绿地香港的增长逻辑 8月28日，A股和港股共有50家房企发布半年业绩，其中不乏万科、绿城、旭辉控股等...
8月28日，A股和港股共有50家房企发布半年业绩，其中不乏万科、绿城、旭辉控股等标杆房企。当业界关注于这些具有风向标意义的大规模房企时，炸天团却关注到一家规模并不大，但盈利水平却很强的“宝藏房企”。
这家房企就是绿地香港。
在8月28日的业绩会上，绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军以公司七周岁生日作为开场，给严肃的业绩发布会带来一些温馨的意味。其认为，一个企业就像一个人，会在发展历程中不断成长进步。已经走过七个年头的绿地香港正值懵懂的少年时期，希望公司能够更具长远战略思想。
今年上半年，在疫情冲击下，绿地香港保持了一贯的高盈利水平，显示出公司足够的韧性和成长性。
根据绿地香港半年业绩数据显示，上半年公司核心净利润达6.46亿元人民币，同比增长24%；实现营业收入64亿元，同比增加10%；毛利润达20.91亿元；其中，毛利率高达33%。
这个数据着实让炸天团惊讶了。33%的毛利率什么概念？举几个例子，根据28日当天同步发布半年业绩的房企数据显示，今年上半年龙头房企万科的毛利率是24.1%，品质标杆绿城的毛利率为25.9%，两千亿房企旭辉控股毛利率为25.6%。对比之后，高下立现。
除了盈利水平高，绿地香港负债水平也维持低位。上半年，公司净有息负债率仅为38%。
高盈利、低负债，这正是资本市场最青睐的发展模型，也是众多规模房企想要追求的发展模型。正因如此，绿地香港业绩发布后，资本市场迅速作出反应，公司股价于28日实现2.39%涨幅，投资者已经用实际行动作出了选择。
实际上，相比股价所呈现的短期波动性，股息率才是衡量上市公司是否具有真实高回报的重要指标。绿地香港销售规模虽然不大，但从公司最新的股息率来看，已经超过融创、旭辉等规模标杆房企，达到9.45%，远超同期市场上各类理财产品的回报率。
不仅如此，绿地香港自成立以来，已经累计为股东创造价值近75亿元人民币，其每股收益从2013年的0.02元增长至2019年的0.89元，增长了近44倍。累计每股收益已达2.72元。ROE也从2013年的0.7%上升到2019年的22%，提升超20个百分点。其股利支付率从2016年开始一路攀升并稳定至当前25%水平。但目前绿地香港的动态市盈率仅在2.6倍，远低于行业均值。
低估值、高股息率，绿地香港才是名副其实的“潜力股”。
01
向产品力要溢价
一直以来，相比于单一追求规模的高速发展，绿地香港更加看重长远的规划布局，强调稳健优质的运营质量。实际上，今年已有多家房企在半年度业绩发布会上明确表示要从“规模战”转向“利润战”，盈利水平越来越成为全行业看重的指标。
得益于在销售规模上的迅速增长，绿地香港净利润一直保持高增长，毛利率等代表公司盈利能力的指标数据一直稳定在行业高位。
从2013年到2019年，绿地香港归母净利润从3451.3万元上升至24.74亿元，年复合增长率达103.81%。公司净利率从2015年开始呈现快速向上的趋势，于2019年，公司整体销售毛利率达到31%，净利率达到17.22%，均处于行业领先。今年上半年，在行业利润下行的背景下，绿地香港毛利率相比2019年末还增加两个百分点。
盈利逆势增长的原因为何？炸天团认为有两个关键因素，其中一个很重要的原因就是产品力。
随着全社会进入到对美好生活的追求阶段，人们的居住需求已不同以往，尤其是今年疫情更让人们认识到居住健康的重要性，只有不断提升产品力和服务力，房企才有足够的竞争力赢得市场，从而获得溢价。
今年上半年，绿地香港也全面升级旗下产品系列，在原有的“超高层、文旅、康养、TOD、体验型商业、科技健康宅”的基础上扩充了“酒店”、“花园办公”、“贸易港”、“城市更新”等系列，形成更为完善细致的“8+X”产品系列，以满足不同层次需求的消费者。
