不动产不良资产转让的涉税规定
做不良时间长且研究了税收会发现，土地增值税、契税是非常重要的税。根据国家税务总局2015年的67号公告，如果法院仲裁委的生效文书发生土地房屋权属转移，则不需要取得发票，可凭借裁定书办理契税申报，税务机关应予以受理。二手新建商品房也列入非账户，不需要发票，税务机关也应予以受理。这在处理不良资产的过程中，给了我们很大的便利，即不需要在完税的情况下，也可以进行契税的申报，下一步办理过户登记。
国家税务总局对这一文件的相关解释为，在两种情况下缴纳契税不需要发票，需要交土地增值税，需要卖方交增值税，需要买方等等。文件的公告仅仅说不需要发票，凭借法院仲裁委的裁定书等可办理契税申报，税务机关应予受理，没有再做更深的解释。但给我们在后面做业务的时候留了一个空间，如果是我们在做相关业务的时候，没有交土增税，没有交增值税，是否可以进行了一个契税申报办理过户，文件给我们留下了一个口子。
再看土增税暂行条例，这个规定是现在不良处置中最大障碍之一。此条例为暂行条例，法律位阶并不很高，没有上升到法律的阶段。其中第22条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的土地管理部门，房产管理部门不得办理有关的权属变更手续，这一点对不良资产处置来说有一定障碍，比如我们卖方是企业，处理了一个商品房、土地，或者卖方是个人，出卖了一个写字楼，在土地增值税没有完税的情况下，卖方都不能光缴纳契税来进行过户的，无论对方欠没欠税，只要在土地交易过程中存在了土地增值税的欠税，就不能进行所有权的变更手续。
很多人会问，土地增值税的规定是否与契税的规定有矛盾？67号公告表明，不需要发票，凭借裁定等等，就可以办理契税申报和过户手续。因此这两个文件有一定的冲突，但实际上，深究的话也并不冲突。狭义理解，67号公告只说不需要发票，没说土地税不需要交，因此两个地方有一定的争议和争取的空间。但是土地增值税的条例里边规定的非常明确，只要没缴纳土地增值税，就不得办理有关权属变更手续，要求更严格。
既然土地增值税的规定这么明确了，为什么还要写这篇文章呢？因为有空间，有冲突，才给不良资产的处置留下一定的空间和希望，所以这也是为什么还要看这篇文章。
如果房产部门坚持不交土地增值税就不给办过户，我们告房管局，是否行得通。拿南京地区一个案例给大家抛砖引玉。住建部门是我们根据房产登记办法受理原告的单方转让申请，办理工作后法院给了我们住建委的来函，对上述要协助执行。
通知书，将原告的权利进一步明确：变更为依法交清全部房产过户税费后，将户籍和名下房产过户给买受人，由于原告未缴纳相关营业税土增税，因此无法回避所有权证。
第一次法院给住建部门出的相关协执，只说让住建部门办理过户手续，没说是交清全部税费后，后来法院又重新出了一份协执，说的是缴清全部税费后，再办理过户手续。
法院协执专业部门表示，交清全部税费，才能办理相关的过户手续，即没过户，是因为营业税土增税等卖方税未交清。法院观点则认为，行政机关依据人民法院协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，提起诉讼不属于受理范围，因此这种案子法院的无法受理，若行政机关拒不履行协助义务的，人民法院应当采取措施督促其履行。
这类案子，法院出协执后各个政府部门不执行，或者认为政府部门执行有问题，不属于行政诉讼的诉讼范围。
如何参与以物抵债
再了解一下以物抵债性质，即债权人和债务人之间存在债务，双方约定以本人或第三人的特定物替代原金钱债务的清偿，这种替代履行债务的方式成为以物抵债。一般情况下设定以物抵债的目的是为了还清债务，但有时以物抵债也有其它的目的，如投币债务，损害第三人合法权益等。
所以，以物抵债说白了——“我本来欠你钱，现在还不上了，把车抵给你”。这种在我们的现实生活中非常的多见，或者把第三人的特定物抵押来还债，这就是以物抵债。
