参建有效和无效的界限——动迁房获预售许可的房屋合作开发被确认有效案
上周小编推出的案件涉及房地产合作开发的参建纠纷，法院受理仅27天就审结一案，堪称是案结事了“短、平、快”的经典。究其原因，按当时的规定，其实质在于朱树英一眼看穿隐名投资人未参与共同办理合作开发手续致合同无效。既然合同无效依法理应终止履行合约，相应的最终双方达成和解，好聚好散也在情理之中了。
毫无疑问，采取参建、联建方式合作开发房地产稍有不慎就引起纠纷，而一旦涉诉合同效力问题往往就成为矛盾焦点——除上一期案例外，小编之前推出规划许可部分的案例28，当事人也是参建房地产项目，因规划用途“商住”、“商办”的一字之差，也导致合同无效。今天小编推出的案件则不然，当事人同样以参建方式合作开发房地产，由于在合作过程中办妥了合作开发的各项审批手续，并最终办妥了动迁房变性的商品房预售许可手续，发生纠纷后朱树英代理原告在合同有效的前提下提起请求继续履行合同的标的8092万元的诉讼，参建行为被确认有效，并在参建有效的前提下使案件获得调解成功。
本案就是1995年朱树英代理上海市高级人民法院一审受理的第二起案件，同样是一个房地产合作开发的参建案件。前一案是当年1月27日起诉，一审在审只用了27天，2月24日案件就获和解结案。本案则是此后的3天当年2月27日，上海市高级人民法院一审再次受理朱树英代理原告起诉的参建房地产合作开发纠纷的第二案。小编在整理材料、采访案件来龙去脉时，了解到一个颇具戏剧性的情节，回眸本案时不得不拿出来说说。本案中朱树英作为原告律师，而本案被告的承办律师，正是前述规划许可“一字之差”案的原告律师、上海滩上一位非常知名的德高望重的老律师。在前案中，朱树英作为被告律师，在办案过程中提出：原告提出诉请要求我方继续履行合同，必须首先出示项目的全部审批文件以证明合同的合法、有效，法院也支持朱树英的意见。当原告不得不提供了这些批文和证照，朱树英发现“商办”与“商住”一字之差的事实正是这些文件本身能够证明的；同时也与朱树英从规划部门的取证相吻合，这才有了该案乾坤颠倒、反败为胜的结局。而在本案中，朱树英又与对方律师庭上相遇，只是诉讼地位相反，被告律师即以其人之道，还治其人之身，如法炮制向上海高院承办法官提出：既然原告请求继续履行参建合同，依法应该提供项目所有批文，此要求获法官同意。三天之内，朱树英向法庭提供从项目立项到预售许可的全部18份批文，用以证明项目的合法、有效。在此前提下，被告律师不愧是一个明事理、懂进退大牌律师，他说服己方当事人主动提出案件能否调解？朱树英也当即表示同意调解，这才有了本案调解赔偿损失、合同继续履行的妥善处理结果。
对照本案和前一案，同样是以参建方式进行的房地产合作开发案件，为什么有时有效，有时无效？参建有效和无效的界限究竟在哪里？律师办案该如何把控呢？早在21年前，6000万和8092万都能算得上标的巨大的案件，朱树英怎么就在房地产行业有这么大的影响和名气？当事人为什么会连续不断找朱树英代理重大案件？律师代理标的巨大案件时一般都会在律师代理合同中明确与办案结果挂钩的奖励条款，朱树英签订律师合同时不设奖励条款吗？案件都和解、调解结案了，那奖励还有吗？这些都是小编在了解本案来龙去脉时不得不思考的问题，可能也是各位年轻律师会提出的问题，朱树英怎么解答、如何处理的呢？请看本案的《案情简介》和《解析研判》。
本案原告上海某置业公司（下称原告），系为上海市嘉定区江桥地块建造动拆房的开发商，被告上海某实业发展总公司（下称被告）为闻名上海的棚户、危户集中地普陀区朱家湾地区的开发商。被告为动迁朱家湾动迁户，急需一批动迁房。系争动迁房开发基地占地222.5亩，规划开发建筑面积17.8万平方米，前期开发5万平方米。至1994年上半年，前期地块中已有1.5万平方米动迁房建筑土建结构封顶，施工已进入内外装修阶段。被告经考察决定以参建方式选用上述地块中首期开发地块的5万平方米房屋作为动迁房，原、被告于1994年11月19日正式签订《参建住宅合同》。参建合同约定了参建范围和面积、参建房屋的标准和配套条件。合同具体约定：被告参建面积为首期5万平方米，总价款7975万元人民币；合同还约定，参建房屋首批1.5万平方米于1994年12月底前交付；二期房屋3.5万平方米，1996年4月底前交付，被告应在签约后15天内支付首期款2200.5万，二期房定金276.5万，合计2477万元，余款交房时支付。如被告逾期付款，以逾期应付款每日万分之六支付违约金。
