【房企年报解析】房企现金周期分析：TOP50房企资金效率分化明显，缩短周期仍是未来趋势
「现金周期」衡量的是企业资金在产业链中的积压周期，即企业前期筹备支付现金到销售收回现金的天数，现金周期的长短反映了企业对于其资金的使用效率。从传统的现金周期来看，主要包含三个因素，存货周转期、应收账款周转期和应付账款周转期，而房地产行业中，合同负债（预收账款）及预付账款（获取建设土地和房地产建设过程中的预付地价款、土地保证金、预付工程款等）也是整个运营产业链中的关键指标，因此关于房企现金周期分析将按采购、生产、销售3个环节分类，共涉及7个因素。
房企现金周期三个环节：1.采购资金积压期，代表房企从支付供应商账款到取得原材料的平均时间，该指标通过预付账款周转期减去应付账款及应付票据周转期来体现；2.生产资金积压期，代表房企从取得存货至销售出去的平均时间，该指标即为存货周转期；3.销售资金积压期，代表房企销售产品到收到回款的平均时间，该指标通过应收账款及应收票据周转期减去预收账款周转期来体现。现金周期即为三个资金积压期之和。
本篇文章挑选的样本房企为2020年全口径规模TOP50的房企，剔除了部分数据不全及房地产业务比例在公司中占比较小的企业。
导读
现金是企业运营之源，现金周期体现的是房企从投资资金到收到回款的平均时间，反映着企业的运营效率，影响着企业的运营资金数额，资金效率低且需求资金量大则会导致企业产生了向外部寻求融资的需求，债务由此产生。
如果把房企比成一辆汽车，资金是企业正常行进的汽油，而现金周期可以看成是房企的行程计划，线路的选择影响房企的到达时间，路线复杂耗油过多，房企就得中途花钱（利息代价）加油（融资），部分房企线路选择失误，汽油（资金）不足且没有“加油站（融资渠道）”则会出现不能到达终点的情况，以下将通过研究房企的“行进计划（现金周期）”来展示企业间的差异。
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50家样本房企资金效率分化较大
从50家样本房企数据来看，房企的资金采购周期均值达-107天，负值表示房企占用上游资金（赊账）进行项目开发，通常信誉较好、规模较大的房企能更多占用上游资金，且上游企业给予房企还债时间相对宽裕；在50家房企中，采购资金周转期最大值达到66天，表示房企资金沉淀在材料采购环节时间较长。
从存货积压期来看，50家房企范围为625-2186天，数值均为正数且指标区间较大，不同房企对于资金的运营效率显著不同。由于房企存货变现需要一定的时间，积压期过长同时房企未做好资金计划，极有可能出现资金链断裂的情况。但也由于房地产行业中，房企在项目未完全交付时就可进行预售，该部分项目回款列为房企已售未结部分，也因此可以看到房企的销售资金积压期同样为负值，表示房企通过占有下游（购房者）资金来及时完成资金回笼，再投入到企业项目开发及运营中。
以不同规模房企划分进行分析，TOP10房企的平均采购资金积压期最小，房企占用上游资金时间长，同时房企的存货积压期相对低于50家样本房企的均值，高规模运转下，优异的存货周转率使得房企能实现较快速的资金周转效率，维护着企业资金链的正常运转。另一方面，房企的销售积压期也为负数，但TOP10房企占用下游资金天数略低于后两梯队及整体的平均值，这意味着占用下游资金的时间相对较短，与房企提高运营效率有关。
50家样本房企的现金周期从最短的184天至最长1532天，样本房企中值为584天，总体平均为674天，最大值与最小值可相差达到1348天，收回资金时间过长对于企业来说风险将逐步上升，资金的时间成本放大的同时，公司的盈利表现也会受到影响。在对地产资金监管愈加严苛的时期里，低成本借钱高效率用钱是房企获得长期竞争力的重要手段。利用上下游资金进行开发可以看成房企一种另类的融资渠道，利息为零，相对于无息负债。从指标上来看，占用上下游资金对应的是采购资金积压期及销售资金积压期的负向增长，但值得注意的，采购资金积压期及销售资金积压期不是越小越好，该值过小或反映房企拖欠账款严重，交付周期较长。另一方面，现金周期的缩短也可以从优化存货周转期入手，而存货周转期则还需考虑房企的产品及业务定位。
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一梯队房企：碧桂园、绿地、万科优势各异
以TOP10房企进行展开分析，从现金周期变化来看，除碧桂园、保利与绿地，TOP10房企2020年的现金周期与2019年相比是有下降趋势的，现金周期的缩短意味着资金的周转效率进一步提高。从整体周期来看，碧桂园、绿地、万科的现金周期相对更具优势。
从三家房企现金周期因素拆解与50家房企均值表现来看，碧桂园与万科同步压缩采购资金周转期、存货积压期与销售资金积压期。其中，占用上下游资金使得采购资金与销售资金积压期为负值且均要低于50件样本房企的均值。
