地产运营哪家强？碧桂园再登世界500强

强中自有强中手，一山更有一山高。文 | 地产八卦女1st7月22日，《财富》500强2019年的榜单发布。对于这个榜单，很多人都注意到，中国上榜企业的数量以129家首次超过美国的121家。对此，有人声称，中国在500强榜单上超过美国，这是划时代的。一方面，说明我国的经济体系布局完整，拥有潜力后劲，毕竟在全球第二经济大国的位置上，只有中国在这个榜单上超过了美国，日本、德国都没有做到这一点；另一方面，中美两国500强共上榜250家，占据全球一半，也充分说明了中国和美国在世界上的经济地位。而作为地产人，在看到这样的榜单，心里理所当然的会去想有几家中国房企入围。2019《财富》世界500强上榜房企营收增幅比较（数据来源：2019《财富》世界500强榜单）上榜房企营收增幅营业收入（百万美元）碧桂园控股有限公司↑70.7%57,308.70中国恒大集团↑53.2%70,478.90万科企业股份有限公司↑27.9%44,912.60中国保利集团↑24.9%46,207.10绿地控股集团有限公司↑22.7%52,720.90▲经星子了解，2019《财富》世界500强上榜房企共有5家，全部为中国房企 。为什么中国房企能进世界500强，而别国房企不能？对此，有人认为中国经济仍然对房地产过于依赖。然而个人认为，中国正处于快速城市化的特殊阶段，出现几家世界500强房企是正常的。其次，中国房地产市场非常庞大，这也为上述5家房企成为世界500强提供了坚实的市场基础。然而，尽管市场基础庞大，但房地产行业早已过了粗放阶段，不好好运营是没有前途的——从这方面来说，碧桂园之所以能成为500强里榜单上中上升最快的，自然有它的过人之处。下面，星子就以碧桂园为例，好好分析一下这家龙头房企的运营实力。2nd令人惊奇的是，虽然世界500强只上榜了5家房企，但碧桂园的排名增幅却高居全球榜首——从2017年的467位，猛增到2018年的353位、2019年的177位。也就是说，凭借着573亿美元的营收、同比大增70%的数据，碧桂园已经成了全世界、全行业范围内，增长最快的巨型企业之一。世界500强榜单排名上升幅度前三企业（数据来源：2019《财富》世界500强榜单）上榜企业国家行业排名比上年提升位次碧桂园控股有限公司中国房地产177176Itochu日本贸易65139阿里巴巴集团中国互联网电商182118▲《财富》世界500强排行榜的排名指标中，营业收入也是主要考察指标之一。依据榜单数据，人们可以观察全球最大企业的最新发展趋势，通过纵向不同年份和横向不同行业的比较，也可以了解公司经营质量变化。而根据公司年报，碧桂园继2016年实现合同销售金额人民币3088.4亿元之后，2017年实现销售金额人民币5508亿元，高居行业首位；2018年碧桂园仅公布了权益合同销售金额为人民币5018.8亿元，同比大幅增长31.25%。2019年上半年碧桂园销售业绩仍然亮眼，有关机构统计显示，无论是全口径销售还是权益销售金额，碧桂园均居行业第一。值得一提的是，由于房地产行业实行预售制度，当年的销售收入要等产品在次年或第三年交付后方可确认;截至2018年末，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入人民币6627亿元,因而可以预见的是，碧桂园还将继续保持强劲的营收增长。那么，为何碧桂园稳步增长 ？个人认为，主要有三点逻辑：（1）地产行业“强者恒强”的马太效应正在扩散，行业集中度不断提升。据星子了解，从2013年开始，包括碧桂园在内的前四大房企，销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，各百强房企的市场份额基本处于稳中有升的趋势。显然，碧桂园作为近几年不断前行的头马，资金滚动、品牌助推，自然强者恒强。（2）碧桂园的三四线逻辑仍然长期有效。很多人都不看好三四线楼市，认为三四线楼市没有持续性。实际上，碧桂园、恒大这类主攻二三四线城市的房企，其稳健的发展速度说明，你看不懂，不代表它不存在。实际上，随着大多民营企业响应国家号召，助力脱贫攻坚这一背景下，更多的企业家、kol纷纷鼓励青年返乡置业，合力打造美好乡村的愿景被更多小镇青年认可，而小镇青年的消费意识其实并不弱，这为碧桂园、恒大等深耕三四线的龙头房企长期高效的增长提供了坚实基础。（3）碧桂园的管理体系，并没有因为摊子大了而弱化。地产行业一直存在这样一个观点 ，认为房地产企业想要做“大”或者想要做“强”很容易，想要做得又大又强就很难。为什么呢？因为房地产是典型的资金密集型+周期型行业。2018年政策调控持续收紧，市场进入下行周期。因此，如何既“大”且“强”、穿越周期、高速成长 ，碧桂园在财务管控、组织架构上下了很多功夫 。比如财务管控方面，据克而瑞披露的数据，截至2018年底，176家房企加权平均净负债率较年初降低了3.95个百分点，但仍处在85.5%的较高水平。今年以来，房企融资在不断收紧，2019上半年95家典型房企融资总额为人民币7169.2亿元，同比下降3.6%，其中6月融资总额同比下降了26.1%。以此同时，房地产企业融资成本也在不断攀升。相比之下，碧桂园就显得更为游刃有余，尤其是几个核心指标的“稳”，在行业内独树一帜：一是净借贷比控制在较低水平。2018年，碧桂园实际净借贷比率同比下降7.3个百分点，仅为49.6%，连续11年低于70%，在行业处于较低水平，这表明碧桂园正在减少外部融资，去杠杆效果出色。二是持续实现净经营性现金流为正。2018年，碧桂园房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，连续第3年实现正净经营性现金流。过去十几年，只有极少数经营能力很强的企业能实现这一目标，这说明碧桂园当期可实现“自身造血”，而不需要过多依赖外部融资来支撑现金流。三是持续保持充裕的现金流。截至2018年末，碧桂园的现金余额约为人民币2425.4亿元，现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，短期内基本没有偿债压力。另外，碧桂园还有约3017亿银行授信额度尚未使用。华泰金控最新研报指出，碧桂园的流动性在2019年得到进一步改善，最新的融资成本已经比2018年的峰值下降了150个基点。而在组织架构上 ，星子曾经发文 《碧桂园启动内部架构调整！》曾说过，组织架构调整，能够为一线项目赋能，进一步提升碧桂园全周期竞争力、实现高质量发展。3rd而对于碧桂园，另一个值得注意的数据便是ROE（净资产收益率）。据亿翰智库数据显示，2018年，碧桂园的净资产收益率为33.47%，位居世界500强房企首位。财富中文网称，在世界500强的净资产收益率（ROE）榜上，碧桂园在入选的中国公司中也位居前列。按照巴菲特的观点，判断一家企业获利能力高低的最佳指标，正是ROE。ROE号称是选股神器，其数值大小代表企业盈利能力的大小。在传统行业里，伊利股份ROE除了2011年以外都处于25%左右，双汇发展ROE长期在28倍左右，即使像云南白药这样的公司长期ROE也未超过30%，只有贵州茅台才能长期维持ROE30%以上。因此，从这方面看 ，碧桂园的股票有着优异的投资前景。中银国际就于5月17日发布研报称，对碧桂园的评级为“买入”，目标价为20.84港元，预计2019年预期净资产收益率超过30%。目前，碧桂园已获惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级，标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。合作、宣传、投稿请加小编微信：xiewen1205

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