签约后，被告未按时支付首期款，经原告先后二次发函催款，被告未作答复。原告便委托提供项目过程法律服务的朱树英为代理人与被告交涉。朱树英受托后也先后二次向被告发出催款的律师函，但被告仍不答复。1995年2月27日，原告不得已委托朱树英为诉讼代理人，向上海市高级人民法院提起诉讼，诉请法院判令被告继续履行标的7975万元的《参建住宅合同》，要求被告承担违约金117.4万元，合计诉讼标的8092.4万元。而被告辩称，双方签订的参建合同无效，被告本不应履行合同，本不应支付参建款，更不应承担违约金。被告同时向承办法官提出，原告要求继续履行合同，必须证明合同的合法有效，应该提供项目所有批文，法官也认为此要求有理，要求原告提供相应证据。原告在三天之内提供了本项目从计划立项、规划许可、建设用地、建设工程到商品房预售许可甚至项目地名核准等全部经有关主管部门审查批准的证、照共18份证据，且都提供了原件。
法院在主持双方交换证据并组织谈话后，发出了正式开庭通知。在正式开庭前，被告主动表明了同意以调解方式解决争议的态度。经法院主持，双方重新签订了《住宅出售及参建合同》，被告同意继续履行，增加合同总金额100万元作为对原告的损失补偿。原告遂向法院撤回起诉，这起标的8092万元的参建大案，终以和解方式结案。
本案是一起发生在21年前的房地产合作开发纠纷，也是上海市高级人民法院于1995年开始受理一审房地产案件后的第2号案件，当时，合作开发房地产的法律定义还没有，房地产参建合同一般被法院确认为无效合同。但朱树英艺高人胆大，不落窠臼，跳出参建合同的固有框架，认定本案参建房屋为预售行为，并以项目己取得预售许可为据认定《参建住宅合同》合法有效提起诉讼。开庭前，针对被告提出进一步举证的要求，凭借朱树英为原告所做扎实的非诉讼法律服务，在短短三天内，原告就向法院提供了证明双方签订《参建住宅合同》合法性的18份证据。扎实的非诉讼法律服务和独辟蹊径的诉讼策略一举垫定了原告胜诉的基础，使被告在开庭前主动提出和解结案的请求，朱树英以当事人利益为重，同意了将本可以完全胜诉的案件以和解方式结案，有效地维护了当事人的合法权益。本案发生于21年前，可适用的合作开发房地产相关法律法规几乎没有，朱树英在法律法规缺失时处理争议的办案思路和经验值得总结和借鉴。目前我国依然有不少复杂的房地产开发经营行为并没有可以直接适用的法律法规，本案的经验对房地产专业律师处理复杂房地产案件应有所裨益。
一、对于法律规定不明确的房地产开发经营行为，房地产专业律师必须熟知相关法律规定以准确判断市场行为的本质特征。朱树英正是凭藉对上海市地方规章的熟悉和把握，透过现象看本质，在本案中把握住参建房屋是否获得预售许可作为判断参建有效和无效的界限。
上海的房地产开发经营市场活动中，自1992年以后，逐步出现了参建行为，在当时既没有参建的定义，也没有政府的规范，也找不到法律规定，这是超前于当时的立法在市场活动中出现的新情况，由此产生的一系列当事人难以把握的新的法律问题，这是司法实践中必须面对和妥善解决的。对于参建到底属于什么行为，国家立法直到1995年1月1日，才由我国《城市房地产管理法》的第38条对房屋转让条件作出了明确的强制性规定。但在这之前，在国家建设部和上海市的地方政府规定中，已有相应的规定。1993年7月31日，上海市计划委员会和建设委员会共同颁发现行有效的《关于加强本市房地产开发建设计划管理的通知》，首次出现了“参建”这个名词。通知明确：房地产开发建设投资（包括主建、联建、参建）是整个固定资产投资的组成部分。该通知第八条规定：“各房地产开发公司以‘参建’名义购入的内销商品房而又未列入商品房建设和销售计划的，只能自用，不得再以‘参建’的名义进行转让。”上海市房产管理局在1994年6月24日下发，现行有效的文件《关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知》规定：一般标准的内销商品房，须获得“预售许可证”后方可上市预售。1994年11月15日建设部下发《城市商品房预售管理办法》，对预售下了定义。该办法第二条明确：“商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”
