成都学区房已获授权
本来想直接点题，把自己一路踩过、避开的坑简明扼要写出来完事。
但梳理半天发现，不把整个过程阐述一遍，实在没法单独、清晰地把“坑”给描述清楚。
由于签约时间点对我来说太有历史意义了，先说结果。
01
成交现况
时间点：2020年9月14日，晚22:00，正式上车。这日期意味着什么，关注溜爸公众号的筒子们，应该都懂的。是的，当天12:00开始，直到房东签名摁手印，整整10个小时，脸上不表，心里那是坐了千万遍过山车…
房屋情况：正读高新芳草小学南区，套内大于第一套，小区小于第一套，总体符合我和老公最初的构想——学区兼顾改善，且不再操劳装修，转卖容易（户型、朝向、楼层都为市面普遍欢迎）。成交历程：从看房到决定签约，走出房门开始。第二个看房人走进房子时，我们已经在通过经纪人与房东定下签约时间（9月14日）了。有对一起看过东苑房源的夫妻，据说自从那次相遇后，总在我们约谈时，联系中介想约谈我们正在约谈的房子，包括我们成交的这一套。签约期间，中介告诉我，他们希望我们这一套一切顺遂，不要再每次就早他们那么一丢丢地跟他们抢房了。自我评价：不知这速度在大家眼里是啥级别。我自己觉得当得起“快狠准”，并且加一个“稳”——虽看房后就决定签约，但绝非激情消费。
200+万小钱钱花得如此义无反顾，不是因为任性？而是因为一句老话——机会留给有准备的人。
标题里提到的每一次经历，除了给予我们不少失落沮丧，也为下一次的再接再厉，积攒了更多经验教训。
决定正式涉足学区房的那天，艳阳高照。
一位长期关注溜爸的同事，在财富中心上车的第n天，因缘际会跟我聊起他对学区房的看法。
此次无意的深谈后，我第一时间关注了溜爸，当天在工作间隙看了溜爸发表的各种文章。继而断断续续花了2-3天，结合溜爸的一堆文章截图+电话轰炸，终于说服了“小学都倒闭了但却名校毕业，所以学区房就是坑爹套路”的老公。
最开始自己懒得学习相关政策，打算直接跟风同事买财富中心小标间挂户。但感谢老公的理智，带着我一起分析发现：涉及夫妻上班位置、工作性质、现住地等均不同于同事，我们需要自行定制购房方案。由此，我俩开始了分工合作、齐心攻克学区房的漫漫长路——路痴但精通文字研读的我，负责钻研政策、各校概况。在此，诚恳建议大家：
对于政策、房源情况、学区的定位等，不要只听不学。哪怕花钱咨询溜爸及其余老师，他们再专业，也只能根据提问方的只言片语，提供建议和参考思路。最最了解自己需求、承受能力、未来期望的，只有你自己。自学政策，再结合老师们的文章、回答自行分析，才能准确地将硬邦邦的文字、数据，灵活地套用在自己的漫漫征途中。
脑壳头有成都离线地图的老公，负责根据公布的划片表格，初步确定对口学区楼盘。在此感谢溜爸后续推出的划片小程序拯救了老公。只是，自从有了小程序，我俩的工作量，有了极其明显的不公平分配现象。各方面分析自家情况后，我们初步定下符合自身情况的方案。彼时，孩子1岁半。当时我自己都觉得考虑得好早啊，表扬表扬~后面的经历告诉我：不早不早，其实很晚了…深刻铭记溜爸至理名言——上车学区房，越早越好。我的历程差不多是：
青羊实验（或金沙）→茶店子→锦城→墨池→锦晖→七中附小→芳草南。
明显可见，后期我们完全盯着高新打转，为啥？听我慢慢道来。老成都人对五城区有种说不清的执着。故自去年6月开始，直到今年6月为止，我俩眼里只有青羊、金牛。然而，看来看去，看了很多，明明也有感觉还行的，但始终缺少决定签约的动力。为啥？除了价格的骤升（再说一遍：“上车学区房，越早越好”，有购买力的，没娃都可以上车），貌似还有其他原因。内心迷惑，直到今年6月初，小程序的1元收听让我豁然开朗——科科老师说：孩子上学和家长上班，得兼顾。我在城南（非常南）上班，老公在接近市中心上班，当初考虑妈妈是照顾孩子的主力，婚房买在了天府新区，离我单位近。事实证明，由于我和老公工作性质的不同，孩子确实得由我来主力照顾。为此，一旦买在五城区，因主城区的常态化拥堵，老公通勤不一定轻松多少，我的通勤则会变得非常痛苦，我们对孩子的高质量陪伴会只降不升。在我看来，小学再好，假如父母的高质量陪伴缺席，那是“捡了芝麻丢了西瓜”。6月底，就在我们因上述原因，基本放弃购买学区房，准备默默接受天府新区听天由命的摇号政策时（我不晓得我哪个片区，但一定不是C区），单位在市中心的老公突然说：“我单位社保好像在高新区。”
