成都第一梯队小学学区房，谁更抢手？议价空间多大？谁成交更快？
结果后台留言表示挂牌价有水分，也在怀疑是否有价无市~
那么，你们关心的就是我们关注的！
到底挂牌价离成交价相差多远？有没有水分？学区房成交到底什么情况？
这次赞花儿就统计了第一梯队小学学区房19年成交情况！
啥子是一梯队？
简单来说，就是成都最顶尖的公立小学，如果不明白的可以戳：成都公立小学40强学区指南 ，溜爸最喜爱的40个学区2019版发布。
那么，第一梯队小学都有哪些？
包括实验小学，成师附小，泡桐树小学，盐道街小学和胜西小学。
成交数据能看出什么？
19年，第一梯队小学学区房共成交712套，其中成师附小成交量最高，为247套，而最低的是泡桐树小学，全年只有68套。
排名第一的财富中心，周边配套很成熟，买海鲜/逛商场/上学等等都方便，不过就是通道式没啥私密性。
楼盘分A/B/C，一般自住都在B栋（主打住家套二）；A栋（全部为小户型）更多是酒店/名宿/出租用，更适合挂户。
而19年成交的67套里面，主要还是以小户型为主，1室房源房源占了78%，最低成交总价仅78万。
成交量高的原因，主要是门槛低，而且供应多。
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人民中路一段5号，化工/煤监局/经贸委机械厅等的单位房，小区为80年代的老小区，每套房包括户型装修都很老式，比如19年成交的几套房源内部有点儿感人：
不过人家有1个优势：实小学区房，就凭这1点，5号院19年就成交了47套，位列成交量top10楼盘第二名，而且，今年1月又成交了4套。
如此“畅销”的原因，还有1点就是：它的出售供应是实小学区房的no.1。
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第三名的城市理想也是对口成师附小，是其学区房中最新的1个楼盘，开放式/通道式，分为A/B两栋，其中A栋才是住宅，户型以1室居多，少量2室。
而19年成交的房源全部都是1室！总价平均128万。
该楼盘的供应也很充足。
19年成交量top10中
盐道街小学对口的楼盘占领一半份额，而成交量最多的单盘是财富中心，对口成师附小。
另外，成交量top10的楼盘，其供应量都不少。
所以，像泡小/胜西小学，本来供应就不多，排不上名也合情合理。
接着来看，各小学成交量最高的10个楼盘都有谁呢？
实验小学
实验小学学区房供应主要就是人民中路一段和上翔街，所以这两条街道上的楼盘成交量大。
人民中路一段的房子小区外立面都进行了美化，外表看不出真实年纪（1970-1984年）。
其中人民中路一段5号的供应是最大，所以成交量也是NO.1。
上翔街成交的3个小区，均为1985年的多层，大概都长这样：
泡桐树小学
泡小的划片范围只有5条街道（3条小街=多子巷/支矶石街/泡桐树街，2条大街=商业街+实业街），一共出售只有30+套。
其中成交量最多的商业街，是泡小学区房的主要供应地，在也是2条"大街"中，环境更好者：
这条街道禁止中巴车/出租车进入，两侧几乎没有底商的，而且四川省委的宣传部、组织部都在这里，所以安全系数比较高，且很清静。
其成交量最高的的商业街50号/6号/25号都是省委的单位房。
胜西小学
胜西小学学区房供应比泡小还少，虽然对口楼盘多，但是有出售房源的楼盘一共就才11个左右，而且70%的楼盘还只有1套房源出售~
成交量最高的是金河路63号，是药材公司的单位房，出生年代1996年，小区是所有学区房中唯一一个内部有配套健身设施的，而成交也是最活跃的。
排名第二的尊城国际，是胜西小学学区房中唯一的高层，也是最新的一个楼盘，佩戴胜西小学学区房之最高均价头衔。
并列第二的包家巷99号，为医药站宿舍，规模较大，多层一共就有7栋，还包括了无数栋平房，相对来说，这个小区单价低，户型小。
盐道街小学
第一名世代锦江商务楼是盐道街小学学区房的最低门槛楼盘，通道式布局，独栋4梯21户，房子水电气三通，为70年住宅产权，19年成交的23套平均总价也才125万。