朱树英正是凭对参建行为立法前的上海市地方规范性文件和国家部门规章的熟悉，以及对当时市场上房地产开发经营活动的了解，另辟蹊径的提出：参建就是预售，参建必须获得预售许可。因当时房地产参建合同一般会被法院确认为无效合同，如果从参建的角度考虑本案，会有极大的可能性被法院确认参建合同无效，被告也正是基于这种考虑才敢于不履行合同，并以合同无效来应诉。而从预售的角度看参建则柳暗花明，因预售行为合法合规，参建合同有效，本案的结果也证明朱树英的判断完全正确，当事人的合法权益得到法律有效保护。
那么，究竟应当具备什么条件才能预售，或者应当具备什么条件参建才是牢靠的呢？《关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知》第3条规定，预售内销商品房须具备下列条件：（一）持有市计委下达的商品房项目建设计划文件，或国有土地使用权出让合同；（二）持有建设用地规划许可证，建设用地许可证和建设工程规划许可证；（三）持有本市建筑工程质量部门核发的房屋基础工程验收合格单或有关部门核发的完成建筑安装投资总额25%以上工作量的证明；（四）制订了售楼说明书，售楼说明书的主要内容应包括：房屋座落、结构，装修、设备、面积、售价、交通、环境条件和竣工交付日期等；（五）填报了《上海市商品房价格的构成表》。
当年在对参建行为无法可援的情况下，朱树英改变思路，跳出参建看参建，使用明确的预售相关规章或规范性文件弥补了参建行为立法缺失的做法，值得房地产律师在处理无法适用明确法律法规的相关案件时借鉴和参考。
二、房地产合作开发目前仍有签订参建合同的行为，但时下所说的“参建”与当初相比，无论其形式还是内容都有了很大变化；合作开发房地产的相关法律法规和最高院司法解释也日趋完善。本案若置于现有法律框架下评价，也会得出殊途同归参建合同有效的相同结论。
房地产合作开发在我国实施土地出让制度之前已在操作实践中出现，这是以不赢利为前提，为了解决内部职工住房困难，在划拨土地上，以政府支持并提供优惠条件和建房者之间的互相合作相结合产生的。在上海市，1984年9月8日由市建设委员会颁布的《上海市联建公助建造住宅试行办法》，能说明当时这种联建公助方式的合作建房已经频频出现，并产生了许多需要规范的操作问题，以至于需要政府主管部门专门下达正式文件予以规范。在上海市被称为联建公助的初期合作建房模式，在其它地区则表现为集资建房或联营、合作集资建房、公建民助、民建公助等。随着我国住房制度改革的深化，1998年7月国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》开始停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年8月国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。即在住房分配实物化和货币化两种制度下，“参建”的概念和内涵完全不同。
在市场化条件下，所谓房屋参建，是参建者针对既成的房地产开发项目进行合作，以参建名义进行参与投资开发或预购房屋的行为。如果说房地产合作开发者有政府批准的合作建房的原始名份，类似于股票市场的原始股的话，则参建就是从原始股手中受让的二手股。投资取利和预购得房是参建者通常希望达到的目的。房屋参建者因没有被政府批准参加合作建房，以参建名义从事投资，其风险是因没有名份，在投资亏损或赢利时均可引起争议而被认定行为无效；而以参建名义意欲预购房屋，其风险则因参建时开发商没有获得预售许可而导致参建无效。
