撸完宝安18个新盘!打地鼠式打新来了,你准备pick谁?

“500万在宝安买个3房,你觉得还有可能吗?”年初,朋友大C问我。

她一再强调,这个价格是她能承受的极限中的极限。

我说,在福松沙片区(福永、松岗、沙井)应该没问题,如果户型再逆天一些,80㎡出头能做到3房,西乡也有得想。

预算没问题,但大C的积分却有问题。

不到60分,在宝安的刚需热盘里估计只能被其他竞争对手吊打。

可供参照的是光明宏发万悦山,72.3分是入围线。

而且,我还让她做好心理准备:今年福松沙的货量可能不及去年

去年到现在,宝安供应了11816套新房住宅,福永、松岗和沙井片区的占比超过六成,共计10个新盘、7433套。

据不完全统计,今年福松沙只有5个新盘潜在入市。

西乡、宝中跟新安反而更热闹一些。前提是,个别“研磨”多年的新盘愿意麻溜入市。

从踩盘的情况来看,今年宝安潜在入市的住宅新盘就有18个。

从5字头到10万 ,刚需、改善、土豪,在宝安通通有得选。

如果是多选一的选房方式,我想,大C大概还有一点机会?

规划

大湾区的宝安,成为香饽饽

大C锁定宝安,一来,因为她在宝中上班,不想花太多时间在通勤上;二来,大家都觉得宝安前景好,她的从众心理犯了。

近几年,为什么热的是宝安?

放在粤港澳大湾区的坐标系下看,就很清晰了。

宝安往南,牵手香港;往北,衔接东莞广州;往西,联动中山珠海;往东,辐射惠州汕尾。

城市的进阶,不是一个更大的城市,而是一个更加协同发展的都市圈。

宝安的区位,决定了它促进珠江口东西两岸融合联动的作用;也决定了,无论在交通还是产业的规划,它都不会差。

来源:宝安区政府网站

有规划的倾斜和加持,再加上新房供应量爆发,宝安成为很多购房者眼中的“香饽饽”。

2018年,宝安新房供应井喷。

万科星城、华强城、领航城、满京华云著等一批体量超过千套的新盘入市,当年总供应量达到1.24万套。

也是从这个时候开始,宝安楼市的热度变得惊人,尤其是福松沙片区。

@深圳买房计划 统计了近三年宝安的入市新房套数,除了2019年货量腰斩外,2018、2020年的供应都破万套。

当然,交通也是重要原因。

快线11号线打开宝安福松沙片区,大批在南山科技园周边工作的刚需客挤上这条地铁线。

另外,串联宝安、光明到福田的6号线去年通车,还有在建的12、20号线,以往令购房者望而却步的交通障碍,正在逐一消解。

新盘

18个、5字头到10万 ,你pick谁?

规划再好,如果没有供应,对于想通过买房来分享区域红利的普通人来说,也是白搭。

@深圳买房计划 结合深圳中原的数据和实际踩盘情况发现,今年宝安有18个新盘。

当然,进度快的要么在二季度计划入市的名单里,要么在各购房群进行宣传刷屏。

5万 :福松沙

有群友曾经说,福永、松岗、沙井,就跟打地鼠一样,哪个新盘冒头就打哪个。

宝安各片区里,福松沙的新房门槛可以说是最低,很均衡的5字头。

今年,福松沙片区有5个新盘可以期待一下,其中的3个——新世界松风明月、满京华云著、联投东方世家,在去年都有上架过住宅产品。

如果以离地铁站的距离作为衡量标准来看,这5个新盘也是存在鄙视链的。

  • 新世界松风明月:步行距离800米内
  • 满京华云著雅庭、兴围华府、恒兴御景园:步行距离1.5公里左右
  • 联投东方世家:连销售小姐姐都承认的离地铁远,出行没法靠地铁