而皇后国际各方面在盐小学区房内算中等偏上，小区环境舒适，绿化较好，配套丰富，19年成交总价平均也要263万。
成交量排行第三的是，雕墅，开放式/通道式/异形户型，出售房源多，成交量大不稀奇。
而top10中的多层楼盘，优势在于：有独立院落，和小区环境。
成师附小
前两名就不多说了。
财富中心是成师附小学区房中出售最多的，门槛最低，成交最活跃的楼盘。
第二名城市理想是成师附小学区房中最新的一个，19年成交共42套：都是小户型，总价100-150万。
第三名阳光365也是小户型代表，最大面积60平米左右。
多层楼盘成交量高的3个（学道街42号/64号/滨江公寓），是赞花儿之前在踩盘报告中比较推荐的，其特点是：小区环境好，住宅舒适度高。
分析完各小学成交量top10楼盘，可以看出：
高层楼盘，低总价成交量都很高；
而多层楼盘，还是更看重居住感。
一梯队的小学也就是成都最顶级的小学了，那么现在成都，最顶级小学的学区房单价能有多高？
最高成交单价：54512元/平米！
成交单价第1名的人民中路一段5号，成交故事比较曲折：
当时这套房的房东挂牌价才70万，马上有客户看上并表示要签合同，结果由于客户要3个月之后才有资金，房东不愿意，交易失败。
70万买成都第一公立小学学区房，哪个抵挡得住，所以一波又一波的带看，在购房者的热情中，房东也把房价提到了91万，最后在19年11月20日以90万成交。
其余成交单价top10房源中，对口成师附小的财富中心一盘独霸6个名额，其成交单价也是突破了5万/平米。
成交单价top10房源里面
成交面积全部是小户型，最大的也不超过40平米。
小户型=单价高
就成都顶级小学最高单价，对比南京/上海等等，真的很温柔，像南京：单价8万/平，13万/平的，都还被抢着要！
这个靠什么来判断？挂牌价是房东的心理价位，而成交价一般都会＜挂牌价，那么挂牌价-成交价就是成交过程中房东和买主不断议价的结果。
所以，赞花儿统计了挂牌价-成交价相差最多的前10套房源，来看看，一梯队小学学区房最多降了多少？
以上数据，可以看出降价top10房源基本全部都是大户型，除了对口泡小的商业街25号：
这套房源房东想卖215万，算下单价大概要3.6万/平米，但是，整个小区19年成交价都是在3.1万/平米左右，所以，议价31.7万没毛病。
而降价金额105万的督院府邸，同一天同户型的房源也是300万成交，说明在当时300万才符合市场，
只能说这套房子当初挂出来的时候没了解清楚状况，最后终于还是面对现实。
降价第二名也是督院府邸，挂牌475.12万，最终以405万成交，降价金额70万左右，在69次带看后，还是恢复了清醒。
而第三名的商业街50号，确实属于“打折处理”。
对比该小区19年全年成交的房源，都没有如此低单价出现过，且总价比83.7平米的套二还低2万！！！
而其余降价金额在20-30万之间的楼盘，都可以归纳“打的假折”：挂价太高，降这么多才符合行情。
依然，每个小学的top10房源也来了解一下：
实验小学
实验小学调价最高的也才18万，房源来自人民中路一段4号，是该小区19年的成交首单，从此之后，再没有1套房源有超过18万的降价~
整体来看，实小学区房的议价空间没有很浮夸，top10其他房源降价金额在7-15万。
成师附小
成师附小top10房源中，前2名已经说过，属于打假折。
而盐市口公寓，可以说一下，19年这个小区就只成交了2套，而这2套降价金额都不菲，对比18/17年成交来看，这个小区完全没有涨价。
其余成师附小top10房源降价金额在11.5-23万，议价空间比实小更大。
泡桐树小学
泡小下降最大商业街50号属于降价销售，其它房源的挂牌价-成交价差距不大，降价金额在10-18万，属于正常的一个调价区间。
而商业街25号，前面也分析过，降价31.7万没毛病。
排名第三的房源来自泡桐树公寓，居住环境纯粹/有独立小区，大户型为主，所成交的房源虽然降价23万，但是也比18年成交单价上涨5000元/平米。
胜西小学
降价第一名的少城佳苑，很少有房源供应，整个小区那么多年在贝壳上也只有这1套成交记录，虽然降价20.01万，但是属于“该降那么多”。
而其余top10房源降价金额在8-12万之间。