从事房地产开发的各个流程、各个环节都有需要政府主管部门审批的行政规定，使用出让土地或划拨土地进行房地产开发也同样。以合作方式进行房地产开发，其合作方必须共同经批准。在操作实践中，共同列名的方法是在批准文件、证照的项目或土地使用人名称中将所有合作开发者一一列明，以取得名份许可；也可以在批文、证照的项目或土地使用人名称中列明主要建设方名称，在批文证照的备注中注明合作开发单位的名称。这个行政审批的操作过程是否完善，决定着司法实践中衡量合作开发是否有效即所谓的合建手续是否获得批准的依据。而参建行为往往是针对既成的房地产开发项目进行合作，参建方无法办理在批文、证照或土地使用人名称中加名，这也是大部分参建行为被确认为无效的主要原因。
现行法律法规对合作开发房地产均是以住房分配货币化、市场化和商品化为基础构建的，其中对房地产合作开发最重要的就是最高人民法院2005年6月发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称司法解释）。根据司法解释第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”根据该规定，则本案原、被告双方所签署的《参建住宅合同》应被认定为“房屋买卖合同”。既然是房屋买卖合同，就要符合房屋的预售条件，根据1994年7月发布，2009年8月第二次修正现行有效的《城市房地产管理法》第45条规定，商品房必须取得预售许可证明才可以预售。
10年后的司法解释再次证明了朱树英在本案中对参建合同有效性判断的正确性，朱树英在对本案的总结分析中也强调：房屋参建，作为房地产合作开发的派生行为，应当具体分析以参建为名的行为其实质是融资？投资？还是预售？抑或其它行为。司法实践应根据其参建行为的真正目的来确定其性质，并按真实目的作相应的处理。这是对在房地产开发过程中的行为，以法律事实作为依据实事求是进行处理的原则和要求，如是，其处理也容易取得双方当事人都诚服的实际效果。
三、本案中独到的诉讼思路和策略最终取得良好的诉讼效果，朱树英扎实的非诉讼法律服务同样功不可没。在房地产开发经营活动中，高质量的非诉讼法律服务是保护企业合法权益不受侵犯的护身法宝。房地产专业律师要重视为房地产开发企业提供的非诉讼法律服务。
本案中，朱树英以获得预售许可的参建行为有效的诉讼思路大获全胜，而之所以能达到如此效果，与朱树英在案涉项目中为原告所做的扎实的非诉讼法律服务是密不可分的，不夸张的说，朱树英在为原告做非诉讼法律服务与被告签订《参建住宅合同》时，对该合同可能发生的诉讼就已经预判在理，胜券在握。诉讼实践证明，其在原、被告签署《参建住宅合同》时对参建性质的判断完全正确，经受住了诉讼考验。朱树英正是在为原告房地产开发全过程所做扎实的非诉讼法律服务基础上，当参建发生争议时，他才能胸有成竹地以参建即为预售的指导思想提起诉讼，并在三天之内就向法院提交了证明开发项目合法性的全部18份证据，让被告无话可说，同意增加100万元赔偿金求和。
本案开发项目在发生争议之前于1993年8月25日获得《建设用地规划许可证》，1994年9月14日获得内销商品房《预售许可证》，也即在原、被告双方签订参建合同之前4个月，开发项目已获得了预售许可。此外，系争项目的供电、供煤气、供自来水、污水处理、雨水排放已全部到位，公建设施已全部配套，包括入住居民的户籍、保安、绿化、停车、垃圾排放等物业管理也都安排妥当。原告向法院提供的18份证据证明原告开发的项目所有的审批手续齐全、操作规范。原告开发的项目，从开发之初就委托律师参与开发决策，在实施开发过程中聘请律师参与开发控制，故高质量的非诉讼法律服务是企业自身规范运作和预先疏漏防范的保障，是保护企业合法权益不受侵犯的护身法宝。
