跟投之痛：妻离子散，房子被拍卖！
作者：地产八卦女
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《水浒传》中，八十万禁军教头林冲被陷害，走投无路，被逼雪夜上梁山，不想那山中绿林大王，白衣秀才王伦百般刁难，最后下了通牒：下山杀一人，兄弟结义，留得梁山。
后来的电影《投名状》中，也是同样的内核：兄弟结义纳投名状，各杀一个外人断绝后路。
什么是投名状？
这就是彼时的入伙通知书：杀一人为投名状，其意表忠心，你我从此以后，就是一根绳上的蚂蚱了，你就是我山上的股东，别再想其他后路了。
从某种程度上，投名状就是下属向老板表忠心，增强了团体的凝聚力，这也是那时的契约精神。
去年和业内朋友聚餐，A君刚任职业内某著名房企项目总一年，在座朋友纷纷祝酒，并猜测A君一年的收入，没想到他一声苦笑，告诉我们，今年工资是没少挣，但钱都拿去打水漂了：强制跟投把工资跟完了，还得到处借。
房地产的跟投制度，就是现时代新的投名状。
只是这个畸形的东西，是契约精神的反面。
强制跟投，违背了投资自愿的原则，甚至还把员工和企业一起绑在了高杠杆高风险的列车上。
级别越高，强制跟投越多、跟投分红发放期限长的制度设计，让很多员工怕升职，怕离职。到了今天，跟投已经搞得业内一片狼藉，这个东西竟然还没死透。
2
在2014年，最早提出跟投的是万科还是碧桂园，业内尚有争论。但这个模式迅速被业内各家龙头房企拿走复制，一时之间风头无两。
彼时楼市行情和利润还算可以，有不少跟投的员工拿到了不菲的回报，甚至有行业人士欢呼这是房企员工致富的一条康庄大道。
但狂潮散去，有人提裤子走人，也有人深陷淤泥。
一个中梁的策划两三年前曾经美滋滋的告诉我，他掏两万块钱跟投了公司的一个项目，后来两次分红五万，算下来年化收益超过了150%。可是后来当上了策划经理的他却哭了。
中梁阿米巴模式的跟投制度，要求中梁区域部门负责人以上必须跟投。强制跟投的控股集团区域集团的总裁副总裁，配资比例是1：4，而财务、营销、策划等条线，配资比例是1：3。
没钱怎么办？加杠杆，借。一些核心员工不仅把自己的房产抵押给银行，甚至，公司帮你找杠杆资金，负债跟投。
曾经有个区域总能力不错，兢兢业业，通过了实习期预备转正之时，因为拿不出为数7位近8位数字的跟投，也没有很积极去借，人力就遗憾对他say goodbye了。
而对于集团来说，借款配资利息是10个点，即便项目亏损到个人跟投的本金全部亏损完，配资部分的本金和利息也要保障，跟投个人从口袋里掏钱补足。
我得到的消息是，这个项目因为运营失误，根本卖不动，预亏20%，跟投的员工都亏哭了。
无论是哪家房企，跟投资金需求量都巨大，钱从哪来？
主要来源于三方面：个人筹钱；投资项目分红及还本；银行配资。
一家闽系房企区域负责人告诉我：房企为员工配资加大了杠杆，早期员工的跟投资金中，只有不到30%为自有资金。除了企业配资，个人还可以从外部融资渠道中拿到4种信用贷。
可是，这种高杠杆伴随的是高风险，据说已经有某房企员工抵押的房产，被法院强制拍卖了。
今年的4月份，几十个曾经的福晟员工以聚集在福晟位于福州的总部公司大楼维权，而维权的原因，是员工跟投无法兑付。
这些员工为了完成当初公司下达的跟投指标，都是跟投了金额在50万以上。甚至部分人大量举债，跟投金额在300多万。现如今，这些跟投没有收益，而福晟的员工维权500人群里，有加杠杆的员工房子被拍卖，有员工家人罹患癌症而没钱治疗，甚至还有人因此而妻离子散。
我仔细看了福晟的跟投方案，发现问题很大：
福晟对员工承诺30%固定利率。
在项目预售证取得30天内分批次退还本金（可视为每批退还20%本金）；
收益一年后予以支付；
如果一年内未获得预售许可证，取得预售许可证30天内本金与收益分予以退还。
这种承诺收益的美丽句子，像极了当年P2P公司收钱时的样子。
后来，这些承诺福晟一条都没有做到，只是对维权员工提出了两套解决方案：
1. 员工可以投资款本金抵房，放弃所有收益和利息，企业推出福晟自有房源及部分世茂房源，房源充足，员工可享受更名政策。
2. 现金方案。员工投资款本金总额在50万以下，本金8折结算，放弃所有收益和利息，企业将在一周内退款。
这两个方案，对员工来说都不算友好，给你些烂项目抵房或者8折现金，而且无论是现金还是抵房，都有共同的一点：放弃收益以及利息。
现实总是残忍的，当初那些美好的承诺呢？
其实跟投是把双刃剑。强制跟投的初衷，本来是通过利益捆绑，激发高管动力，最终让项目赚钱。项目的利润和销售，更多与政策、市场、拿地成本、融资等高度相关。
行情好时跟投赚钱，一片歌舞升平。行情不好时，跟投就是原罪。
跟投制度是对一线操盘人员的激励，在市场上行周期激励是充分的，但在市场下行周期，对职业经理人的保护并不够。而随着本轮房地产调控的持续，房地产市场已走向下行。房企跟投也确实出现了较多的问题。
但对于中高层员工，大多数企业仍然很决绝：
要么投，要么走。
3
员工已经慢慢跟不动了。
“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。”这是去年祝九胜去年的原话。
标杆房企尚且如此，其他房企问题更严重。地产人确实跟不动了：收益越来越低，风险越来越大，杠杆越来越高，越是高管越没有选择权。
房地产就是看天吃饭，今年受疫情影响，房企项目去化速度普遍变慢，很多项目被迫低价入市，影响了项目利润，导致房企项目跟投的投资回报降低。
房企更加缺钱，更加注重现金流，而投入大量自有资金的区域项目操盘手更在意利润。为保现金流，集团层面会倾向牺牲弱势区域、弱势项目。集团与区域陷入一种博弈，这让跟投的员工更难受。
现金流受影响，跟投资金的退出都成了问题。
这是个恶性循环，去化慢拉长了项目销售回款周期，拉长了现金流回正的时间，项目利润下降，跟投本金返还延后，退出时点也变得不确定，加大了跟投的风险。
但强制跟投还在持续。万科、碧桂园、中梁等多数一线房企仍然有着跟投的内部规定，企业要规模，就要拿地，就要资金，就要把高管和企业牢牢的绑在一起。
甚至前段时间听说，中梁内部规定，二线城市项目净利润达到5%地块就可以拿下。有的区域公司如果拿不到地，只能被撤掉。而利润空间的收缩，必然会影响跟投的收益，以及，项目的品质。
不仅如此，浓眉大眼的万科，前面说跟不动了，转身就通过了非地产开发业务的跟投提案。
这也就意味着：以后，万科养个猪，做个物业，盖个公寓，都可能要员工强制跟投了。
我又想起了崔健撕心裂肺的唱：不是我不明白，是这世界变化太快。
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