空手套别墅？一位大学教授的致富秘诀
蔡女士在一栋别墅门前。巫英蛟 摄
11月26日，烟雨朦胧的南京，57岁的蔡女士站在一栋别墅门口焦急地给谁打着电话，也许是她的律师，也许是关心她的朋友。
有人欲分文不出就想从她手中抢夺身后这栋别墅。因为这事，几年来，她的身体越来越糟，经常头痛、失眠，有时连说话的声音都是颤抖的。
“他太聪明了，看见房子升值了就想恶意违约。”蔡女士指的这个人，是南京大学的教授徐士进。
01
借名买房遭“绑架”
2011年底，蔡女士与徐士进通过“世纪佳缘”平台相识。那时，蔡女士是一位事业有成的女企业主，徐士进则是南京大学的教授。
百度百科显示：徐士进，1952年4月出生，南京大学教授、博导（现已退休）。曾任南京大学多媒体科教中心主任、教育部现代教育技术协作委员会学术委员副主任、江苏省地质协会科普委员会副主任。曾承担国家自然科学基金、部委攻关课题多项，在国内外发表学术论文70余篇，出版著（译）作2本，曾获得国家教委科技进步二等奖和一等奖。
讲台上的徐士进教授（未退休时）
“他比我大，又是高级知识分子，所以我叫他徐老师，他叫我小蔡。”蔡女士说，“了解彼此的家庭成员、工作等情况后，我们以男女朋友关系开始交往。”
蔡女士与徐士进短暂交往一段时间后，发现彼此不合适，决定结束恋爱关系。
2012年1月21日，蔡女士给徐士进发短信：“您是一位有文化有教养的高级知识分子，我希望您的心理素质是健康的，要看清楚自己，尊重女性也是尊重自己。”
徐士进于当日回复：“我仔细想来，我与你不合适，彼此还是各自为之吧。”
徐士进回复蔡女士的短信
之后，二人便以普通朋友相处，2013年8月，徐士进因自己注册公司急需资金，还向蔡女士借了350万元。
2013年10月，徐士进得知蔡女士想买房，便劝说蔡女士买南大和园的别墅，也就是前文提到的那栋别墅所在的小区。该小区由南京大学出资成立的江苏南大置业有限公司开发。
徐士进作为南京大学的退休教职工，在职称、职务、学历、工龄等方面符合该校购房条件，但没有资金和意愿购买，于是徐士进主动提出将自己的购房资格转给蔡女士。
2013年10月25日，南京大学通知选房。蔡女士选定了F区的一套房屋，总房款合计511.1430万元。同日，蔡女士向徐士进转账10万元，转账摘要为“蔡XX购买南大和园别墅定金”。徐士进出具收条1份，言明“收到蔡XX十万元人民币用于购买南大和园别墅订金，交款给南大置业公司。该房由蔡XX购置，徐士进参与经办，该房的一切权益由蔡XX所有”。
徐士进出具的收条。巫英蛟 摄
徐士进为打消蔡女士所担忧的过户问题，提出可以请他的师弟、时任南大校长助理李成来作见证人，签一份协议，保证配合将房产顺利过户给蔡女士。
百度百科显示，李成为南京大学国际学院院长，地球科学系教授、博导。他1982年1月毕业于南京大学，获学士学位，留校任教。1989年获南京大学理学硕士学位；1998年获南京大学理学博士学位。1994年在联合国大学冰岛地热培训部进修。2000年晋升教授。现任南京大学科技与产业处处长，国际学院院长。
2013年12月21日，在李成见证下，蔡女士与徐士进签订了一份“借名买房”的协议。
“借名买房”协议载明：根据南大和园F区的销售办法, 基于甲方（蔡女士）不能直接以其名义与南大签署购房协议购买F区的房产，乙方（徐士进）有资格购买但没有资金购买，现经双方充分协商，由甲方全额出资独自购买，该房地产的权利和义务均由甲方享有和承担，与乙方无关。
协议还载明，乙方应当积极配合甲方办理签订南京市商品房预售合同、申请不动产权属登记并配合将不动产转移登记至甲方或甲方指定人员名下。乙方不得在甲方不知情的情况下办理产权证和土地证，乙方若违反上述约定，承担违约金100万元。