对每一个房地产类诉讼案例来说，都必然有成功的经验和失败的教训可以总结，但总结的结论是否正确则需要在房地产非诉讼法律服务实践中加以应用，通过一旦形成案件的诉讼过程得以检验，然后再总结诉讼案例的成败得失。如此往复形成良性循环，使房地产专业律师的专业能力和水平能够得到不断地提高。如果房地产专业律师忽视房地产非诉讼法律服务的重要性，犹如一条腿走路，影响其在房地产法律服务领域发展的速度和稳定性。故房地产专业律师应对房地产法律服务市场中的非诉讼法律服务和诉讼法律服务并重，投入一定的时间、精力拓展两个市场，实现在房地产法律服务市场用“两条腿”自由行走。
四、对于合作开发房地产的案件处理，要透过参建、联建等实务操作的现象看本质，准确定性合同性质，能够准确引用明确法律条文支持自身的观点。本案的成功再次证明敏于观察、勤于学习、善于总结是房地产专业律师提升自己专业能力和水平的不二之选。
本案发生时，朱树英处理该案可适用的主要法律依据是《民法通则》、《经济合同法》和《城市房地产管理法》，当时法律法规并没有对合作开发房地产有明文规定，直至10年后司法解释出台，才有明确的合作开发房地产的规定。在当时的司法实践中，一般参建行为均是被确认无效处理。如何处理本案可以有不同的选择。诚然，房地产专业律师处理无法可援案件时可以依靠基本法和民法基本原理，但这对房地产专业律师的要求非常之高，不仅要求其对基本法律要融会贯通、对法理的宏观要旨有准确把握，还要对法院的司法审判取向稔熟于心，只有如此才能使所代理的案件取得较好的诉讼效果。但朱树英并没有简单地就《参建住宅合同》论参建，而是在前期做非诉讼法律服务的基础上，深入研究《参建住宅合同》，明确合同的主体、客体、权利义务等内容，辅以在其他参建合同诉讼中获得的经验教训，以及对房地产合作开发经营中参建行为的观察和把握，得出参建就是预售，参建必须获得预售许可的结论。以此作为诉讼的切入点，适用明确的房屋预售规定，三下五除二、手起刀落，干脆利落地将8000万元参建大案一次性解决。故当房地产专业律师接触到五花八门、形态各异的合作开发房地产案件时，不要被合同名称中的“参建”、“联建”、“共建”、“合作开发”等字眼所迷惑，要深入考察各种合作开发合同的权利义务及主、客体。因合作开发房地产合同的法律性质并不决定于该合同的名称，而是取决于合同当事人协议的具体权利义务内容。虽表现形式各异的合作开发房地产合同均有合作开发的内容表述，但合同的权利义务内容不相同，其各自的法律特征就不同，所以必须根据其独有的法律特征和法律性质来为合作开发房地产合同定性，并适用与该性质相符的法律法规，只有如此才能准确处理合作开发房地产案件。
当我们看到朱树英在本案中一气呵成、游刃有余地处理掉没有相关法律规定的复杂案件时，我们更要看到其在案件背后所付出的艰辛努力。当市场上房地产参建、联建行为刚有所出现之时，朱树英就对此种与自身业务密切相关的市场行为给予了高度关注，并积极投入到联建、参建行为的非诉讼和诉讼法律服务中，正是其在本案之前合作开发房地产领域里的诸多观察、学习、实践和积累才达到其在本案中举重若轻、信手拈来的效果。“台上一分钟，台下十年功”不假，但不要做无用功，如果只会低头拉车，不会抬头看路，结果常常是事倍功半。而要学会四两拨千金、事半功倍的秘诀就是善于总结。房地产专业律师在每做完一件诉讼案件之后，都要进行无死角的案件分析总结，不仅要分析总结诉讼思路、诉讼策略、事实认定、法律适用等基本法律性问题，还要从当事人是否满意、如何接案、如何谈价等市场角度进行分析总结，如此才能使自己的经验上升到理论，使掌握的知识转化为实操的能力，最终提升房地产专业律师的核心竞争能力。
五、朱树英连续在上海高院承办两个大案和解成功绝非偶然。律师代理案件一案当先应考虑当事人的利益，配合法院多做己方当事人的和解、调解工作，不能把自已的成败得失或办案奖励放在第一位，更不能因此对案件和解、调解而设置障碍，妨碍案件的妥善解决。