◎ 新世界松风明月

新世界松风明月靠近6/11号线松岗站,未来在这个站还可以实现12号线的换乘。

1月初,项目曾推出416套住宅,当时社保入围线为135个月,曾引发大家对“社保巨子”的讨论。

据此前销售介绍,松风明月总建面约73万㎡,分为两期开发,其中一期有877套住宅,面积段涵盖73-114㎡。

这就意味着,除了年初的这一批住宅外,还有约461套住宅可能会在今年推出,包括73㎡的2房户型。

不过,有销售称,不会那么快,可能要到下半年。

目前是28-39㎡公寓在售。

目前想在这个片区吃喝玩乐一条龙不太可能,商业比较匮乏,以后也只能靠松风明月自带的商业。

据了解,项目自带社区商业和购物中心,一二期商业总建面近9万㎡。

目前一期已经出地面有好几层。

紧挨着松风明月的,是一个垃圾转运站,在现场踩盘时没闻到异味,就不知道购房者们会不会介意了。

门前的垃圾转运站

◎ 满京华云著雅庭

距离满京华云著雅庭最近的地铁站也是松岗站,步行距离1.5公里,有社区微巴接驳,转乘一下还算方便。

这个新盘已经在住建局官宣的二季度计划入市表里。

满京华云著体量并不小,去年推出的华庭是第三期,1129套住宅,均价5万/㎡,带精装,已经卖完。

三期的满京华云著华庭

计划入市的雅庭是第四期,420套住宅,才刚出地面。

满京华云著雅庭刚刚出地面

项目周边的国际艺展中心mall式商场已经在2018年正式开业,体量有17万㎡,不过要实现100%招商进驻,还需要一段时间。

国际艺展中心

一个有趣的现象是,沿街的商铺里咖啡馆比较多,工作日的下午,也有人坐在户外聊天叹咖啡。

就现状来看,项目一二三期都有沿街底商,住在这里要满足日常生活所需,还是足够的。但想放肆买买买,还是搭公交转地铁到更繁华的mall吧。

◎ 兴围华府

这个新盘目前最近的地铁站是1号线后瑞站,步行距离在1.7公里左右,未来会有12号线黄田站,步行距离约800米。

兴围华府已经是准现房状态,尴尬就尴尬在,周边环境一般,而且因为靠近机场,可能会有噪音的影响。

当时开车到现场,当导航显示“已到达目的地”附近,我们看到的是零星散落的小型物流园,还有一个消防站,完全看不到一个在建的新盘。

当时兴围华府小区内的路还没有修好 | 深圳买房计划摄于2月

最后还是从一条小路进去,从一个小门看到的兴围华府,运气不好还遇到了一条非常凶猛的狗。

项目微信公众号透露,兴围华府推售的面积段为66-94㎡,不过体量不大。

二季度计划入市的新盘名单显示,项目只有168套住宅,相比一季度公示的402套少了234套。

兴围华府户型图 | 家在论坛

虽然还没有正式入市,但有购房者说,兴围华府已经有房子在卖,估计是回迁房,有中介曾经带他去看过房。

离兴围华府最近的小区是星航华府,步行600米可以到,政府给出的二手房参考价为5.15-5.24万/㎡。

◎ 恒兴御景园

这是离国际会展中心最近的住宅盘,就在会展湾东城斜对面,距离在建的12号线科技馆站直线距离不到800米,但如果步行,高德地图显示,要1.6公里。

恒兴御景园位在大空港集中开发的区域,区域内新建的项目虽多,但几乎没有住宅盘。

项目周边多为旧工业区和自建房,整体配套跟居住环境升级未来得靠附近招商和华侨城联手开发的300万㎡会展湾。

从建设进度来看,2月初在现场看到,机器进场正在挖地基,如果今年能入市,最快可能也要到四季度。

◎ 联投东方世家

如果你是靠地铁出行,这个盘可能买不下手。从松岗站步行到联投东方,高德地图测距是3.8公里。

但如果不考虑地铁,这边的居住氛围其实很不错。

项目自带商业联投东方PARK,这是松岗第一家购物中心,体量近5万㎡,周边还有天虹,能满足日常的购物需求。

旁边还有一所今年9月要投入使用的文山小学。

去年,联投东方三期推出1栋469套住宅,均价4.57万/㎡,5小时卖完。@深圳买房计划 在开盘现场发现,很多购房者都是松岗本地人。

而二季度马上要推的2栋,614套房,户型包括79-143㎡的2-4房。

营销中心已经开放,销售小姐姐说起现在西部打新热也是很感慨。

她说,去年1栋开盘前,他们没接触过客户,连营销中心也是为了签约才开放,客户之前根本没看过沙盘、朝向和户型。

哦豁,疯狂的西部打新人。

5-8万 :西乡、新安、尖岗山

如果看新盘供应,今年西乡 新安 尖岗山比较热闹,一共9个新盘。

当然,价格预算也要放宽很多。

西乡便宜的有5字头,但是贵的,估计也到了8万 。

新安,如果参考去年入市的招商臻府,均价8.84万/㎡。

这9个新盘里,有一个新盘的价格是确定的。

尖岗山片区的万科都会四季,去年拍的地,项目入市限价83265元/㎡。

如果按现有地铁远近来划分,

  • 800米内:宏发新领域、榕江壹号院、万科大都会、大悦城25区旧改三期
  • 800米-1.5公里:盛合天宸家园、泰福名苑
  • 1.5-2.5公里:御品峦山、玖玖颂阁
  • 地铁无法直达:万科都会四季

