净利润84.8亿元，同比增长22.4%；扣非净利润84.42亿元，同比增长幅度达30.67%。综合毛利率48.7%，同比增2.9个百分点；整体净利率同比增加2.1个百分点；加权平均净资产收益率21.3%，同比增加4.8个百分点。
如果这个利润增幅数据还不够说明问题，我们可以把目光再放长到足以评价一家公司的程度。
过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。无独有偶，有上市公司研报统计了1999-2018“十年周期”中，华夏幸福7次上榜股价涨幅超10倍的“牛股”，是房地产行业上榜数量最多的代表。
几根漂亮的利润增长曲线和5-10年的长周期数据，似乎都在说明这家房企，是成功穿越周期的典型。
在华夏幸福的业绩报告中，我们特别注意到了一组数据。2019年上半年，华夏幸福签约销售面积551.05万平方米，实现销售额645.31亿元。

其中，产业新城业务园区结算收入额143.83 亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 22.31 亿元。

这组数据是我们非常乐于见到的。华夏幸福“开拓新领域、新模式、新地域”的战略大旗早已树立；年报里也已明确，吴向东坐镇的南方公司“以住宅开发+持有物业+增值服务”的发展模式。
如今，华夏幸福在做强产业新城业务的基础上，收入构成的丰富性，也可以看出其正向着既定战略有序迈进，前景可期。按照规划，未来华夏幸福还会在康养、物流、长租公寓等不动产业务上发力，使其成长为新的业务增长极。
另一边艳姐也不得不感叹，吴向东率领团队作风之强悍，可谓是刺刀见红，半年就出了成绩。
②我们再来看第二个：
华夏幸福将位于北京丽泽商务区一个商办项目100%股权、4.42亿元债权一并转让给平安人寿，作价58.28亿元。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。
这个交易通俗来说，就是华夏幸福回笼了58亿的现金，但项目的开发、运营管理等权利还留在手中，未来还有管理费收取。
看着这份信任，谁还能昧着良心把险资称作“野蛮人”？
但业务角度显示，华夏幸福尝试综合性资产管理平台的新业务，通过和中国平安的合作，落地在北京丽泽商务区。
该项目受大兴机场概念的提振，成为了北京目前最具投资潜力的新商圈，在这个项目里，空间足够大，吴向东团队的新业务模式可以不断尝试和迭代，对于华夏幸福新业务的成长性和地标性而言，都非常珍贵。
对华夏幸福的第二大股东中国平安来说，这样的合作模式，也预示着其不仅希望在财务投资上有诸多获益，也要在新业务拓展上有实际的推进。
③这就要说到第三点：
一方面，险资今年在房地产板块上的加码一直没有停歇；另一方面，险资与地产化学反应越来越微妙。
险资青睐地产板块，是因为伴随着保险公司资金规模膨胀不断增长的资金配置需求，遇上了地产板块高收益、低波动、稳预期、高成长性的价值属性。
平安集团首席投资执行官陈德贤对外谈到平安集团投资管理策略时讲过，除加强净投资收益建立安全垫外，平安计划将不动产投资占比由目前的2%提升至10%。
而像中国平安这种“纯粹财务投资者”，不参与公司经营管理，也不谋求实际控制权的定位，也给了很多房企老板吃下了一刻“定心丸”。也一定程度上洗刷了外界对险资“野蛮人”的刻板印象的标签。
至于中国平安为华夏幸福在新业务和新模式中提供扶持和帮助，更是把这种关系升华了一个层次。
03
存量市场终局之战
房企的7个结局
如果说存量市场就是终局，那么地产商的终局会是什么？
这要看谁真正拥有穿越周期的能力。
当下的地产行业，龙头地产企业普遍意识到中国房地产市场本轮周期拐点已至，一些行之有效的应对措施应运而生：减少前期资金占用，扩大可销售资源，增加持有物业，聚力多元化发展，培育服务能力。
我们可以大胆猜测，这场博弈的终局的景象究竟如何：
一些物业适合转型持有，透过经营不断提升租金，成长为凯德一样的资产管理平台；
一些房企的品牌具备了服务的影响力，成长为标杆型的服务运营商；
一些房企的多元化战略成功，成长为庞大的商业帝国；
一些房企资金成本较低，拿地成本可控，专注地产开发模式；
一些房企靠高融资能力在残酷的竞争中活下来，转向了资本端成为了投资商；
占大多数的，还是被市场淘汰成为行业前行之路上的一个个墓碑……
一定程度上，这些房企都拥有了穿越周期的能力。
或许，华夏幸福给我们提供了穿越周期的好样本。

主编：张艳

责编：耿牧风

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