朱树英连续在上海高院承办的两个一审大案均和解成功，启动诉讼程序后和解的难度要远大于诉前和解，因如果具备和解基础的话，诉前双方就已经和解，不至于通过诉讼途径解决纠纷。而两案诉中和解的成功离不开朱树英为推动和解所付出的巨大努力。诉中的调解对代理人来讲比诉前调解有更高的要求，要求其必须具有深厚的法律功底、能制定得体的诉讼调解策略、会应用巧妙的诉讼调解技巧、还要拥有丰富的诉讼调解经验。简言之，诉中调解就是融合诉讼和调解两种争议解决方式的特点，对诉前无法达成和解的争议通过诉讼方式达到和解的目的。朱树英正是发挥了自己诉讼调解经验丰富的特点，在本案中制定了详尽的诉讼调解方案，并向原告陈明和解结案的利弊得失，使原告认识到和解是对其最有利的争议解决方式，本案终得以顺利地以和解方式结案。
明摆着的胜诉可以不要，还另花时间精力配合法院做调解工作，只因朱树英一案当先，考虑当事人的利益为重，而本案以调解结案对当事人最为有利；并且，朱树英视本案的具体情况，律师代理合同没有设奖励条款。由此看出，房地产专业律师不仅要精通诉讼这一种争议解决方式，更要熟知并能熟练应用和解、调解、争议评审、仲裁等其他争议解决方式，以及混合运用几种争议解决方式解决纠纷，这意味着对房地产专业律师提出了更多、更高的专业能力要求，尤其在当前建立多元化纠纷解决机制大的历史背景下，当事人利用各种争议解决方式解决争议的需求不断增加，房地产专业律师除了提高专业法律素质，还应大力提高调解、谈判等多元化解决纠纷的技能和水平，真正实现以当事人利益为重。以当事人利益为重则房地产专业律师要转变自身观念，将律师的价值定位于“解决纠纷”，而非单纯的“打赢诉讼”。律师不能遇到当事人的纠纷和矛盾，一事当先就只想到提起诉讼打官司，而应当首先分析矛盾的起因和解决问题的关键，要考虑对当事人最有利的方法解决争议。在代理已进入诉讼程序的案件过程中，一旦案件事实已经查明，律师就应该积极配合法院做好己方当事人的调解工作，力争能够调解结案，促成案结事了，律师绝对不能仅仅考虑自己的办案奖励等因素，在案件调解时消极敷衍，甚至当事人有调解意愿时律师却背后做促反工作，阻挠法院的调解工作。
什么叫讼场上的“不战而屈人之兵”，朱树英律师就本案的处理和应对无疑就是对此言的最好诠释。法院审理此案根据被告提出的要求，指令原告提供相关证据，由于朱树英在受理、审查案件时己做好证据的充分准备，接受法院的要求仅仅3天，原告就拿出足以证明双方合同有效的18份证据，双方也就对合同的继续履行达成和解共识了；法庭还未正式开庭，被告就同意和解，原告就已经撤诉了。如果说，上案27天审结的案子只是让大家感到惊讶的话，那眼下这标的高达8092万元，还未及开审案件就了结，无疑就是匪夷所思了。
梳理下整个案件的脉络，不难发现争议的焦点在于参建合同是否有效。在上世纪90年代初这个特定的历史时期，市场实践走得比规则和法律要快得多，参建定义是什么？政府怎么规定的？法律依据是什么？......这一系列确定性的司法依据都是缺失的，在这种情况下一旦发生纠纷，法院往往会认定“合同无效”。事实上，本案被告之所以自信合同可以不继续履行，很大原因也是依据法院“大多数情况”的裁定而来的。但正所谓“打蛇打七寸”，朱树英首先要做的是坐实参建协议合同的效力，从预售许可作为切入点显然一通百通，成了己打开的参建无效“潘多拉魔盒”的制胜关键。
在整起案件中，“预售许可”是朱树英另辟蹊径的诉讼策略，而支撑起这一立论的“血肉”就是其向法院提供的18份证据。3天集齐所有原始凭证材料的“召唤神龙”，这得益于原告从开发之初就委托朱树英律师参与项目的决策，借助专业的力量全程把控、风险干预，通过自身的规范运作和预先的疏漏防范为日后的诉讼赢得先机。
记得此前，小编曾在另案中有过这样的评价——朱树英此役胜就胜在其非诉讼服务阶段打下的坚实基础；也曾在不少案件中感慨当事人因为忽视律师在过程管理中的专业作用而终尝苦果，显然这都为了说明非诉服务的重要性。而本案无疑是非诉、诉讼两条腿走路的完美体现，前者是细水长流式的积累，后者是一锤定音式的决断，两者相得益彰，甚至是缺一不可。这不仅显现了朱树英作为专业律师其能力之全面，也为年轻律师的职业化道路指明了努力的方向。
下期预告：
8月29日（星期一）
《树英说—办案回眸》第五十一期
一张示意效果图分清“三国四方”权利义务
——合作开发小区不同用途、不同楼盘利益分配纠纷二审改判案