在李成见证下，蔡女士与徐士进签订的协议书。巫英蛟 摄
其后，蔡女士陆续交纳完购房款511.1430万元。蔡女士称，自从与徐士进签订了这份借名买房协议，就一直处在他无形绑架之中。
“这几年，徐士进从我这里要去的陈年茅台、五粮液、黄南京、软中华……不计其数！”蔡女士称，“每次他开口要东西的时候，就在电话里说‘小蔡，我的购房机会让给你了，现在升值很多了，你不要忘了我呀！’他每次说这句话的时候声音都很小，阴森森的，一听到那个声音就让人毛骨悚然。”
02
一面答应过户，一面挂失产权证的教授
蔡女士买这套房的时候，并未全款购买，而是以徐士进的名义向建设银行鼓楼支行办理了购房贷款300万元。蔡女士每月向徐士进的贷款账户按时如数转账还贷，于2018年6月13日提前清偿了所有贷款。
2018年6月15日，房屋的所有权登记至徐士进名下，产权证按协议由蔡女士保管。同日，蔡女士与徐士进约好办理过户手续，但徐士进未按约前往。
蔡女士与徐士进的微信聊天记录。
“他答应过户，但就是不做实际行动。”蔡女士说，“为了请他尽快配合办理过户，我还送了他高级海参，他收了并说（端午节）节后就办。”
随后几日，蔡女士多次催促徐士进一同办理过户手续，但徐士进依旧以各种借口拖延。
蔡女士在焦急等待之余，坐在办公室打开了市不动产登记中心的网站。不料，她竟看到了顿感晴天霹雳的一幕。原来，徐士进一面拖延过户，一面瞒着蔡女士，于2018年6月20日以“保管不善”为由，挂失了先前领取的那份产权证（由蔡女士保管），声明作废并申请补发。
徐士进悄悄挂失了由蔡女士保管的产权证，并为自己申请补办。
蔡女士永远记得那一天的场景，她瘫坐在椅子上泪如雨下。“我心想，完了完了，他要是领取了房产证，就可以随意处置我的房产。”蔡女士慌乱地到处找律师，带着一包资料就往律师事务所跑。
当天上午，蔡女士见到律师后，还没开口说话又稀里哗啦地哭了出来。“律师叫周巍，很负责，他看完资料当即写了诉状至栖霞区法院，并申请冻结了那套房产。”
2018年7月19日 ,栖霞区法院立案受理。蔡女士主要诉讼请求为：
1、判令被告徐士进继续履行 2013年12月21日签订的《协议书》，协助办理栖霞区仙林大道168号南大和园F19幢101室房屋（含地下一至四层）（以下简称案涉房屋）不动产所有权转移登记至原告或者原告之子名下;
2、判令被告徐士进支付违约金100万元；
蔡女士和律师本以为这样一个事实简单、清楚的案件，会得到公正的判决，但接下来发生的事令她们始料未及。
03
两位博导出庭别墅争夺案
南京市栖霞区法院。巫英蛟 摄
开庭那天，蔡女士是从医院过去的。自从发现了徐士进不怀好意，企图恶意违约强抢房产后，蔡女士身心俱疲劳。她说：“我自小受到严格的家教，平时也爱写写文章，一直本本分分，哪里遇到过这种流氓？他连在庭上都是满嘴胡言乱语。”
徐士进在庭上辩称：原告不是案涉房屋的实际购买人，所提交的协议书是当场作废并且原告亲口承认销毁的，案涉房屋均是由被告出资购买。
徐士进称，购买案涉房屋的目的是用于原、被告的婚房，双方婚后共同居住。由于被告与前妻育有一女，故原告提出采用表面上由原告出资购房的方式，防止被告的女儿将来对案涉房屋主张权利，待被告领取房产证后再过户至原告名下。在此背景下，原告提出订立一份协议，并让李成作为见证人。被告签字后才发现该份协议书的内容与之前看到的不一致，后来原告也亲口向被告和李成确认，该份协议书已经销毁。事后，原告仍然要求将案涉房屋过户到原告名下。
