上下旬冰火两重天,法拍房3月真的降温了

文丨牟卫华

去年新冠疫情影响,导致全球货币大放水,进入资产荒时代,大量资金涌入房地产市场后,新房中签率也越来越低。而此前的法拍市场,在不限购之下也迎来了一波热度。
1月底,四大一线城市中法拍唯一不限购的上海市,宣布开始执行限购政策,受此影响,杭州法拍市场溢价率普遍走高。
比如,2020年底刚交付的融创宜和园,在今年2月21日上架了一套217.45㎡的合院,最终以4000万元成交,溢价率38%,单价高达18.4万/㎡。而据透明售房网的数据,该套合院在2018年底购入的总价为2446万,单价11.2万/㎡。
还有2月27日成交的拱墅区名城公寓,由于文澜学区的加持,虽然市场评估价仅529.08万元,但成交价却高达862万元,足足高出332万元。
3月3日,杭州再次出台楼市新政,进一步加强住房限购,没有房票的购房者通过法拍来买房的通道终于被堵上。
那么限购将近一个月,杭州的法拍市场行情如何?一起来看一下。
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据统计,整个杭州法拍房一年的总成交量在2000套左右, 所占房产市场份额比较小,所以理论上,法拍限购对杭州房产市场影响并不大,但是对楼市氛围的影响却很大
参与法拍的人群,大概可以分为三类:买豪宅或者第三套第四套房的,没有房票要来杭州投资的,买老破小学区房的。限购后,前两类购房者受到的影响是最大的。
我们对3月份杭州十区的法拍房进行了统计,整个3月杭州一共进行了95次住宅的市场拍卖,较以往大幅下滑,如果再排除富阳临安的26套,那可以说几乎腰斩了。
△3月上旬杭州十区法拍
3月上旬,一共进行了31次住宅拍卖,其中3次流拍。
因为法拍限购是从3月3号开始,我们不难发现1-3号的14次拍卖,除1次流拍,其余13次的成交价均高于市场评估价,充分说明限购之前市场的火热。
而3.3法拍限购,就是一道分水岭。从3月5号到3月10号拍卖的17套住宅,有2套流拍,3套成交高于评估,剩余的12套成交全部低于评估。
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△3月中旬杭州十区法拍
3月中旬,经过了一个礼拜的洗礼,市场开始有了微妙的变化,从11号到20号共计进行了38次拍卖,其中5次流拍,13次成交价高于评估价,20次成交价低于评估价。
仔细分析成交高于评估的13套房源,不难发现90%都是高端法拍房:像临安的青山湖玫瑰园,余杭区的白云别墅,主城区的荣沁轩、钱塘府、西子名苑,还有4套1元起拍的涉刑房源,其中3套位于主城区,分别是位于文辉的九龙仓君玺、江河汇的中海御道和景芳的天阳凤起,均属于高档小区。
君玺是第一次进入法拍市场,房源位于小区8幢401室,载证面积344.92㎡,5房3卫,评估价2217万。本次连同房源拍卖的,还有位于地下一层的子母车位。经过24小时竞价,总价定格在2680万元,折合单价7.8万元/㎡。
御道路一号房源位于二区3幢1单元902室,建筑面积190.4㎡,评估价1311万元,成交总价1795万元成交,折合单价9.4万元/㎡。
天阳凤起的这套房源位于4幢301室,建筑面积139㎡,带车位拍卖,评估价850万元。经过121轮竞价后,以总价996万元成交,折合单价7.2万元/㎡。
法拍限购到中旬,看起来热度似乎并没有理性降低。尤其是高端法拍房,由于资源稀缺,依旧是很多富人们追逐的对象。
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△3月下旬杭州十区法拍
3月下旬,从23号到31号,一共进行了26次司法拍卖,其中4次流拍,5次成交价高于评估价,其余17次均是成交低于评估。
其中一套位于下城区朝晖路207号的房源,对于竞买人来说算是成功捡漏。
武林广场运河边的房子五万以下买到,基本看运气,而这套法拍房最后的成交价是4.83万/㎡。隔壁绿城深蓝广场的二手房挂牌价格则在在5.2万元/㎡-5.6万元/㎡左右。
从3月法拍成交来看,热度明显降低,不仅上架数量减少,竞拍结果70%以上都是成交低于评估。

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