盐道街小学
排名第一的房源来自世代锦江凯旋门，带看4次，10天成交，对比同年同户型成交房源来看，降价力度不大。
其余top10房源降价金额在10-20万之间。
所有成交房源中，挂牌价＞成交价占大部分，5所小学降价top10来看，除个别特殊情况，比如挂牌价超行情，降价急售外，其议价空间最大在7-23万之间。
整体来看
一梯队小学学区房议价空间排名：成师附小＞盐道街小学＞泡小＞实小＞胜西小学。
所以说，放心大胆的讲价，坎个10万，8万的坎也不是不可以。
虽然降价房源占多多多数，但是19年成交房源中，还有0.015%是涨价成交！
这0.015%的房源涨价金额不大，最多也才2万，最少的只涨了60元，而且大部分都属于涨了也有人抢着买，最快的第2天就成交了。
作为成都前5名小学的学区房，到底成交有多快？通过以下数据感受一下：
注意：统计是按签约时间来算
成交平均周期最短top10中，对口胜西小学的房源占到了76%，而且还霸占榜单前3名。
最快成交的是蜀华街43号附2号，带看两次，挂牌当天就签约！
这个楼盘本来就少有供应，而且单价仅1.7万/平米，稀缺+便宜，这就是“神速”的原因。
排名第二的包家巷82号，也是对口胜西小学，6号挂牌，7号签约，而且1次带看直接秒杀。
同样的，82号也是一房难求，单价2万/平出头，给我一个不买的理由。
第三名还是胜西小学对口楼盘——蜀华街37号，28号挂牌，3天带看17次，30号签约。
挂牌140万，成交130万，直降10万，就算房子长这样，也阻止不了买它的决心。
没有办法，哪个喊胜西小学学区房的供应比泡小还少呢？
因为top10楼盘全部都是多层老破小，其19年成交量都只有1-3套，所以成交周期平均数算下来很低。
单独看成交房源，当天签约，隔1天签约，2天签约的.....也不少：
当天就签约的房源全部对口胜西小学，蜀华街是1天带看2次，而包家巷那套1天带看11次。
挂牌第2天签约的房源一共有17套，分别对口实小/胜西小学/盐道街小学。
除了皇后国际总价370万，新开街3号总价235万，其余成交房源总价全部都是100万+。
挂牌第3天签约的房源共13套，依然是对口实小/胜西小学/盐道街小学。
房源总价主要也是在100万+。
隔3天就签约的房源一共13套，除了成师附小，其余4所小学的学区房都榜上有名。
其成交总价全部都是100万+。
以上数据来看
19年3天内签约的房源，没有一个对口成师附小；
总价100万+的房源成交更快。
继续，各小学成交周期top10也必须出场~
实验小学
胜西小学
泡桐树小学
盐道街小学
成师附小
所有学区房
一梯队小学19年成交的所有学区房，其成交周期平均下来：胜西小学＜实验小学＜泡桐树小学＜成师附小＜盐道街小学。
19年成交均价最高值是多少呢？一般出现在哪月？以后都是值得参考的，马上来看：
成师附小成交量top10楼盘的成交最高均价在2.5-4万/平之间，大部分出现在年末的11/12月。
而盐小成交最高均价2.5-3.9万/平之间，顶峰期多集中在3-6月。
胜西小学学区房均价最高在2-3.2万/平之间，相比一梯队其他小学，成交顶峰均价要低，而顶峰期多在年末的10-12月。
泡小顶峰均价最高，在3-4万/平左右，顶峰期没啥固定规律，8/9/11月的成交均价最高。
实验小学的顶峰均价为2.3-3.4万/平米之间，其成交均价顶峰也多在年末11/12月。
整体来看
19年一梯队小学成交热门的学区楼盘，成交顶峰均价在2-4万/平米，顶峰期多集中在年末。
最后，再来回顾一下，通过19年全年成交数据来看：
1.19年一梯队小学学区房小户型成交占多数；
2.低总价高层and有小区环境的多层楼盘，成交量更高；
2.小户型成交单价更高；
3.成都顶级小学19年成交最高单价54512元/平米，对比南京/上海等等，成都学区房房价温柔得多；
4.挂牌价＞成交价占大部分，其议价空间最大在7-23万之间。
5.一梯队小学学区房议价空间排名：成师附小＞盐道街小学＞泡小＞实小＞胜西小学。
6.总价100万+房源成交更快，对口实小/泡小/盐道街/胜西小学的部分楼盘3天内就签约；