从内部因素来看，碧桂园在采购环节通过降低预付账款周转及延长应付款项周转期来占用上游企业资金，而万科的预付账款周转期一直低于碧桂园，且在2020年明显下降（主要由于引入战略合作方，预付款项减少），减少被上游企业占用资金的时间。不同于碧桂园，万科的应付款项的周转期在2018-2020年有明显的降低趋势，在前两年远高于碧桂园，至2020年稍低于碧桂园，但整体的采购积压期仍要高于碧桂园，相较碧桂园延长了对于上游资金的占用。
而绿地则是存货积压期显著较短，此值远低于碧桂园与万科，从数据层面来看，首先绿地存货相较碧桂园与万科较小，但是其2020年的营业成本相较这两家房企格外突出，其中绿地57.5%的营业成本为建筑及其他成本，房地产业务营业成本占比37%，据绿地的基建业务存货低成本高的特性使得存货周转率显著高于另外两家房企及50家房企均值。
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二、三梯队房企：2020年现金周期同比普降
以TOP11-30和TOP31-50分梯队房企的周期情况来看，绝大多数房企2020年的现金周期与2019年相比是存在一个下降趋势的。从其中优化因素来看，过半房企存货积压期显著下降使得现金周期减小，即通过加快项目销售去化和减少拿地来提高资金的周转效率。尤其在“三线红线“发布后，房企为降杠杆不得已通过放缓投资，出售资产，加快去化等方式回笼资金，这也相应得映射在现金周期的缩短上。
从TOP31-50房企的现金周期来看，房企平均现金周期明显高于50家房企均值，其中禹洲、中交、华侨城的现金周期明显突出。
企业产品的属性也会影响房企的存货积压期，以华侨城A为例，旅游综合业务占华侨城整体业务的61%。2017-2020年，华侨城现金周转期一直处于高位，2020年出现了一个下降的变化，从因素拆解来看，存货积压期的下降是主要的原因。2020年公司主动放缓拿地、出售资产同时加快回款，使得存货积压期明显缩短。但华侨城仍然是50家样本房企中现金周期最长的，其中存货资金积压期是导致现金周期保持高位的主要原因。从存货结构来看，存货中记为开发成本一项上升最为显著，明显中不乏一些高投入且开发周期较长的文旅项目，房企业务定位会影响企业存货资金积压期，进而影响现金周期。近年来不少房企通过产业勾地等方式获得廉价土地，但也因此资金铺设在项目中时间可能会相应延长，对于此类房企更需要进一步关注资金周转效率，规模增速需匹配充裕的资金链以减少财务风险。
除去公司产品及业态定位带来的影响外，拿地过快、销售步伐未能跟上也会导致企业现金周期明显上升。2020年，禹洲集团的存货积压期达到2189天，较去年的991天大幅延长。主要是因为禹洲多个项目由于疫情等原因，交付延期使得在建物业值走高，销售力度未能跟上，进而存货资金积压期上升，现金周期受此影响延长，资金效率大打折扣。对于有降负债需求的企业，前期大量囤地，要保障资金的效益则对于后期销售端有更高的要求，前期的市场研判及后期的销售计划则显得尤为重要。
中交地产的现金周期也如禹洲一样在2020年显著上升，从因素来看，存货积压期的上升是导致现金周期变长的主要原因。2020年中交加大拿地力度使得企业存货增长明显，导致本年存货周转率急速降低引起的企业存货资金积压期异常。公司存货项目占用资金增长过快，而同期产品销售速度未能跟上，运营能力下滑。且企业存货跌价准备也会随着存货积压过长及高溢价拿地开发而增加，特别在一些核心城市，这影响了企业后期的利润及运营销售压力，房企大量资金耗费在存货中而变现较缓，现有运营资金跟不上的情况下，房企借债需求增加，负债率势必走高。而资金使用效率低的房企在负债率高企下，短期实现优化较难，也因此更考验公司的融资能力，此外融资成本走高也会进一步影响公司的盈利表现。
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结语
总体来看，房企通过延长占用上下游资金进行开发，同时提高存货周转率来完成整个业务环节中的资金回流，现金周期越短，则使用效率越高。随着“三道红线”对房企增加了有息负债增长及拿地的限制，房企更加需要重视运营资金的使用效率，销售端口发力同时，发挥出“无息负债”的最大效用。在企业愈加关注负债水平及现金流的情况下，房企从内优化运营资金使用效率，减少资金的时间成本，让运营资金发挥更大的效益，不仅为企业降负债助力，也让房企运营资金回报率更高。持续的关注资金的使用效率也能让企业了解资金在产业链中流动情况，及时排查障碍，让企业能更为稳健的行进。
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