案涉房屋全部是由被告出资购买，当时是为了防止被告的女儿将来对房屋主张权利，才使用了原告的信用卡支付了部分购房款，同时原告也是为了获得更多的信用卡积分。上述行为的目的就是为了制造案涉房屋是由原告个人出资购买的假象、表象。表面上看每个月的房贷是原告偿还的，但实际上都是被告出资。
涉案房屋，徐士进在庭上称实际由他本人出资购买。巫英蛟 摄
徐士进还称，原告诉称曾于2013年8月无息借给被告350万元用于成立公司。事实上，原、被告于2011年成为男女朋友，原告以各种理由向被告借款合计140余万元。2013年8月被告准备成立公司，向原告催要，原告主动打款给被告350万元。
听完徐士进的陈述后，蔡女士万分惊讶，她没想到徐士进会如此胡编乱造。“我当时特别难受，条件反射似的想吐。”蔡女士说，“来旁听的同事扶着我去了卫生间吐。”
蔡女士称，对方说那份协议书内容不符合他的本意，但为何要签字呢？徐士进说当时没看内容，事后才发现。“作为第三方见证人的李成也在庭上作伪证，我的律师问他为何要在协议书上签字，李成回答‘当时没看内容’。”蔡女士说，“我完全没想到他们会这么不讲理、不诚实守信。”
蔡女士称，徐士进及其律师在庭上没有一句真话。“比如，2017年7月以后我们连微信好友都不是了，这期间房子还贷、结清贷款、交房屋尾款、交契税、领房产证等事宜都是我去交款办理的，他居然说所有的事情都是他委托我去代办的。”
“2013年8月30日，被告因成立公司急需，从我借款350万元用于注册公司，而后仅还给我331万元，另19万元当时双方讲好了是我支付给被告购房资格的对价。还有6万元（借款350万）的财务费用，这样实际上我是一共支付给被告25万元的购房资格对价。再加上这些年他在我这里吃拿卡要，早就远远超过了当初讲好的19万购房资格的对价。”
蔡女士的代理律师周巍认为，该案的焦点在于双方是否存在“借名买房”的法律关系，以及双方资金是否存在混同。法院也要求蔡女士回去提供各类资金的进项和出项。
蔡女士此后整理出了所有相关来往资金的明细和凭证，并精心绘制了一张表格提交给法院，从表格上可清晰看到每笔资金的来龙去脉。支付购房款5858815.8元＋为案涉房屋支出的未完工程建造费（南大置业并未完整交付，例如二楼楼板都没搭建）、装潢设计费、装潢工程款、物业费等1556165元，蔡女士为该房屋合计支出7414980.8元。
蔡女士整理出的所有相关来往资金明细表。
提交往来资金明细是法院要求的，但在后来庭审时法院却回避了这一点，既不承认也不否定，闭口不谈资金问题。
蔡女士曾打电话给栖霞法院一审审判长虞爱娟，虞法官承认了我陈述的各项事实和证据，但想双方通过调解解决问题。她原话是‘你补偿一点给对方嘛’。蔡女士说，“我当时拒绝了，协议书上写得清清楚楚，该怎样就怎样，诚实守信的契约精神不论谁都要遵守。没想到虞爱娟回了一句‘那你就等吧！’”
04
“如果我违反合同，可以按违约来处理”
栖霞法院下达了一审判决，其结果令蔡女士感到愤怒而无助。该院在“本院认为”部分主要内容如下：
1、蔡女士举证的协议书有双方当事人的签字确认, 徐士进辩称存在欺诈、协议不成立的情形，负有举证证明的责任, 因其所提供的证人证言不足以证实其主张，故不予采信。
2、涉案房屋具有职工福利房的性质，价格较为优惠，徐士进将其对该房屋享有的一切权利归蔡女士享有，具有单务、无偿的法律特征，故双方就涉案房屋签订的协议书在法律性质上应属于赠与合同。
3、徐士进明确是以结婚为目的而与蔡女士在进行交往，应予采信。恋爱期间，徐士进将价值巨大且与未来生活密切相关的房屋权利无偿转让给蔡女士，是隐含强烈感情因素的财产处分，是附带希望双方能够共同生活并缔结婚姻关系而作出的赠与行为。
现双方共同生活的基础和可能性已不复存在，徐士进的赠与目的无法达成，赠与行为失去法律效力。目前，房屋所有权未完成过户，徐士进在赠与财产的权利转移之前亦有权撤销赠与。