未来12号线开通后,这个排序也会跟着发生变化。

◎ 宏发新领域

5号线洪浪北,一出地铁站就能看到,新安妥妥的地铁盘。

营销中心已经建好,沙盘也摆好了,楼体建得很高,就等着入市了。

项目旁边是中洲中央花园,隔着创业二路,对面是勤诚达22世纪。前者二手参考价为8.71万/㎡,后者为10.08万/㎡。

要商业,附近就有中洲π mall;要公园,附近还有灵芝公园。

配套相对比较齐全。

◎ 榕江壹号院

11号线碧海湾站C出口边上,这是一个大户型的地铁盘。

根据深圳中原研究中心的资料,推售的户型为115-200㎡住宅。

从效果图来看,这个项目只有三栋高层住宅。

榕江壹号院效果图

不过,建设速度比较慢,2019年初拿了桩基础工程施工许可证,2020年初还在基坑状态,但直到今年1月才出地面几层。

榕江壹号院 | 家在深圳论坛网友@kingyue

榕江壹号院旁边就是中熙香缇湾花园,二手房参考价是8万/㎡。

◎ 万科大都会、大悦城25区旧改三期

5号线灵芝站步行距离800米内,新安的两个新盘,都是宝安25区城市更新项目。

万科大都会前身是兴业生活区,刚好被大悦城的一、二期夹在其中。

3月的万科大都会 | 图源@深圳买房计划 社群

据了解,项目包含3栋住宅、1栋回迁和1栋公寓,可售的住宅套数有600多套,主推120-144㎡住宅,预计6月开样板间,下半年会入市。

另一个是大悦城25区旧改的三期,跟万科大都会隔着第一期产品。

大悦城项目分为三期开发,二期规划有建面约15万㎡的购物中心大悦城,这也是华南首个大悦城。

现在大悦城天玺壹号还有商办产品在售,户型建面185-280㎡。三期正在打地基,暂时没有更多信息。

◎ 泰福名苑

同样在二季度计划入市的名单里,274套住宅。

从泰福名苑到1号线后瑞站的步行距离大约1.1公里,周边以自建房居多,旁边的金达花园,二手参考价为4.8万/㎡。

项目已经是封顶状态,对面是一个大货车停车场,平时货车进出可能会有噪音和交通堵塞的问题。

泰福名苑挂上了封顶大吉的条幅

目前来看,商业只能依靠壹航城。

◎ 盛合天宸家园、御品峦山

盛合天宸家园距离1号线固戍站1.4公里,靠近领航城项目,斜对面就是宝安航城学校。

2月初去看的时候,项目已经出地面。

项目已经出地面

周边还有一个新盘御品峦山,这个更靠近桃源居,跟领航城也是一路之隔。目前距离1号线固戍站2.3公里,但未来距离12号线桃源居站还不到100米。

据了解,御品峦山自2015年底停工,至今没复工。

◎ 玖玖颂阁

这个新盘跟招商臻府隔着一条小路,有趣的是,一个属于西乡,一个属于新安。

左侧是招商臻府,右侧是玖玖颂阁

玖玖颂阁距离5号线灵芝站2公里,但12号线开通后,到上川站步行只有800米,最近的商业是宝立方。

根据住建局的资料,项目计划于二季度入市,383套住宅,但具体面积户型未知,有消息称多为中小户型。