本文的以物抵债，为不良资产处置过程中的以物抵债，债权的履行大多情况下先进行司法拍卖，流拍后变卖，无法变卖后以物抵债。另外，也存在拍卖前，双方已同意以物抵债，在执行开始前或后，用以物抵债的方式结清债权债务。
为什么很多当事人愿意选择以物抵债？
第一，当事人基于自身利益判断，降低交易的风险，先把东西拿到手里，不管是房子还是车，拿到手里的才是自己的。
第二，节约交易成本；你欠我钱，我正好缺辆车，你把车给我行了，交易简单。交易成本也较低，一定程度上比拍卖还便宜，拍卖过程中有各种拍卖费用。
第三，为了获取很多交易的利益
第四，规避国家政策，比如：规避国家车牌的政策，规避国家买房限购政策等。
已经进入资金阶段，没有抵押债权，同时先通过以物抵债方式抵押，或者是动产完成了交付，不动产完成了登记，完成所有权的转移。这样的情况下，其实侵害了其他债权人的利益，甚至有很多虚假诉讼之类的，还有法律规则的因素，大家知道，正常情况下，国家不允许未约定的流押条款，即抵押物抵押给相关的抵押权人，物权法对此明确禁止，但留押在现实生活中普遍存在，并存在着关于以物抵债要不要交税的疑问，而这个是明确的，2001年，财政部给国家司法金融资产管理公司下文件，关于以物抵债资产过户税费的问题，以物抵债需要交税，这个没有争议。
关于资产管理公司，财经2001189号文件也表示，以自有或第三方不动产抵充贷款本息的借款方，在办理不动产过户手续时应依法纳税。说的很明白，如果是以自己的或第三方的不动产来还债的，办理不动产过户要依法纳税，不存在现金流等不纳税情况。
很多类似事件以此为理由，认为以物抵债没有发生现金流，也没有任何资金等往来，只是完成了所有权的转移，不应纳税，这是说不通的，一个从会计方面讲非货币性资产交换，一个从税法方面讲，把资产出售获得利益的行为，虽然是抵债形式出去，但是并不妨碍以物抵债发生了利益的流出和流入，所以应依法纳税，唯一的争议点，是这个税由谁纳，怎样纳更少而已。
▍增值税，增值税什么情况下不用交？比如个人住宅超两年不需要交。债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还债务取得了经济利益，属于有偿转让不动产的行为，属于增值税的征税范围，需要纳税。
▍印花税，印花税买卖双方都需缴纳。按照产权转移数据万分之5进行贴花纳税。
▍土增税，这部分涉及到如何少交税。土地增值税采取超倍礼金税率方式，最高的税率达60%。很有可能一个资产卖了1000万，土地增值税交500万。因此，土地增值税是大部分人希望少交纳的最主要税种，那么，土地增值税在以物抵债过程中是否需要交纳？答案是肯定的，要探讨的问题是：买方缴纳还是卖方缴纳？是否在必须在完税的情况下才能办过户？
根据土地增值税条例规定，未交纳不许过户，这是有争议的地方，也是我们可以争取的地方，即土地增值税是否可以在未完税的情况下办理过户。
大多数涉及到不良资产处置的是转让旧房，旧房有三种纳税方法，第一个，按照评估价格等等这样来交；第二，不能取得评估价格，但能取得发票，每年加计5%，第三，核定征收，所有企业都希望能够争取到核定征收，正常情况下核定征收的税率最低，但现在核定征收管理趋严，征收率也最低，仅5%，很多地方可能5~10左右，如果能争取到，当然是非常好的结果。
那么买方税是哪些？它包括印花税和契税，印花税即前文买卖双方都需要缴纳的税费。契税，按照产权转移数据5%，不管什么样的不动产，除了享受税收优惠之外，都需交契税，大多数情况下我们的契税的税率是3~5%，当然，90平方以下的1%，还有1.5等。大多数土地房屋，厂房不动产，写字楼的适用的税率都是3%~5%。
那么，物抵债要交哪些税？这些税是不是必须要交？答案很确定，税肯定是要交，只是由买方交还是卖方交的问题，至于怎样来操作，后面还会讲。