哦呀？高新区的位置、普遍房龄及周边配套，貌似很符合我们最初的构想啊~
老公第一时间确认购买资格后，柳暗花明又一村。我们迎来了最高效、最有动力、最沮丧、最费脑、最有收获、最热浪涛涛、为期2个多月的高新踩盘、抢房战。此时，天府长城、东苑等高五楼盘对口初中崛起、锦晖排名在那金光闪闪，业主们的卖房心态、成交心理价也开始一言难尽。加上疫情原因（此为中介推测，仅供参考），很多原本觉得租房万岁的人，经历了“房东说收就收又因疫情无处安身”的窘况，决定买房，从而导致4、5月的二手房源虽多，买家也多，成交量骤升，房价自然上来了。新的希望来了，预算新高也来了。我们在这个时机踏入这片“战区”，好像真是最坏的时机。转战高新开始，我们实际约谈了很多次，但意义最大的，只有四次。为更加清晰体现这四次的“战略意义”，稍微说一下期间的取舍情况。先说一开始就被我们淘汰掉的——锦城小学。原因很简单，南城都汇算是对口楼盘里质量较好的，但盘口太大，部分户型较为奇葩，以及至今不知何时开盘的7、8期，爆仓风险实在不小。加上实地感受了南城都汇几个小区的物业，挺不友好的，隐约感觉有点故意为难中介和看房业主。再说逐渐放弃的——墨池书院。原因也比较简单，大源片区宜居指数虽高，但墨池本身质量暂无权威数据体现，对口初中尚不明朗，且看得上的小区，普遍不满二。最后说最终彻底放弃的——锦晖小学。原因很…总之基于下述对比分析，下了放弃的决心。除格兰晴天（房龄高）和礼顿山1号（单价高，直接放弃）可以不穿天府大道上学，其余均距离不近。于是，离学校不近的如天府名居等生活圈较为成熟，但孩子上学路安全系数低、烟尘大；离学校近的如格兰晴天，生活圈实在一言难尽——除了银泰中心，只有零星的苍蝇馆子、五金店、菜市场等（因为不愿轻易放弃，自己一个人绕着走了一个多小时）。格兰晴天门口底商几乎全是关门的空店。对面空无一人的旺旺楼盘不仅不加分（这楼盘到底咋回事），还因占地面积大，衬得整个片区都寂静无声。公共交通方面，由于地铁在城市公共交通领域的天然优势，我们也仅对比了地铁。天府长城片区最近的地铁站，除遥遥无期的30号线，目前没有其他规划，而30号线的规划，对城区、城南的通勤人员并无太大助益（图源百度百科）。7号环线三瓦窑站（七中附小）、1号中轴线火车南站（芳草南区）不香吗？2、七中附小。
除了步步高，无特别大的商圈。桂溪苑CDE区不符合需求（太贵太远太吵等），PASS。A（2008）、F（2013）区安全系数最高，可以不过任何马路地沿街、就近至小学，B区（2009）过小马路。东苑整体生活圈成熟，且有老体中心——F区的业主，给娃儿换上泳衣、批条浴巾，出门就到对面游泳去了。交通方面，B区出门右转走几步就是三瓦窑站。3、芳草南区。感觉赞花儿老师的踩盘报告已经很全了，没啥说的。综上，彻底认清：
锦晖对口的天府长城片区（基于赞花儿老师之前的划片分析，公园那一边的大魔方等直接无视），相对其余楼盘唯一能打的优势，在于“房龄高，所以单价低”的性价比，其余没任何战斗力。一旦像天府新区搞多校划片（毕竟央视表扬了），或纳入类似十七中级别的对口初中（不至于吧），再没优势。至于锦晖的“高新区连续三年第一”，在我们看来，并不算啥，原因不表，各自心里一杆秤而已。