◎ 万科都会四季

如果说以上项目还能靠着12号线改善一下交通情况,这个项目就有点难了。

万科都会四季位于尖岗山片区,这是深圳有名的豪宅区。

去年11月,万科首进尖岗山,拿下地块的当天就已经进场动工。

万科都会四季已经出地面 | 深圳公共资源交易中心

这是一块限价地,宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。

据销售透露,将有800多套可售住宅,推售71-115㎡3-4房,带装修,预计5月初开展厅。

71㎡能做3房,还是在豪宅区内,有点意思。

10万 :宝中

最拖沓的是宝中,最贵的是宝中,最豪华的配套,也是宝中。

欢乐港湾、“湾区之光”摩天轮、演艺中心、图书馆、青少年宫,都在这个区域。

片区的二手房参考价,从8字头到10万 。

但区域内的待售新盘,无一不是磨磨蹭蹭。

壹方城旁边的这两个新盘泰华梧桐聚落、都市茗荟二期,再加上盛意家园,被外界称为“宝中捂盘三兄弟”。

当然,每个人对捂盘的定义不一样。

不过,泰华梧桐聚落都脱绿网了、盛意家园已经是准现房了,却还没有入市,的确让青睐宝中的购房者等到脖子都长了。

壹方城周边,是宝中住宅最集聚的区域。

论地铁远近,前述三个盘,加上泰华海逸世家,都不分伯仲,基本上在宝安中心、新安、翻身站周边。

◎ 泰华梧桐聚落、都市茗荟二期

泰华梧桐聚落早于1998年取得《建设用地规划许可证》,据网友爆料,2017年初开始动工,4年过去了,终于见到它脱绿网了。

根据之前曝光的规划图,项目共有8栋建筑,共有362套住宅。

泰华梧桐聚落旁边就是都市茗荟二期,才出地面几层。

左侧是都市茗荟二期,右侧是泰华梧桐聚落

都市茗荟也是一个有故事的新盘。

2020年6月,项目一期推售69套面积为198-239㎡的大户型住宅,当时的销售方案显示,一期还有233套中小户型,将在2020年12月12日前完成整改后再推出,不过至今未见有任何消息。

◎ 盛意家园

盛意家园可能是宝中待售新盘中体量最小的一个,只有1栋楼,目前已经是准现房状态。

旁边是富通好旺角,二手房参考价在7.5-8万/㎡。周边还有一个宝安公共文化艺术中心在建。

◎ 泰华海逸世家

以上三个新盘至少已经出地面,泰华海逸世家还在打地基。

这个新盘距离1号线新安站不到100米,跟鸿荣源西岸观邸一路之隔,早于2007年取得《建设用地规划许可证》,不过由于未签订补充合同,该许可证已经失效。

2018年,泰华海逸世家曾经施工,后因故停工。@深圳买房计划 现场看到,围挡内尘土飞扬。

不过,有动工就是好事,起码可以期待今年底或者明年初可以入市。

福松沙 西乡 新安 宝中

一次性撸尽了宝安18个新盘,

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