实探！华南首个龙湖天街，将在2024年亮相！
作者：黑天鹅
说起TOD，东莞可谓是重拳出击。
去年6月份，长达20页的东莞两会工作报告中，“TOD”就是重头戏。
2020年，东莞一口气规划了55个TOD，加快推进10大TOD重点建设项目。
今年东莞又进入TOD的旧改时代。
1月13日东莞政府发出TOD旧改的红头文件，这意味着TOD的旧改正步入有序、系统、快速的开发。
来源：东莞市人民政府官网
毫不夸张的说，东莞将来就是一座TOD上的城市。
其中，最引人注目的是，华南首个龙湖天街，东莞茶山TOD地块。
人们对它的关注只增不减。
关注点一：华南首个“龙湖天街”。
这是龙湖“天街”系列在华南地区落地的第一个项目。龙湖天街落地东莞，将成为东莞新地标，同时将填补东莞北部镇街超级商场的空白。
关注点二：黄金交通。
在地理位置上，地块位于东莞火车站旁，视野开阔，地理位置优越，北边紧邻东莞火车站，西侧为京山村，东边为工业园，南侧为站前路。
地块与2号线东莞火车站相邻，交通网络便捷。
来源：独角Mall实拍
地处东莞地铁2号线、广深城际铁路、地铁17号线（规划中）、有轨电车交汇点——四轨交汇。
作为东莞四大枢纽之一，茶山东莞站是连接湾区的超大枢纽。
关注点三：项目由龙湖、金地二者强强联合，拟打造大型TOD综合体。
2020年4月24日，龙湖联合金地，豪掷32.1299亿元，一举拿下东莞站茶山总建面约60万㎡的巨无霸地块。
据查阅工商信息显示，东莞市嘉悦房地产开发有限公司实际为龙湖和金地联合成立的公司。其中龙湖持58％，金地持42％的股权，意味着该项目将由龙湖操盘。
一方面，龙湖在TOD领域探索了十余年时间，截至去年末，该公司已开业的商场已经有49座，具有比较丰富的经验。
另一方面，龙湖在东莞扎根不深，对东莞住房市场了解不够充分。而金地2001年正式进入东莞，深耕了将近二十年时间，开发了二十余个项目。
二者“抱团取暖”，优势互补。
天街地块一片荒地
旁边高楼已装修至水电阶段
人烟稀落
东莞发改局官网发布关于东莞火车站TOD商业综合体的项目备案投资，该项目备案名为春江悦峯广场，总建面58万平，总投资高达68.8亿元。
来源：东莞发改局官网
东莞火车站TOD地块即2020WR006茶山镇站前路地块。
2020WR006号地块由五部分组成：1宗商业金融+3宗二类居住用地+1宗地下停车场，周围基础设施已达到“三通”（通水、通电、通路）)，占地面积139677.76㎡（含地下空间）。
来源：东莞市公共资源交易中心
容积率2.49-5.16。根据规划，该地块需自持宗地商业建筑面积10万平方米，未来将打造成集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体。
来源：独角Mall实拍
现场情况：
项目位于东莞火车站旁边。
天街地块上除了电线杆外，其余地方还是一片荒芜。
来源：独角Mall实拍
旁边的高楼林立，已经进入装修水电阶段。
来源：独角Mall实拍
正赶上施工人员进去出入口。
来源：独角Mall实拍
门口摆放着装修的顶板。
来源：独角Mall实拍
人气：
路上几乎没有什么行人。
来源：独角Mall实拍
来往的4、5辆公交车上，每辆公交车上加上司机，不超过3个人。
人气惨淡。
周围房价：
茶山镇周围房价在17000万/㎡-32159万/㎡不等。
询问的保安说：“正在建的高楼是学区房。”
来源：链家网
地铁横穿
住宅预计2022年6月底竣工
商场预计2024年左右亮相
由规划图可知，地铁横穿项目。
来源：独角Mall实拍
龙湖深谙轨道是兑现城市红利最有效的方式，一早便嗅觉灵敏地注意到这片地块——四轨交汇的茶山东莞站。
茶山东莞站作为广深城际的重要中间站点，是连通广深经济圈的重要枢纽。于此出发20分钟即达广州城区，40分钟至深圳城区，极为便利。
来源：独角Mall实拍
再看地铁，从茶山东莞站TOD出发，乘坐地铁R2线，5站到东城、7站达国贸。未来，地铁17号线规划落地，又能畅达东莞各地。
当然，被眷顾的不止地铁，无红绿灯阻挡的桑茶快线、迎宾大道，大大缩短了茶山东莞站与城区的距离，10分钟可达东莞市区。
而围绕茶山东莞站、生态园、松山湖环湖三地，有轨电车（轻轨线）的建设也在同步启动，建成后可畅达松山湖。
根据计划进度图，今年底住宅计划完成室外整体和精装修。住宅计划于2022年6月底竣工。
来源：独角Mall实拍
作为项目二期的8㎡的龙湖天街，将在2024年左右亮相。
华南首个龙湖天街
能否打响第一枪？
东莞龙湖天街的优势：
1、交通便捷。
地处四轨相汇——东莞地铁2号线、广深城际铁路、地铁17号线（规划中）、有轨电车交汇点。
2、龙湖在背后保驾护航。
即使去年年初遭遇了疫情“黑天鹅”，但在商业地产这一块，龙湖依然表现出了很好的韧性。2020年龙湖的49座商场收租58.2亿元，天街租金超55亿。
东莞龙湖天街面临的问题：
1、目前人气堪忧。
从现场看，项目周边可谓是荒无人烟，连过往的公交车上的乘客也是屈指可数。
2、目前周边楼盘除了龙湖金地天曜城，住宅较少。
来源：独角Mall实拍
周边楼盘寥寥无几，周边多是驾校、工厂、儿童医院等。
3、临近地铁口，人群纷杂。
靠近地铁口，形形色色的人群交错，难以确定固定的消费客群。
从短期看，或许现在东莞龙湖天街的条件还不够成熟，但是从长期看，人气等问题会随着天街、周边住宅的建成逐渐热闹起来。
从长期看来，作为华南首个龙湖天街，东莞龙湖天街还是未来可期的。
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