就这样，栖霞法院驳回了蔡女士一切诉讼请求。“法院明显站在了徐士进一边，对徐士进的鬼话言听计从，而我的陈述和大量证据却视而不见。”蔡女士说，“南大法学院很厉害，很多法学院学生毕业后都去了南京本地的法院。徐士进在南大法学院的朋友教出了很多学生，他在法院资源多。”
蔡女士不服一审判决，遂上诉至南京中院。其律师周巍在代理词中称：
徐士进抗辩《协议书》与其之前协商内容不一致，于签订当日作废，但对此并未提供证据予以证明。反而在蔡女士提供的录音证据及聊天记录中显示徐士进明知《协议书》的存在，且自认违约，故不存在徐士进陈述的《协议书》未生效的情况。且《协议书》明确约定徐士进擅自转移房产，应承担100万违约金，显然不符合单方赠与的行为特征。徐士进作为无偿赠与人，给自己设定100万巨额违约金义务，显然违背常理。
该录音内容如下——
蔡：你不能无限期的拖下去呀？
徐：那有什么关系！
蔡：这不可以的，肯定不可以的，咱们合同有约定，领到房产证马上过户的，这有君子之约的。
徐：如果我违反合同，可以按违约来处理。
蔡：那是你的事情，如果你要这样处理也可以。你尽快给我一个说法，怎么都可以，你就尽快给我一个说法，你要这样按违约处理，那你就承担一切责任和后果，那我们就通过其他途径，也没关系，徐老师。
其次，一审法院基于双方在一段时间内的相处方式而推定徐士进以构筑婚姻基础为目的赠与案涉房产，属于附条件的赠与，与事实情况不符。从蔡女士提交的短信、微信聊天记录显示，双方从未有过缔结婚约的意思表示。双方认识后不久，便以朋友身份相处。
最后，一审法院认定双方共同生活的基础和可能性不复存在，徐士进的赠与目的无法达成，有权撤销赠与，无法律依据。本案中，因为案涉房屋仅针对南京大学内部人员销售，故应当区分案涉房屋的购房资格及房屋本身的区别。一审法院判决把购房机会与实际房屋视为等同。《协议书》约定的是由蔡女士全额出资独自购买案涉房屋，并未对购房资格的转让或赠与作出任何约定。
双方资金也不存在混同，每一笔资金均有明确用途。蔡女士提供的证据之间互相得到印证，且已经形成完整的证据链条，证明了蔡女士为案涉房屋的真正权利人。
南京中院经过四次开庭审理，目前尚未作出判决。蔡女士的同事告诉笔者：“她的命都埋掉半条了，最后还是败诉（一审），你看她都瘦成啥样了？从2018年开始就经常到医院住院，也查不出来什么，就是整个人精神恍惚、抑郁。”
南京市中级法院。巫英蛟 摄
坐在一旁的蔡女士捂着头说：“这可能是我生命中的一劫！精神状态非常不好，几乎不肯见人，十天半个月才出去一次。经常头痛、健忘，讲话短路。”
由于身体原因，蔡女士早已没有继续工作，而是在家静养。她带笔者来到涉案房屋所在的南大和园小区，在小区里遇到了扫地的清洁工阿姨。阿姨拉着蔡女士的手说：“你是好人啊！他（徐士进）在南大和园放出风声说是两口子闹离婚分财产。”
蔡女士与小区清洁工阿姨在交谈中。巫英蛟 摄
蔡女士从邻居处得知南大和园有多起“借名买房”的例子，法院最后都判决过户了。她没想到，同样是借名买房，到自己这儿居然如此曲折，“我没想到徐士进作为堂堂南京大学教授，居然会不知廉耻做出这样的事情，企图‘零成本’抢夺我上千万房产（涉案房屋现市值在千万元以上）。”
目前涉案房屋虽未过户，但由蔡女士实际占有。为了不让徐士进强行霸占，蔡女士特地请了人住在别墅里帮忙守着。临走时，蔡女士嘱咐守屋的人：无论谁都不要给他开门！
蔡女士请人住在别墅里帮忙守着。巫英蛟 摄
针对该案情况，笔者向徐士进去电问询。针对蔡女士的说法，徐士进回应，“她胡说八道！”笔者继续追问他自己如何解释，但他拒绝回答，“交给法院去处理吧！”