同时，天府长城业主普遍现状——恃房而骄，且貌似属高五区之最，相关读者投稿，每每提及，好像都忍不住吐槽一番。为何而骄，大家都懂，但骄得超过一定限度，单价差不多的前提下，我又何苦当冤大头，选择这样一个具有“割裂”性质的片区？逐渐地，在这2个多月通过小程序有偿提问、多方文章、各方消息，以及4次没成功的签约经历，我们的购房方案得到了不断修正和完善。1、8月初，柏南郡朝南套二，202万，侧临科华南路，吵，有租客，学位已用，但我们孩子可以无缝衔接使用。以上条件让我们颇为嫌弃，基于前述“性价比”，且该房源为当时仅有的大套二朝南房源（最初预算计划不成熟，较低），决定购买。通过中介就价格等与卖方达成一致后，相约都有空的第三天晚上签约。等待期间，我和老公对于不安静这一点，颇为纠结。然而，不需要纠结了，第二天晚上，卖家告诉中介，因为各种原因，请直接下架，不卖了。得此消息，如释重负又有点不明所以。多方打听，拼凑了个大概：天府长城片区的业主有“调价群”，纷纷鼓励在售业主提价出售。甚至没有售房意愿的，也将房子单价提高地挂出去，以期提高单价涨幅速度。受此影响，202万这套房源的业主觉得，自己这套卖便宜了，且再等一段时间，可以更容易高价成交。这一次，我们明白了：学区房是卖方市场。也因此，学区这个性质，只要划片方面不出现太大变化，是房屋保值的最大保障。故，溜爸之前提到的“就近原则”十分重要（不易受划片变化影响）。
于是，我俩确定了一个大原则——如果楼盘离对口学校较远，则尽量不考虑。这也是我们一开始就放弃益州小学的原因。（仅基于我们自己的认知，并非否定距离益州小学较远楼盘的学区价值）
2、8月中旬，御府花都A区朝东套二，215万，对小马路，安静，租期刚完，户口干净。最开始中介约谈，业主表现了出售意向，说考虑一下我们的报价。下午回话：“直接下架，不卖了。”我们以为又是一样的原因悔单，再次多方打听：业主决定自住，解决自己孩子的上学问题（之前房子出租，貌似不知道这边学区的变化）。这一次，我们的收获不太具备参考价值，只是发现：御府花都的阳台好大，我们喜欢，以后尽量找大阳台的户型。3、8月底，天府长城的涨势，令我们退避三舍，同时发现预算可以提至250万上下，于是转向了东苑。遇上还算满意的房源：B区朝南对中庭套三，阳台大，256万（挂牌260），学位干净，出租装修，租期刚完，装修须彻底打了重来。想着又要来一次装修，一开始是拒绝的。但小区一众孩子捞蝌蚪的温馨场景，让我和老公忍不住畅想“我家娃儿掉水里，他哭我们笑”的美好画面，以及除了装修以外，其余条件都很利于转卖。看房2小时后，中介通过房源维护人确认房东出售意愿强烈，并与我们就价格、过户时间等进行了积极协商，相约第二天上午完成签约。我们都以为，这次必然上车了。当晚瓢泼大雨，我睡得超激动，已经开始构思读者投稿的内容了。然而…第二天上午，我们到时，房东说家里被淹了，没法来，得处理。没事，我们用一个上午的时间，先在门店把合同样本研读完毕，打道回府，等待房东确定下次签约时间。路上，中介来电，房东不卖了，让下架。这次我们真不晓得原因，只晓得，4月份，这位房东用同样一套房，也来过这么一出。这一次，我们的收获在于把LJ购房合同读通透了，后期签约更省时。同时基本确定了前述对东苑的认知，及盯盘原则：
CE区均为大户型，总价高出预算，PASS；
D区普遍太吵，PASS；
F区和桂溪苑单价高，其余楼盘接近套三的总价，只能入手这两个楼盘的套二，划不来，PASS；
A、B区普遍安静，有小套三户型，符合我们这种刚需、低预算的需求，盯紧了。
4、8月下旬，下午16：00，中介突然来电——御府花都B区朝南，【房东认为】有学位，210万，带家电出售，装修到位（据说由龙发装饰装修），租客即将到期，且租客对房屋维护很仔细，房东诚心出售。
条件很好对不对？价格很公道对不对？然而这次，是我们主动放弃的。
房源出来当天，租客出差没法看房，但通过中介给我发的室内照片、户型图，我判断：不看房直接签约，绝对不亏于是，在很多意向者坐等第二天看房再做打算的时候，我一边让中介联系房东过来签约，一边冲到托管班接上刚吃完晚饭还没擦嘴的仔儿，一个滴滴杀去门店坐等房东。期间，去同户型低楼层租屋实地感受了房子构造，实时向正赶过来的老公汇报“前线消息”。两人有志一同：不讲价，直接签。房东如约而至，在他铺垫“不讲价”的谈话前，我直接打消了他的顾虑，抱着“没看房，多从房东嘴里了解一下房屋情况”的心态，闲话家常一番。然而，转折来了——就在我找不到啥聊，但总觉得还有些问题没问时，我随口衔接了一个话题：“这个学位，确实没用过吧？”