绿地香港在产品打造上会深挖产品价值，结合不同产品的自身特色进行匠心打磨，将每个项目都当作“作品”来打造。也正因如此，绿地香港的不少产品在市场上都获得了较大反响。比如位于南通金沙湾的绿地江海图项目，两开两罄，劲销逾16亿；位于扬州的网红盘绿地也今东南和位于江阴的绿地敔山天地首次推盘去化率即超过80%，热销均逾11亿。
市场认可外，绿地香港匠心打磨的不少项目还获得了专业机构的表彰，于上半年共斩获行业16项大奖。
02
向管控要成本
在行业下行环境下，要保持甚至是提升盈利水平，房企不仅对外要从产品上获取溢价机会，还要对内从管控上下手“降本增效”。
一般而言，高毛利的公司都有一套严格的成本控制系统，绿地香港也如此，不同之处在于，在传统成本控制基础上，绿地香港更注重打造数字科技平台，通过大数据、人工智能和云服务对降本增效赋能，向精细化要效益。
在业绩会上，陈军提到，在特殊的形势下，绿地香港有了一些新的思考，其中很重要的一点就是公司今年要逐渐从信息化时代向数据化时代转型。
绿地香港成本控制术的秘诀也在于此。
据了解，公司从拿地到项目运营都有完整的数字管理系统做依托。比如公司搭建了以绿地香港为核心的数据平台，将成本数据相关联的内容都在底层进行连通，无论是在拿地阶段，还是在项目运营阶段，都可以依托强大的数据信息，通过基准成本测算体系来对成本进行管控，不仅确保了投资决策的科学性，也使项目在各个阶段的决策达到最优。
在项目运营阶段，绿地香港还打造了管理决策监控预警系统，对项目全过程实现管控的同时，更重要的是能够在关键成本运营指标出现偏差时在第一时间予以反映，防止成本管理失控等情况发生。
此外公司还在社会采购、智能BIM系统等运营和成本管控环节不断突破，致力于打造去中介化的直接平台来大幅降低采购成本、人力成本和时间成本。
公司董秘雷雨在业绩会上提到，作为数字科技的一部分，绿地香港在IBM产值和应付款可视化应用平台的打造也是在不断提升，实现了设计、成本、工程“三线合一”的管理模式，降低无效成本，确保项目工期。
从目前应用情况来看，BIM系统为项目提高了30%的审核精准度，复核时间、横向沟通时间也节约了60%。
03
“未雨绸缪” 财务杠杆稳健
好的产品力和成本管控让绿地香港的盈利水平升至业内标杆，但作为一家上市公司，资本市场对其的衡量标准，除了盈利指标，还需要公司的经营稳健，负债安全。
尤其是近期，关于房企融资的“三线四档”引起业界广泛关注，虽然目前还未有明确的细则出台，但从各类消息中也可看出，监管层对房企的债务安全问题空前重视。
从上半年负债情况来看，绿地香港也正如其管理层所言，做到了“未雨绸缪”。
上半年，绿地香港总资产首次突破千亿，达到1086亿元。报告期内，公司剔除预收账款后的资产负债率为50%，净有息负债率仅为38%，均位于“三道红线”中对应的指标安全线内；上半年，绿地香港也加强了现金流管控，半年度销售回款率高达92%，也得益于此，截至上半年末，公司账面现金存量为103.33亿元，对短期有息负债的覆盖比例为1.86倍，现金流动性充裕。
债务结构上，在绿地香港现有有息债务余额167.5亿元中，67%为长期债务，33%为短期债务，上半年公司的加权平均融资成本也已降至5.5%。
最后，作为一家地产公司，还是要回归房地产开发的基本盘。
一般而言，盈利和负债指标能够获得资本市场认可，基本盘都不会差。
上半年，绿地香港实现133亿元销售额，对应销售面积为110万平方米。新增地块13个，对应货值421亿元，其中权益占比达到84%，新城土地储备面积为253万平方米，均分布在新一线、二线及省会城市，这些潜力地区分布的土地储备合计占总土地储备的80%。
在业绩发布会上，陈军也坦诚道，上半年疫情的确对公司的销售产生了影响，但从恢复程度来看，绿地香港二季度的销售相比一季度已有大幅增长，三季度和四季度销售增幅将逐渐呈升高趋势，且下半年公司准备了631亿元可售货值，有信心保持全年目标顺利完成。