法官札记93：离婚后对财产协议中房屋归属产生纠纷的案由确定和审理思路
陈贵新 湖南省邵东县人民法院
阅读提示：夫妻签订离婚协议之后，对于达成一致意见的财产分割方案发生争议需具体问题具体分析。下文案例涉及房屋处理，案由确定等法律适用问题应当如何把握？
案情
李某与陈某原系夫妻，生有一儿一女，在某小区购买了一套130平方米的住房。因感情不和，李某与陈某在民政部门办理了离婚登记手续。双方的离婚协议书约定：儿子小强由李某抚养，女儿小莉由陈某抚养，住房一套赠送给儿子小强所有。离婚手续正式办完后，李某要求陈某办理房屋过户手续将住房过户到儿子名下。陈某拒绝办理过户手续，李某遂诉至法院，诉请确认房屋所有权归小强所有和判令陈某配合办理房屋过户手续。
观点
对于上述案情，有观点认为法院可以迳行判决：案涉房屋归李某与陈某的儿子小强所有，并判决陈某协助李某将房屋产权过户到小强名下。
讨论
本案原告的诉请指向房屋的权属，而重点在于这是所有权确认纠纷，还是离婚后财产纠纷？笔者倾向于这是离婚后财产纠纷，由此出发，迳行判决直接确认案涉房屋归小强所有并支持协助过户的观点值得商榷。具体理由分析如下：
一、本案案由应为离婚后财产纠纷
最高法院发布的民事案件案由规定将所有权确认纠纷归属在物权纠纷中，属于第四级案由，将离婚后财产纠纷归属在婚姻家庭纠纷之中，属于第二级案由。可见，所有权确认纠纷与离婚后财产纠纷是性质不同的两类纠纷。
所有权确认纠纷是指针对某一标的物的权利归属产生争议而引发的纠纷。只有当事人之间就某一动产或不动产争相主张所有权的时候，法院才能对该争议的动产或不动产权利归属加以确认。物权法第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。而本案中讼争的房屋属于李某和陈某共同所有，而非其儿子所有，这一点非常明确，彼此都无疑义。既然双方不存有物权归属争议，本案当然就不属于所有权确认纠纷。
离婚后财产纠纷，主要包括三种情形：①当事人双方离婚时，没有对婚姻关系存续期间的夫妻共同财产进行分割，或者因一方隐瞒财产导致还有部分财产没有分割，离婚后一方要求对财产进行分配而产生的纠纷。②当事人协议离婚时达成了财产分割协议，离婚后因履行上述财产分割协议而发生的纠纷。③男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔而引发的纠纷，一方请求变更或者撤销财产分割协议。本案诉讼因陈某不履行其与李某在离婚时达成的财产分割协议而酿成，符合离婚后财产纠纷中的第二种情形，属于离婚后财产纠纷，本质上可归属于合同纠纷。李某应当主要遵循合同法原理来主张权利，但其通过向法院提起确认之诉寻求权利救济属于选择错误。
二、受赠人小强只享有债权，不享有物权
债权，是指一方要求他方为一定行为或不为一定行为的权利，是一种相对权。债发生的原因有合同、无因管理、不当得利、侵权行为。物权，是指权利人对特定的物享有的支配和排他的权利，是一种绝对权，主要包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
案涉房屋产权初始登记在李某和陈某名下，原本就属于李某和陈某共同所有。虽然二人离婚时一致同意将涉案房屋赠送给儿子小强所有，但该赠与协议不能直接引起物权变动，它只是引起物权变动的原因。小强依据其父母所达成的房屋赠与协议，仅仅是取得了 “要求其父母将房屋产权变更登记到自己名下” 的债权。小强要想拥有案涉房屋的产权，必须经过“变更登记”这一要件行为。案涉房屋产权在没有变更登记的情况下，自始至终属于李某和陈某共同所有，而非小强所有。
李某和陈某离婚之时达成了协议将房屋赠送给儿子小强，这一赠与协议是否有效？这是法院在审理本案过程中必须解决的前置性问题。
根据合同法规定，合同如果被认定为无效，就不存在继续履行的问题；如果被认定有效，且又不存在影响合同继续履行的其他障碍，则权利人有权要求义务人继续履行合同。离婚协议中的赠与行为并非一个单独的赠与合同，与夫妻身份关系的解除、夫妻共有财产的分割、子女的抚养等问题构成一个有机联系的不可分割的整体。最高法院婚姻法解释（二）第八条第一款明确规定：“ 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。” 由此可以认定，李某和陈某达成的房屋赠与协议合法有效。双方本应按照协议自觉地到房产部门将房屋过户登记到儿子小强名下，但事后陈某反悔拒绝办理过户登记手续，李某作为小强的监护人当然有权要求陈某继续履行赠与协议。
归纳
就本案而言，法律适用的分析路径和裁判思维应当是，作为受赠人小强的监护人，李某向法院提起的诉讼请求只能是二项：1、确认其与陈某达成的房屋赠与协议有效；2、请求法院判令陈某配合其办理房屋过户登记手续。法院围绕该二项请求审理后，依法做出判决。如果二项请求都应当得到法律支持，判决内容包括：1、确认李某与陈某达成的房屋赠与协议有效；2、判令陈某在判决生效后限期内配合李某办理房屋过户登记手续。由于李某无权提起房屋所有权确认之诉，裁判确认房屋所有权既不符法定程序也不符实体法规定。待法院作出的判决生效后，李某申请强制执行，然后由法院向房产部门发出协助执行通知书要求房产部门协助办理过户登记手续。房产部门对案涉房屋过户变更登记手续办理完毕之时，也就是小强取得该房屋所有权取得之时。
延伸
类似案例我们在司法实践中经常碰到，最典型的就是房屋买卖合同纠纷。在处理此类纠纷时，我们在坚持 “不动产看登记”这一总原则情况下，不能忽视以下问题：
一、注重善意第三人制度的适用
当出现一房多卖情形时，我们不能简单地以房屋登记人是谁，就判定房屋归谁所有。比如，甲将自己住房先后卖给乙、丙、丁，最后房屋产权登记在丁的名下。这种情况下，首先可以推定丁对该房屋拥有产权，但我们同时要审查丁是否属于善意取得。如果查实丁明知或应当知道甲已经事先将房屋卖给了乙、丙，丁对该房屋所有权的取得属于非善意取得，依法不能保护。“ 恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”
二、注重对价支付、房屋实占原则的适用
最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
适用上述规定要准确把握三个问题：①第三人支付全部价款，指的是按照房屋买卖合同约定的价款，而不是房屋总价款。比如按照出卖方与买受方签订的合同，买受方先期支付总价款的60%，余款在房产证到手之后再一次性付清。这种情况下，只要买受方付清了总价款的60%，我们就应当认定“第三人支付了全部价款”。②实际占有，不是一定要由买受人亲自实际占有，买受人接管房屋后出租给他人，也应当认定为“实际占有”。③没有办理过户登记第三人没有过错。比如，出卖方事后外逃下落不明，导致房产过户手续没法办理，就属于第三人没有过错的情形。这条规定在执行程序和案外人异议之诉中用得较多。
三、注重住房保障权优先原则的适用
依照合同法第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人对工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这是物权让位债权的法律规定。但是，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。
在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者。为此，最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这种考虑，实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次。
核校：简牍