房东的回答，让本来轻松愉快的谈判氛围，瞬间凝固，在场人士争相想法通过各种渠道确认相关政策。具体怎么回事？如图：从房东说出这个情况开始，中介想法打了锦晖相关负责人电话，我们想法在网上查官方政策（政策文字模棱两可），大家都一门心思想把这套房成交了。然而，情况来得太突兀、太特殊，大家最终懵逼地解散，相约明天工作时间再想法扩大渠道打听。我在回程路上，向赞花儿老师发出提问。第二天，房东那边通过朋友确认，这种情况类似转学，不算占用学位。中介和我自己也通过电话咨询高新区教育局、市长热线等，确认房东所言不虚。按理，我应该长舒一口气地再次约谈。然而，就是有种不对的直觉。此时，赞花儿老师仍未翻牌（在此强烈要求小程序推出“有偿即时一对一答复”功能），我在小程序里以“转学”搜索相关提问，最终，科科老师之前的回答一定程度为我解了惑——有爆仓趋势的青羊区已开始“六年锁学位”政策，即六年里，只要一开始在指定时间内，在官方系统点击了学位确认，就算用了这个学位，不管后期有没有转学，这学位六年之内不再对其余家庭开放。签订此房，意味着赌一把：4年后，高新会不会因为爆仓或其他原因，而实施“六年锁学位”政策。至此，一向理财产品买低风险的我，本该彻底放弃冒险。然而，由于该房除学位有点“薛定谔的猫”的性质，其余条件都很优，我仍不愿轻易放弃。同时，中介也劝我：大不了现在买入，3年后直接卖出再额外购房，也比钱一直在手上升值得快。反正孩子4年后才入学，来得及。犹豫不决中，老公说：万一突然政策改变，3年变5年，5年变10年，然后再来个锁学位政策，怎么办？——9.14新政的降临，让我不得不承认：虽然整个学区房的进程是我在主力推动，但其中非常关键的节点，老公帮我守住了理智。ps：老公，你嘴开光了么？（当时真觉得：年限方面不会轻易说变就变）正踟蹰时，赞花儿老师翻牌，大意与我们的担心差不多：【目前】高新区承认这个学位可用。都到这地步了，我该放弃了吧？不，我突发奇想：房东孩子转学去的是私立。会不会两者之间在学位确认方面，有互斥、互销的政策？于是，“迷信”公立教育的我（自身经历了私立教育），去深入学习了之前一直觉得必然不需要学习的私立相关入学政策。最后，彻底死心、放弃。这一次，我们的收获很明显：对一系列政策的再次深入学习，对学位确认环节，须更加谨慎。
5、由于前期的积累，充分明白自己的需求了，我们时刻将行动力设置在最高级别。于是，有了开篇第5套的完美胜利——比第一套安静，比第二套户型方正，比第三套装修好，比第四套学位干净。生活圈、商圈应该比之前四套都成熟。在此，除了感谢溜爸团队所有人士各方面的帮助外，特别感谢溜爸小助手，安慰了当时因放弃第四套而倍感沮丧的我，还给了我这么棒的开光祝福~（也是开了光的嘴）由于想尽量精简篇幅，所以中间省去了一些我潜意识觉得“懂这个片区的人，都懂”的信息，有些地方可能显得不够严谨、客观、全面，敬请谅解。对于天府长城、东苑的楼盘，因为一开始的执着，信息收集了很多，中介方面，也有不少经验教训。但怕显得唠叨，就不再大幅废话了。200-300万预算的刚需，对小区环境有一定要求、朝向要求不高的，建议盯紧东苑A、B区和天府名居、柏南郡（价格目前比较理智），尽快下手；
如在LJ看房，稍微有意向，就找中介帮忙做“报备”操作，后期选择余地大；
房源几乎已被贝壳垄断，5I5J中介原话：“我天天上班第一件事，就是打开贝壳看有没有新房源，然后凭经验去找到房源、业主，跟他沟通来我们这里挂房”。当然，偶尔会有与这类中介店长私交不错的房东，先只把房源给他们一段时间，若长时间没成交，再找链家扩大影响力。但这种极少，可遇而不可求。故不要去安居客、58一类的试图寻找贝壳遗漏的房源——假的，都是假的！
小彩蛋：没有任何参考价值的玄学信息。
合同到手以前，不要到处得瑟。我前面4次都以为稳了。与老公开心畅想的同时，还兴奋与楼盘附近亲朋、同事提前约玩，然后跟到就杯具了。成功成交的这套，成功之前，我硬是憋到哪个都不惊动，直到双方把合同袋拿到手了，才开始咋呼。我也不晓得这算啥玄学。
总之，愿还未上车的筒子们，尽早与那套一直在等你的房子结缘。
