房地产，真的不行了？

最近，地产行业的情绪波动有点大。

周五晚上，一则土地出让金划归税务部门征收的消息出台，业内惊呼“土地财政药丸”——两天过后回过神来，不至于啊！

多少有点群体性反应过激。

再往前，千亿房企蓝光的资金困境受到了意外的关注。

我们推文之后，不少业内的朋友纷纷发来私信，补充了更多行业内幕，包括——

“碧桂园去年就在和蓝光接触，想收购蓝光在西南的业务。”

“万科还在继续和蓝光协商第二笔资产收购，其中包含蓝光在重庆的项目，这个项目价值几十个亿。”

“不止蓝光，据传彩生活，鸿坤，荣盛，华夏都要抛售物业板块。”

……

作为曾经的“四川地产一哥”，蓝光落到卖身求存的地步，除了自作孽的盲目扩张，多少，也有时势相逼。

无论是政策端、融资端的不断收紧，还是市场层面终端消费者的共同角力，围剿房地产俨然成为当下的一种政治正确。

大家甚至形成了思维惯性，一有风吹草动，马上习惯性放大对行业不利的那一面。

大半年过去，业内也确实，满是杠杆断裂的声音。

所以，房地产，真的不行了？

如果回头看，这场空前的狙击战，说白了只有三个字：

降杠杆。

第一枪，源于去年年中的融资“三道红线”。

所谓“三道红线”，是将房企的财务表现直接与有息债务的增长空间挂钩，如果全部符合监管要求，那下一年的有息债务还有最高15%的增长空间；

假如全部踩线，有息债务的增长空间，为零。

这说明了什么呢？

就算是全部符合监管要求的房企，有息负债也只能以每年不大于15%的速度增长，而过去的这么多年，Top50的房企的增长情况是这样的：

2020年以前，行业大佬们的年平均有息负债增速从没下过15%，高的时候，达到40%。

而有了三道红线的2020年，这一数据的同比增速迅速降到了5%。

在红线之下，房企被分为三六九等，进入“红档”的房企的借款渠道立马被限死，除了分拆资产、股份增发这些财技，就只剩拼命卖房卖资产了。

好歹先把债务窟窿给填了。

房企想赶紧卖房，但市场端的降杠杆也早已开始。并且，越收越紧。

买房的人也借不到钱了。

前几天，在本轮楼市上涨的起点——大湾区，深圳和广州的金融监管部门同时出手，进一步严管违规资金流入楼市。

深圳约谈5家小贷公司和9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司，重点自查信贷资金违规流入房地产市场；

广州要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

新政一出，不但堵住了从非银机构流入楼市的资金，连卖一买一的置换客也失去了过桥的来源。

这只是市场端降杠杆的冰山一角。

在这之前，经营贷入楼市已经被堵，首付来源已经被严查，甚至各城市用来“抢人”的人才房票也开始收紧，人才想要买房，还要再额外叠加一定时长的社保。

即使你不被限购限贷，从资金成本来看，虽然LPR一直维持低位，但房贷利率——尤其是二手房贷利率，已经从年初开始悄然上涨。

更狠的，是深圳开创性的“二手房官方参考价”。

在炒作最火爆的区域，参考价不到市场交易价的一半，但银行已经表态，只按照参考价来放贷。

也就是说，在这些区域，就算是首套房，也只能拿到相当于房款30%的银行贷款。

这是何等严厉的降杠杆。

这个试点性的举措立马被推向全国——短短半年内，已经有宁波和成都官宣抄作业，未来大概率会有更多城市跟进。

也难怪《2021年第一季度中国货币政策执行报告》中已经开始出现这样的数据：

今年一季度居民杠杆率下降0.1个百分点，从去年末的62.2%下降至62.1%，这是2012年以来，首次季度性杠杆率下降。

在这样的大背景下，房企想要快速走量，确实不太容易。

麻烦的是，最缺钱的红档房企，2020年全年销售金额的增速，反而是最慢的。

生存难，发展更难。

对于房企来说，土地是最基本的生产原料，而拿地，也越来越艰难了。

主流拿地模式大部分依靠房企自有资金，而自有资金的主要来源，是定金、预收款和个人按揭贷款。

简单点说就是：卖房的回款。

这对于红档房企非常不友好。

毕竟，他们回款的首要任务是拿来降负债，如果非要逞一时之气扩张，直接影响的是第二年的融资额度。

于是，比起去年上半年，红档房企在下半年的拿地力度明显收缩，额度降了一半以上，同时收缩的，是踩了两道红线的橙档房企。

好不容易熬过2020年，今年，前所未有的调控措施来了——

供地两集中。

22个重点城市的土地出让“零售转批发”，一年集中卖三次，过期不候。

这直接导致了几个后果：

1、降低了土地供应频率

2、每次几十块土地上架，增加房企资金周转鸭梨

3、降低房企拿地能力

再加上这些龙头城市大都严格限制新房价格，拿到了地，可能赚不了多少钱，而没拿到地，一定被挤出局。

对于手头本就不宽裕的踩线房企来说，拿地只能更谨慎——

因为实在输不起。

所以，能看到的是，2021年，红档房企在土地市场上的存在感，越来越弱了。

所以，你看出来了。

相比起我们认为的全行业的危机，这更像是一个针对高杠杆房企的，加速出清的过程。

在越来越360度无死角监管的地产市场中，企业的财务指标达标是第一步，如果连这一步都做不到，等待他们的，最终只能是资金链断档。

对于脚踩三道红线的房企来说，只有一条路走——

降档自救，越快越好。

通过花式降负债，在之前的半年里，红档阵营里已经有好几个房企“逆天改命”，其中，融创、雅居乐降至黄档，金融街降至橙档。

他们，尤其是融创，已经恢复了元气，在今年的土地市场上大展身手。

而更多的红档房企，比如泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展、富力地产……已经出现在大家所熟知的（预备）暴雷名单里。

而那些稳健而资金充裕的房企等到了时代的奖赏。无论是拿地还是收购，现在都是完美的窗口期。

毕竟，很多红档公司已经退出了土地市场的竞争，万一资金周转不过来，他们手上的项目也是挺香的——

比起在“两集中”下的公开市场上抢那些没啥利润的地块，还不如乘虚而入，低价收别家的项目呢！

但对于购房者来说，局姐只有一句建议：

因为资金链问题被转让的项目，最后能不烂尾，就已经万幸了。

买房，尽量不立于危墙之下。

以上。