先买后卖，先卖后买 ，抑或同时进行 ？换房也许没那么简单

上周二，“多伦多地产局 9月市场报告” 如期公布。如同以往，我的同行们从各个角度作出独特分析。视点不同，说的都对，我就不过多重复。事实上，一目了然的数据，其实已经为我们前线市场得来的结论做了最有力佐证。

今年我的客人里，换房者众多，且都是年轻有为精英族，所以全部是从小换到大，也有从共管物业换到完全没有管理费的永久持有物业。

多数换房者，对自己需求和资金状况比较了解，加上本来已经买过至少一次房，所以知道自己要什么；但也有少数换房客人比较犹豫。我从业这些年来，感觉换房者最大纠结之一，是：先买后卖，还是先卖后买，抑或同时进行？

似乎挺简单一问题，回答起来却不能一言以蔽之。

具体情况具体分析，抛开房市谈买卖，无异于耍无赖，所以咱根据市场走势，结合业主个人情况，逐条分析一下，权当是闲聊：

1.    先买后卖：这样做的业主，属于不差钱儿，资金储备充足，或者，收入稳定且不低的业主。这类业主买房可以不必借助卖掉现居物业所得款，同时能从容贷到款。

先买后卖最大好处是，您可以把现有万贯家财搬进新住址，慢慢收拾；清空自己要上市的物业，或者仅留下可以做装饰的家具和小摆设；如有需要，做部分基本装修，比如地毯换地板，油漆全部房间；对业主来说，这样可以不必生活在纷乱且有灰尘的家中；等待物业售出期间，有人预约看房，也不用特意躲出去，各种省心，方便。

先买后卖尤其适合如今的无管理费物业：房源紧张，每单必抢，妥妥的卖家市场，不愁卖。而作为买家，能否买到，何时能买到自己心仪的房子，谁也不敢说。您一旦把房子先卖掉，却无法买到下一个房，可不是好玩儿的事，非常考验心理承受能力。

2.  先卖后买。这种情况，适合资金不足，必须要靠卖房所得去支配新物业首付款的业主们。从业五年以上的经纪，必然经过2018，2019 年的无管理费物业买家市场，彼时房子真不好卖，基本被买家压着打。买家市场下，想换房最好先卖掉自己现居所，再从容去挑选自己心仪物业。

所以，先卖后买非常适合买家市场，而不适合当今火爆的卖家市场，具体原因咱们在第一条已经讲明。

3. 买卖同时进行。这是历年来被换房业主们最推崇，也是最普遍的操作。但是，买卖同时进行，也有先买后卖抑或反之的区别。

比如，当前卖家市场，您可以先买定自己心仪物业，成交后，等待交房期间，立刻准备卖房，即便您卖掉物业的交房日期在新买物业收房日期之后，只要其它条件，尤其价位好，也是可行的，您可以安排过桥贷款。同时，这样还有另外一个好处，您可以先收了房，把东西搬过去，回头从容收拾卖出去的物业，不着急。

当然，如果能够争取到卖房交接日期与您新买的房交接日期同一天也行，当天收到物业款，然后支付新房款，接着搬家收拾。

不过我个人就不建议这样同一天交房的做法，一天之内要得到买家款，支付卖家款，安排搬家，还要按时将家中所有物品清空，作基本清洁。其中任何一个环节出点儿差错，都有可能造成多方烦恼。

题外话，安省律师说最急交房日期是周三，其实呢，收房日期安排在周二，周三，周四就很好，尽量避免周一，尤其是周五。

周五本来正常办公，然而一旦交接过程发生纰漏，当天无法完成款项过户以及土地注册，紧接着就是周六和周日，律师不办公，土地注册也无法操作，那就要拖延到下周一办理，对双方买卖业主来说，损失都不小，牵一发动全身。

为什么周一过户也不太好呢，因为周一可能会有上周未完之事积压，同时过了一个周末，周一是所有办公人员不清醒，情绪也最不好的一天。

做个小结：卖家市场下，买卖同时进行，也要先买好，趁着没交房期间，卖掉自己物业。去年以来，我的换房客人都是如此操作。

买家市场下，就换个做法，先卖掉自己物业，趁着交房间隔期，去买。买易，卖难，这样做基本可以万无一失，主要是业主没压力。

无论先卖还是先买，您一定根据自己心理承受能力，个人财务状况，物业所在社区是否好卖，要买的物业所在地是否好选择等具体情况而定。

您如果从无管理费物业换Condo，或者 Condo 换无管理费物业，基本原则遵循买家市场还是卖家市场原则而定。

说到Condo ，地产局市场观察报告中指出，刚过去的 9 月份房价上涨，大部分是由无管理费物业撑起，然而Condo 销量不容忽视，价格上涨也是肉眼可见；尤其过去几个月来，很多首次购房者入市抢购，使共管公寓价格有所改观。

地产局市场分析人员认为，Condo这种量价齐涨，量涨高过价涨的趋势，年底不会变，明年也会继续下去。

最后想特别强调两件事儿：首先，您想换房，无论先卖后买还是相反，最好同时期进行，意思是，买后就卖，或者卖后立刻买，这样无论房市怎样，至少可以做到高买高卖，低买低卖，除非您是神算子，可预见房市走向。我想您懂我在说什么。

其次，如今是卖家市场，物业不愁卖，然而无论市场如何，亮眼的物业永远会脱颖而出，好市场更会卖出高价。

统一收单，想要竞抢，那就必须尽量做到让自家待售物业无懈可击。无懈可击不一定是Staging，每个人的审美不同，您的 Staging 未必人人喜欢。

所以您家的硬件必须好，所谓美人在骨不在皮，有眼力的买家会看到物业的硬件，软装只是辅助。

今天就换房如何操作，说点儿我个人体会，相信作为业主的您，心中早已有谱。祝您在物业更换，买房投资之路上，心想事成。